Cene SLONEP marec 2004: cene hiš v Ljubljani in okolici
Vsako četrtletje napravimo na Slonepu podrobnejšo analizo gibanja cen nepremičnin. Če pogledamo rezultate zadnjega četrtletja (jan. – mar. 2004) opazimo predvsem to, da so se cene stanovanj v Ljubljani ponovno izrazito povečale. Napetost pred sprostitvijo prve nacionalne stanovanjske sheme se očitno stopnjuje in z zanimanjem pričakujemo gibanje cen v prihodnje. V ostalem pa so spremembe cen bistveno bolj blage.
Kot prvo objavljamo podatke o cenah hiš v Ljubljani in njeni okolici. V prihodnjih dneh pa bomo postopoma objavili cene vseh preostalih nepremičnin, ki jih spremljamo.
Cene hiš v Ljubljani so konstantno naraščale (grafični prikaz) do septembra 2000, nato so se ustalile in se celo zmanjševale. Marca 2004 pa se je cena za kvadratni meter prvič od leta 2000 spustila celo pod mejo 1.200 €. V povprečju je bilo namreč potrebno odšteti za kvadratni meter hiše 1.192 €. Cene so se gibale od 524 €/m2 do 2.000 €/m2. Hiše so se prodajale od 86.625 € do 767.000 €. V povprečju je bilo potrebno za hišo odšteti 287.023 €. Na voljo so bile hiše od 70 m2 do 720 m2; povprečna velikost: 241 m2.
Marca so bile hiše v okolici Ljubljane za 33 % cenejše kot v Ljubljani. Od leta 1996 do junija 2000 je bilo v okolici Ljubljane gibanje cen umirjeno in zaslediti je bilo le zelo rahlo rast (grafični prikaz). Nato je sledilo povečanje in ponovna umiritev rasti do sredine 2001. Od septembra 2003 do marca 2004 je zaznati minimalno povečanje. Marca je znašala povprečna cena za kvadratni meter hiše v okolici Ljubljane 894 €. Cene so se gibale v razponu od 235 €/m2 do 2.000 €/m2. Hiše so se prodajale od 25.730 € do 750.000 €. Povprečna cena je znašala 207.667 €. Izbirati je bilo mogoče med hišami velikosti od 47 m2 do 950 m2. Povprečna velikost je znašala 232 m2.
Cene hiš v Ljubljani so očitno že dosegle svoj vrhunec in se sedaj počasi in vztrajno znižujejo. Vprašanje je le, kje se bodo ustalile. Vzrokov za zniževanje je več, verjetno tudi izčrpana ponudba kvalitetnih hiš v Ljubljani, ki so že zamenjale lastnike. Nadaljnje zamenjave oziroma prodaje se namreč dogajajo zgolj zaradi sprotne fluktuacije (smrti, ločitve, stečaji) in ne več zaradi prvotnega velikega števila nakupov, špekulacij, preprodaj in denacionalizacij. Na trgu so ostale le hiše na manj zanimivih lokacijah. Novogradenj pa je v kategoriji hiš zaradi majhnega števila zazidljivih parcel v Ljubljani tako malo in so tako specifične in unikatne, da ne morejo vplivati na cene na trgu. Investitorji namreč zaradi visoke cene zemljišč in nuje k iskanju dobička na razpoložljivih zemljiščih v Ljubljani gradijo predvsem večje večnadstropne stavbe. Ravno tako ni pričakovati, da bi se cene hiš zaradi pričakovanj ob izteku NSVS dvignile, saj se bo večina privarčevanih sredstev tistih, ki si nameravajo kupiti nepremičnino, prelila v stanovanja in ne v hiše. Hiše imajo namreč večjo površino in v Ljubljani cenovno visoko presegajo domet velike večine varčevalcev NSVS. K upadanju cen pa lahko prispeva tudi siceršnji trend zapuščanja mestnega centra, kjer so nepremičnine še vednorazmerno drage, hkrati pa se soočajo z velikim problemom parkiranja, posebej, če gre za potencialno poslovno rabo. Nadaljnji dejavnik nižanja cen v Ljubljani je lahko tudi vztrajanje na brescestninski vožnji v okolici Ljubljuane, pa tudi sklenjen avtocestni obroč z Gorenjske.
Kot pa je videti, so se tudi cene hiš v okolici Ljubljane ustalile oz. je njihova rast zelo počasna. Kljub temu pa velja poudariti, da gre v okolici Ljubljane za rahlo rast in ne za upadanja kot v sami Ljubljani. Predvidevamo, da so hiše na boljših lokacijah, ki so bližje prestolnici, že pošle, na trgu pa so ostale hiše iz bolj oddaljenih krajev oz. na manj zanimivih lokacijah. Po drugi strani pa je zemljišč v oklici Ljubljane – kljub mnogim težavam – bistveno več kot v Ljubljani, zato lahko ponudba novogradenj (tudi Skladovih) vpliva tudi na ceno starih hiš.
Za konec velja dodati, da so cene v drugih regijah bistveno nižje, pa tudi zelo raznolike, saj je cena m2 od okoli 500 €/m2 ali manj (npr. Savninjska regija), pa do preko 700 €/m2 (npr. Gorenjska).
Vsi izračuni temeljijo na približno 7000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.
Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:- metodološke omejitve glede virov podatkov
- dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list.
- da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo
- kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.
Povezave: