Cene SLONEP september 2004: stanovanja
Rast cen se vrača na raven pred evforijo zaradi NSVS
Cene stanovanj so v zadnjih dveh letih pred iztekom prve nacionalne stanovanjske varčevalne sheme zelo zrasle. Veliko so k temu pripomogle napovedi o velikem številu kupcev stanovanj, ki naj bi izšli iz nacionalne stanovanjske sheme. K ustvarjanju napetosti in s tem višanju cen, s(m)o mnogo prispevali tudi mediji, ki s(m)o ugibali o številu možnih kupcev. Pripomogel je tudi Stanovanjski sklad RS, ki je z rezultati svojih anket sporočal, da bo kupcev veliko. V obdobju neposredno pred iztekom so se pojavila prva opozorila, da kupcev le ne bo toliko, kolikor so napovedovali takšni in drugačni strokovnjaki. To se je pričelo odražati tudi pri gibanju cen, saj se je po marcu letos rast cen zelo upočasnila in se vrnila na raven pred evforijo zaradi NSVS
Cene stanovanj v Ljubljani
Gibanje cen stanovanj v Ljubljani je enako za vse tipe stanovanj, ki jih spremljamo. Cene stalno rastejo od leta 1995. Večjo rast je zaslediti po aprilu 2003, ki se je za garsonjere, dvosobna in trisobna stanovanja nadaljevala vse do marca letos. Nato se je rast cen močno upočasnila in tako je bilo tudi v zadnjem četrtletju. Le v primeru enosobnih stanovanj še beležimo intenzivno rast. Cene dvosobnih in trisobnih stanovanj so ves čas dokaj izenačene.
Za garsonjere je bilo potrebno v mesecu septembru odšteti od 1.539 €/m2 do 2.924 €/m2. Povprečna cena je bila 2.258 €/m2. Garsonjere so se prodajale od 27.000 € do 81.500 €, v povprečju za 56.596 €.
Cene enosobnih stanovanj so bile od 858 €/m2 do 2.929 €/m2. Povprečna cena je znašala 2.071 €/m2. Stanovanja so se prodajala od 34.000 € do 120.000 €, v povprečju po 79.712 €.
Cene dvosobnih stanovanj so bile od 886 €/m2 do 3.000 €/m2. Povprečna cena je znašala 1.812 €/m2. Stanovanja so se prodajala od 40.700 € do 174.800 €, v povprečju za 104.367 €.
Cene trisobnih stanovanj so bile od 1.147 €/m2 do 2.909 €/m2. Povprečna cena je znašala 1.841 €/m2. Stanovanja so se prodajala od 80.000 € do 291.600 €, v povprečju po 149.566 €.
Grafični prikazi:
Aktualne cene
Gibanje cen
Cene stanovanj v okolici Ljubljane
Gibanje cen v okolici Ljubljane bolj podrobno spremljamo šele od septembra 2003. Od takrat pri vseh tipih stanovanj zaznavamo rast cen. Le pri enosobnih stanovanjih so se v zadnjem četrtletju cene nekoliko znižale.
Cene garsonjer so bile od 1.251 €/m2 do 2.762 €/m2. Povprečna cena je znašala 1.789 €/m2. Garsonjere so se prodajale od 26.200 € do 75.000 €, v povprečju po 52.826 €.
Cene enosobnih stanovanj so bile od 744 €/m2 do 2.028 €/m2. Povprečna cena je bila 1.458 €/m2. Stanovanja so se prodajala od 29.500 € do 77.800 €, v povprečju po 59.801 €.
Cene dvosobnih stanovanj so bile od 885 €/m2 do 2.141 €/m2. Povprečna cena je znašala 1.462 €/m2. Stanovanja so se prodajala od 55.700 € do 122.300 €, v povprečju po 84.868 €.
Cene trisobnih stanovanj so bile od 584 €/m2 do 2.813 €. Povprečna cena je znašala 1.368 €/m2. Stanovanja so se prodajala od 42.000 € do 450.000 €, v povprečju po 112.061 €.
Grafični prikazi:
Aktualne cene
Gibanje cen
Cene stanovanj v drugih regijah
Izmed drugih regij najbolj izstopa Južna Primorska, kjer so cene garsonjer in enosobnih stanovanj že presegle cene v Ljubljani. Cene dvosobnih in trisobnih stanovanj so višje kot cene za enaka stanovanja v okolici Ljubljane. Za garsonjere je bilo potrebno v povprečju odšteti 2.262 €/m2, za enosobna stanovanja 2.084 €/m2, za dvosobna stanovanja 1.757 €/m2 in za trisobna stanovanja 1.620 €/m2. Tako visoke cene je potrebno pripisati velikemu povpraševanju po stanovanjih za namen vikendov v obalnih občinah. V prihodnje lahko pričakujemo še povečanje cen.
Na drugem mestu po višini cen je Gorenjska, kjer so povprečne cene med 1.412 €/m2 (garsonjere) in 1.114 €/m2 (trisobna stanovanja). Ostale regije imajo cene nižje in se večinoma za vse tipe stanovanj gibljejo med 600 €/m2 in 1.000 €/m2.
Grafični prikazi:
Aktualne cene
Gibanje cen
Obrazložitev gibanja cen in napoved
Cene nepremičnin v Ljubljani so se od leta 1995 neprestano dvigovale. Povpraševanje je bilo (in je še vedno) veliko, saj je Ljubljana le gospodarski, upravni, kulturni in izobraževalni center Slovenije. Leta 1999 je država uvedla varčevanje v nacionalni stanovanjski varčevalni shemi, ki je med drugim vzpodbudilo prebivalce k varčevanju za stanovanja. Žal so se prihranki v letošnjem in v lanskem letu precej razvrednotili zaradi močnejšega povečanja cen. Na dvig cen v obdobju pred iztekom prve sheme so veliko vplivale napovedi, ki so se pojavljale v medijih, da bo število novih kupcev stanovanj veliko. Šele letos v začetku leta so se pojavila prvi dvomi o tem in to se je odrazilo tudi v gibanju cen. Tako po marcu 2004 ni več občutne rasti cen stanovanj z izjemo enosobnih. Zavedati se je potrebno, da prva shema nima zakonske zahteve, da se mora privarčevani denar in kredit porabiti za nepremičnine. Varčevalci ga lahko porabijo za kar koli. To pa še dodatno zmanjšuje število potencialnih kupcev.
Vzrok za še vedno trajajočo rast cen enosobnih stanovanj lahko iščemo v dveh smereh. Mediji so se ob izteku sheme na veliko razpisali o prihrankih varčevalcev in da si kljub kreditu ne bodo mogli privoščiti večjih stanovanj. Največje naj bi bilo tako zanimanje za enosobna stanovanja. Predvidevamo lahko, da so lastniki to upoštevali in še vedno držijo visoke cene teh stanovanj oz. jih stalno povečujejo. Vprašanje pa je ali so napovedi utemeljene ali gre za podobno situacijo, kot je bila pred iztekom sheme. Upoštevati je treba tudi da je pritisk na Ljubljano in s tem povpraševanje konstantno. Ker so cene vedno višje se ljudje bolj ozirajo po manjših stanovanjih in tudi to lahko dviguje ceno enosobnim stanovanjem.
Na umiritev cen je verjetno vplivala tudi nova ponudba Stanovanjskega sklada, ki je na trg podal preko 800 novih stanovanj po 1.300 €/m2, kar je nižja cena od vseh povprečnih cen rabljenih stanovanj, ki jih spremljamo preko baze Nepremičnine.net. V primeru enosobnih stanovanj je ta cena nižja za kar 37 %. Ta razlika je verjetno nekaj manjša, saj spremljamo cene po katerih se nepremičnine prodajajo in ne prodajo. Po nekaterih ocenah so prodajne cene nižje za 10 do 20 %. Pa tudi če upoštevamo to razliko, so Skladova stanovanja še vedno cenejša za vsaj 21 %. In ne smemo pozabiti, da gre za nova stanovanja, ki so večinoma na dokaj atraktivnih lokacijah. Po drugi strani pa je v medijih zaslediti nezadovoljstvo in slabe izkušnje z nekaterimi skladovimi stanovanji (npr. v Dragomlju).
Kako se bo ljubljanski trg nepremičnin vedel v prihodnje je težko napovedati. Kot kaže, se je trenutno rast cen ustalila na ravni, ki je vladala pred evforijo zaradi NSVS. To pomeni okoli 5 % letno rast cen. Ali bo res tako ali pa se bodo cene ustavile, sedaj še ne moremo soditi.
Na cene bodo lahko vplivali tudi dejanski podatki o nepremičninskem prometu, ki naj bi jih država končno pričela zbirati in objavljati v prihodnjem letu. Cene sedaj vzdržuje tudi negotovost o številu dejanskih prodaj stanovanj, kar marsikdo izkorišča sebi v prid in posredno dviguje cene. Če se bo izkazalo, da je tega prometa dejansko manj kot se sedaj ugiba, bodo cene padle, v nasprotnem primeru pa lahko pričakujemo celo porast. Vsekakor se bo trg na te podatke lahko odzval šele prihodnje leto.
Nepremičninski trg v okolici Ljubljane je rezerviran za tiste, ki si v Ljubljani ne morejo privoščiti primernega stanovanja ali pa jim bivanje v prestolnici ne odgovarja. Te so pod istimi vplivi, kot cene v Ljubljani. Res pa je, da je tu povpraševanje konstantno in v prihodnje lahko pričakujemo še rast, dokler cene ne bodo dosegle neke vrednosti, ki bo v razmerju s cenami v Ljubljani. Nato lahko pričakujemo uskladitev gibanja z ljubljanskimi cenami.
Vsi izračuni temeljijo na približno 7000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.
Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:
- metodološke omejitve glede virov podatkov
- dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list.
- da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo
- kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.
Poglejte še: