Ponovni zbor etažnih lastnikov in potrjevanje investicij?

Mail upravniku zaradi kršitve SZ, prosim za mnenje. Pozdravljeni! Vabilo na zbor EL je v zadnjem delu vsekakor ponovno zavajanje s strani SPL-a, saj se v primeru nesklepčnega prvega Zbora EL, na ponovnem zboru lahko glasuje s prisotno večino le za predloge rednega upravljanja, kar pa investicije vsekakor niso. Tudi na ponovnem Zboru EL je za investicije potreben vsaj 75% delež EL, zato ponovni Zbor o investicijah v bistvu ne more glasovati ter jih potrjevati brez 75% soglasja EL. Ker prvi zbor ni bil sklepčen in verjetno ne bo tudi ponovni, je edina možnost za potrjevanje investicij do naslednjega zbora le podpisovanje podpisne listine. V kolikor se SZ ne boste držali, kar bi se ga kot upravnik vsekakor morali, bomo prisiljeni obvestiti MOP ter stanovanjsko inšpekcijo (SZ člen 126), ker pa gredo nezakoniti sklepi Zbora tudi v materialno škodo EL bo v tem primeru podana tudi ovadba na ustrezne ustanove. Kot upravnik (velja tudi za NO) si še enkrat preberite SZ oz. spodnje izvlečke, vsekakor ne bomo dopustili novo izigravanje SZ. Kot upravik bi ga vsekakor morali voditi s poklicno skrbnostjo ter s samim poznavanjem SZ. 18% udeležba po deležih EL vam verjetno ni v ponos ter vsekakor kaže ustrezno podporo vašim predlogom! Na ponovnem zboru se torej s večino prisotnih lahko glasuje le za posle rednega upravljanja, kot so barvanje stopnišč, obnova klopic, vse ostalo pa spada (dodatna montaža kamer, investicija garaže,...) presega posle rednega upravljanja, tako da jih ponovni zbor ne more potrjevati, razen v primeru 75% sklepčnosti. Gre torej že za drugo opozorilo, zato bomo vsa nadaljnja dejanja v tej smeri vzeli za namernja ter temu primeren bo tudi odziv za zasčito pravic. Lep pozdrav! A.V. Zbor EL Pozdravljeni! Kot operativnega upravnika ter osebo, ki bo verjetno vodila Zbor EL vas ponovno pozivam, da se skladno z zakonom ločeno obravnavajo predlogi rednega upravljanja ter investicijskega upravljanja (posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja), saj je za sprejem slednjih potreben drugačen večinski delež ter da se glasuje za vsak predlog posebej. Vsekakor je za investicijsko upravljanje (posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja) potrebno 75% soglasje EL. Vabilo na zbor EL je v zadnjem delu vsekakor zavajanje, saj se v primeru nesklepčnega prvega Zbora EL, na ponovnem zboru lahko glasuje s prisotno večino le za predloge rednega upravljanja, kar pa investicije vsekakor niso. Tudi na ponovnem Zboru EL je za investicije potreben 75% delež EL, zato ponovni Zbor o investicijah v bistvu ne more glasovati ter jih potrjevati brez 75% soglasja EL. Enkrat sem vam v PDF že poslal omenjeno tolmačenje s strani MOP. Upam, da bo zadostovalo. Kot upravnik, bi mislim, da to že morali vedeti, vseeno pa spodaj citiram člene SZ, ki se nanašajo na zgornje opozorilo. Da bo branje hitrejše sem poudarke obarval rdeče. Lep pozdrav! A.V. III. UPRAVLJANJE VEČSTANOVANJSKE STAVBE III.1 Splošno 25. člen (redno upravljanje) (1) Za posle v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. (2) Za posle rednega upravljanja se štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem. (3) Obratovanje večstanovanjske stavbe po tem zakonu je sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe. Za posle obratovanja se šteje zlasti zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele, zagotavljanje dobav in storitev za posamezne dele večstanovanjske stavbe, če naprave večstanovanjske stavbe ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav in storitev za posamezne dele, varstvo pred požarom in zagotavljanje drugih ukrepov za zaščito in reševanje, čiščenje skupnih prostorov, hišniška opravila, deratizacija in podobno. (4) Vzdrževanje večstanovanjske stavbe po tem zakonu je sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za vzdrževanje se šteje izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje. (5) Za redno upravljanje se šteje tudi vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev, ki omogočajo posredno določanje deležev za porabljeno toploto, toplo in hladno vodo v posamezni obračunski enoti v skladu s posebnim pravilnikom. 29. člen (posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja) (1) Etažni lastniki odločajo o poslih, ki presegajo okvire rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, s soglasjem vseh etažnih lastnikov. (2) Za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, se štejejo zlasti spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov, spreminjanje rabe skupnih delov in izboljšave, ki se ne štejejo za vzdrževanje večstanovanjske stavbe. (3) Kadar se glede izboljšav iz prejšnjega odstavka ne doseže soglasje vseh etažnih lastnikov, lahko tisti etažni lastniki, ki želijo takšno izboljšavo, to izvedejo, če sami nosijo stroške izvedbe in če s tem ne ovirajo izvrševanja lastninske pravice drugih etažnih lastnikov. (4) Če etažni lastniki ne dosežejo soglasja glede posla, ki presega redno upravljanje, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali. (5) Določbe prejšnjega odstavka se uporabljajo tudi za spremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih. 37. člen (vodenje in odločanje na zboru lastnikov) (1) Zbor etažnih lastnikov praviloma vodi upravnik, lahko pa tudi etažni lastnik, ki ga z večino prisotnih glasov določi zbor, oziroma tisti, ki je zahteval sklic zbora. (2) Zbor etažnih lastnikov veljavno odloča, če je na seji zbora prisotna takšna večina, ki se v skladu s tem zakonom zahteva za odločanje. (3) Če predlagana odločitev ni sprejeta, ker na zboru ni bila prisotna potrebna večina, lahko zbor z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih sklene, da naj upravnik v roku največ 14 dni skliče ponovljeno zasedanje zbora. (4) Vabilo za sklic ponovljenega zbora mora, poleg sestavin iz prejšnjega člena, vsebovati tudi opozorilo, da bo zbor lastnikov o predlogih, ki se nanašajo na redno upravljanje, na ponovljenem zasedanju sklepal z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih. (5) Na ponovljenem zasedanju zbora se lahko veljavno glasuje o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu za sklic in ki se nanašajo na redno upravljanje z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih. Še omenjen člen pravilnika. 2. Odločanje z več kot tričetrtinskim soglasjem (več kot 75% soglasje) 13. člen (posli, ki zahtevajo več kot tričetrtinsko soglasje) (1) Lastniki se z več kot tremi četrtinami solastniških deležev (75%) odločajo o: – sklenitvi pogodbe o medsebojnih razmerjih; – opravljanju dovoljene dejavnosti v delu stanovanja; – zavarovanju stavbe; – vseh izboljšavah, ki ne štejejo za vzdrževanje, za katere ni potrebno pridobiti gradbenega dovoljenja, pomenijo pa vgraditev novih naprav, opreme, instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, kamor sodijo na primer zgodnja obnova (prenova) kurilnice, toplotnih postaj ali podpostaj, kar ima za posledico prehod na drug energent (iz trdega goriva ali kurilnega olja na plin ipd.), namestitev klima naprav na skupne dele (fasado, streho stavbe), agregatov za proizvodnjo električne energije, sončnih zbiralnikov ali sončnih celic ter vgradnja izolacije ali materialov, ki se vgrajujejo z namenom učinkovite rabe energije, ipd. (2) Kadar gre za posege, ki spreminjajo zunanji izgled stavbe, morajo lastniki upoštevati občinske prostorske akte in predpise iz 155. člena zakona.

(Aleš)

ODGOVOR:

Menimo, da je vaš dopis korekten, popraviti bi morali "zatipkane napake". Glede na težave z upravnikom vam svetujemo še posredovanje odvetnika, v skrajnem primeru pa lahko upravniku tudi odpoveste pogodbo o upravljanju.

Osebne podatke, ki ste jih navedli v dopisu, smo umaknili zaradi varstva in zaščite osebnih podatkov, ki jih ne moremo na tak način objavljati in za vsebino samega dopisa niso relevantni.

13.07.2011 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.