Cene SLONEP junij 2004: najemnine poslovnih prostorov v Ljubljani
Gibanje najemnin poslovnih prostorov v Ljubljani je zelo kontrastno. Na eni strani imamo pisarniške prostore, kjer se povprečne najemnine na kvadratni meter ne premaknejo z vrednosti 11 € že od septembra prejšnjega leta, pa tudi prej niso kazale kakega izrazitega gibanja. Na drugi strani imamo najemnine gostinskih lokalov, ki kažejo precejšnja nihanja. Nekje vmes so trgovine.
Najemnine poslovnih prostorov v Ljubljani
Najemnine pisarniških prostorov se že od leta 1995 bolj ali manj gibljejo med 9 €/m2 in 14 €/m2. V zadnjem letu se je nihanje povsem ustavilo in povprečna najemnina znaša 11 €/m2. Najemnine so se v juniju gibala od 4 do 25 €/m2. Absolutne najemnine so bile v območju od 130 € do 5.000 €, povprečna najemnina je znašala 1.596 € mesečno.
Povprečne najemnine trgovskih lokalov se ves čas gibljejo med 10 in 15 €/m2. Konec lanskega leta so presegle 15 €, vendar so se nato spustile pod to vrednost. V juniju so se najemnine gibale med 7 in 30 €/m2, v povprečju pa so znašale 13 €/m2. Mesečne najemnine so bile med 506 € in 4.770 €, v povprečju 1.475 €.
Najemnine gostinskih lokalov ves čas močno nihajo. Večje povečanje je mogoče opaziti v obdobju od konca leta 1997 in do konca leta 2000. Nato je sledil upad in ustalitev okoli 15 €/m2. V juniju so se najemnine za kvadratni meter gostinskega lokala gibale med 10 in 20 € in so v povprečju znašale 12 €/m2. Za najem lokala je bilo potrebno mesečno odšteti od 600 € do 3.120 €, v povprečju 1.704 €.
Obrazložitev gibanja najemnin in napoved
Trg pisarniških prostorov je v Ljubljani uravnotežen. Najemnine so konstantne že skoraj leto dni in nič ne kaže, da se bo v prihodnje kaj spremenilo. Na najemnine imajo poleg lokacije velik vpliv tudi možnosti parkiranja, saj v centru Ljubljane in nekaterih drugih predelih primanjkuje primernih parkirnih mest. Cene najema bi se lahko dvignile, predvsem na boljših lokacija, če bodo v Ljubljano prišli zastopniki raznih tujih podjetij (predvsem izven EU), ki bodo naše glavno mesto uporabili za odskočno desko v druge dežele Evropske unije.
Najemnine trgovskih lokalov so dokaj stabilne že ves čas. Tudi v prihodnje ni pričakovati kakšnih bistvenih sprememb, saj je predvsem v središču veliko praznih lokalov. Nekateri so v lasti občine, drugi v privatni. Zaradi tega je mogoče v prihodnosti pričakovati znižanje najemnin predvsem v ožjem središču in tam, kjer je večje število praznih lokalov.
Veliko nihanje najemnin gostinskih lokalov je enostavno pojasniti. Kot prvo je višina najemnine odvisna od lokacije lokala. Na elitnih lokacijah so lahko najemnine izredno visoke, kar dvigne povprečje. Ko se takšni lokali umaknejo iz baze, povprečna cena močno pade. Na trgu je majhna ponudba najemnih gostinskih lokalov, kar se odraža v majhnem številu zapisov v bazi. Zato vsak lokal, ki izstopi ali vstopi v bazo precej spremni povprečno vrednost. Kljub tem omejitvam je mogoče zasledovati trend gibanja cen. Kot kaže, so se najemnine ustalile okoli 15 €/m2. V prihodnje bomo še vedno spremljali nihanja najemnin, verjetno pa vsaj na krajši rok ne bo prišlo do bistvenega povečanja.
Najemnine v okolici Ljubljane
Za okolico Ljubljane lahko zaradi premajhnega števila podamo uporabne podatke le za pisarniške prostore. Najemnine za pisarne so se gibale med 4 in 15 €/m2. V povprečju so znašale 10 €/m2. Na mesec so najemnine znašale od 292 € do 4.900 €, v povprečju 1.731 €.
Vsi izračuni temeljijo na približno 7000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.
Pri interpretaciji podatkov je potrebno upoštevati tudi:
- metodološke omejitve glede virov podatkov,
- dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list,
- da so objavljene cene, po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi oddajo,
- problem gibanja cen najemov
- načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.
Povezave: