Cene SLONEP september 2004: hiše
Pričenjamo z objavljanjem redne četrtletne podrobne analize cen, ki jo za vas pripravljamo na SLONEP-u, slovenskem nepremičninskem portalu. Do konca meseca bomo objavili analize za vse tipe nepremičnin, ki jih spremljamo. Tekoče podatke si lahko vedno ogledate v rubriki Cene nepremičnin.
Za trg hiš lahko rečemo, da cene ves čas po vsej Sloveniji večinoma naraščajo. Izjema je Ljubljana, Koroška in Zasavska. V zadnjem četrtletju je skoraj v vseh regijah prišlo do dviga cen.
Cene hiš v Ljubljani in njeni okolici
Cene hiš v Ljubljani so od junija 1996 pa do septembra 2001 konstantno naraščale. Nato je sledila umiritev. Od konca leta 2003 so cene stalno okoli meje 1.200 €/m2 oziroma malenkost nad njo. Cene hiš v so se septembra gibale od 213 €/m2 do 1.957 €/m2, v povprečju pa so znašale 1.199 €/m2. Hiše so se prodajale od 91.700 € do 720.000 €. Povprečna cena je znašala 298.796 €.
Gibanje cen hiš je v okolici Ljubljane podobno kot v Ljubljani. Le v letu 1998 je prišlo do manjšega znižanja in zastoja v rasti. V obdobju od septembra 2003 do junija 2004 je bilo zaznati rast cen, ki pa se je v zadnjem četrtletju umirila oz. so cene padle. V septembru so bile cene od 204 €/m2 do 1.970 €/m2. Povprečna cena je znašala 926 €/m2. Hiše so se prodajale od 29.500 € do 750.000 €, v povprečju za 226.635 €.
Grafični prikazi:
Aktualne cene hiš
Gibanje cen hiš
Obrazložitev gibanja cen in napoved
Ponudba hiš v Ljubljani je omejena na slabše in predvsem starejše hiše, ki ne morejo dosegati visokih cen. Novejših hiš je malo, saj investitorji kupljeno zemljišče raje izkoristijo za gradnjo večstanovanjskih stavb s katerimi lahko več zaslužijo. Glede gostote poselitve je takšna gradnja tudi bolj racionalna. Zaradi tega je ponudba na trgu dokaj konstantna, ravno tako tudi povpraševanje saj se marsikdo raje odloči za nakup hiše v okolici Ljubljane, kjer je okolje bolj prijetno in cene nižje. Tudi v prihodnje ni pričakovati večjih odstopanj od vrednosti 1.200 €/m2.
V okolici Ljubljane je ponudba hiš precej večja kot v Ljubljani. Zaradi prijetnejšega okolja je tudi več kupcev. Gradnja avtocest je izboljšala prometne povezave s prestolnico in še dodatno naredila te lokacije privlačne za nakup. Na nekaterih cenejših lokacijah so hiše tudi zanimive za kupce iz NSVS. Vse to dviguje cene. Kljub temu pa se je rast cen v zadnjem četrtletju ustavila oz. so se cene celo znižale. Ali gre le za trenutni zastoj ali pa so cene doseglo morebitno zgornjo mejo, ne moremo reči. Počakati bo potrebno na podatke prihodnjih mesecev.
Razmere v drugih regijah Slovenije
Če pogledamo gibanje cen v ostalih regijah Slovenije lahko opazimo, da cene ves čas večinoma naraščajo z izjemo Gorenjske in Koroške, kjer od leta 2000 beležimo padanje cen ter Podravske, kjer cene počasi padajo od leta 2001. V zadnjem četrtletju je skoraj v vseh regijah opaziti povečanje cen, v nekaterih celo bolj občutno. Povečanje bi se verjetno dalo delno obrazložiti s pričakovanji glede kupcev iz NSVS, ki si zaradi nižjih cen izven večjih centrov lahko privoščijo nakup hiše.
Najvišja povprečna cena je za Južno Primorsko, ki je z 978 €/m2 celo presegla povprečno ceno za hiše v okolici Ljubljane. Na splošno je povpraševanje po nepremičninah na Južni Primorski, predvsem na Obali, zelo veliko. Zaradi tega hiše dosegajo višje cene. Zanemarljivo ni niti povpraševanje po starih hišah v vaseh, ki so bolj oddaljene od morja po katerih povprašujejo tako Slovenci kot tudi Tujci.
Cene nezanemarljivo hitro rastejo tudi v Pomurju, predvsem od leta 1999. V zadnjem četrtletju se je stopnja rasti še povečala. Razlog gre iskati v velikem povpraševanju po starih kmetijah in drugih hišah, ki so zanimivi predvsem za tujce, kot vikendi oz. prebivališča po upokojitvi.
Na splošno lahko rečemo, da bodo verjetno cene hiš še rasle v tistih regijah, kjer so že do sedaj. Na udaru bodo najbolj regije, skozi katere se gradijo (ali pa so že zgrajene) nove avtoceste, ki omogočajo boljšo in predvsem hitrejšo povezavo s prestolnico.
Grafični prikazi:
Aktualne cene hiš po Sloveniji
Gibanje cen hiš po Sloveniji
Vsi izračuni temeljijo na približno 7000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.
Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:
- metodološke omejitve glede virov podatkov
- dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list.
- da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo
- kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.
Povezave: