Problemi pri upravljanju večstanovanjske stavbe...
VPRAŠANJE:Že leta smo lastniki v večstanovanjski stavbi, katere upravnik je SUPRA –STAN (Kolenc Bojan). Vzdrževanje stavbe je katastrofalno in le redko bi našli še stavbo v podobnem stanju. Problem je, da lastniki stanovanj v takšni stavbi, stanovanje le s težavo prodajo ali pa sploh ne, ker pač notranjost objekta zgleda obupno. Tako se npr. že vse od leta 1977 ni zamenjala kabina dvigala, elektronika, stene so popleskane obupno, nabiralniki itd. Kaj lahko lastnik posameznega stanovanja sploh ukrepa oz. naredi, da bi se te stvari lahko popravile. Človek bi pričakoval, da bo upravnik stavbe tisti, ki bo skrbel za čimbolj zgledno vzdrževanje objekta, pa temu še zdaleč ni tako. Poleg tega ni nobene prave kontrole, kam se denar steka in kako se troši. Vsaj kot lastnik stanovanja nimam tega vpogleda. Kaj se lahko sploh stori, v kolikor določena oseba v bloku namerno uničuje notranjost objekta, ki je sedaj tudi posredno last lastnikov. Ali je dolžan upravnik nastalo škodo sanirati in povrnitev stroškov zahtevati od te osebe? Kako pridobiti ustrezne dokaze uničevanja itd.
(Izidor Vindis)
ODGOVOR:
Glede na veljavno zakonodajo moramo poudariti, da etažni lastniki le niste tako v podrejenem položaju glede na funkcijo upravnika.
Prav etažni lastniki ga izbirate, zato ga lahko tudi kadar koli zamenjate. Poleg tega ga vi plačujete in pooblaščate, zato ga lahko z institutom nadzornega odbora tudi kolektivno nadzirate.
Vpogled v pogodbe s tretjimi osebami ima na podlagi 65 čl. Stanovanjskega zakona tudi vsak etažni lastnik.
Upravnik ima poleg pooblastil, določenih s stvarnopravnim zakonikom, še naslednja pooblastila:
1. zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem;
2. pripravi načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe, terminski plan izvedbe tega načrta in skrbi za izvedbo načrta;
3. sestavi obračun stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe in stroške razdeli med etažne lastnike;
4. poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune;
5. sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami;
6. poda letno poročilo o upravljanju objekta;
7. opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter zbira podatke, potrebne za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb.
(2) Upravnik ima lahko tudi druga pooblastila, določena s tem zakonom in pogodbo o opravljanju upravniških storitev.
(3) Upravnik je na podlagi tega zakona pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s tem zakonom.
V pogodbi o opravljanju upravniških storitev tako lahko upravniku naložite poleg zakonskih nalog tudi dodatne naloge, v dogovoru z njim seveda.
Če pa se upravnik ne drži zavez iz pogodbe in vam povzoča škoda, sledi posledično odškodninska odgovornost, dolgoročno pa se da preprečiti škodo tudi tako, da se ga zamenja.
Ob povzročitvi kaznivih dejanj, npr. povzročanja škode, se obrnite na policijo, ki bo zbrala dokaze in z ovadbo sprožila potek kazenskega postopka.
Upravnik mora tekoče skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti (tako lahko sanira tudi manjšo škodo, npr.manjša pleskarska dela, zamenjava manjših rezervnih delov in podobno) na skupnih delih večstanovanjske stavbe. Stroški rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti bremenijo etažne lastnike. Upravnik ne more kar samodejno terjati za odškodnino domnevnega povzročitelja škode. Terja ga lahko na osnovi pravne podlage in postopka, sicer ga lahko samo pozove k vračilu in povrnitvi škode.
Veliko niti imate prav svojih rokah, zato si za lažje in hitrejše uveljavljanje vaših pravic poglejte določila:
27.01.2011 (SLONEP)
Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.
Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!
Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.