Ali imam pravico do provizije po odstopu od nakupa?

Prosim za pravniški nasvet glede naslednje zadeve. V letu 2008, mesec marec, sem kot posrednik za nepremičnine ponudil parcelo za izgradnjo trgovskega centra podjetju. Po 3-4 mesecih razčiščevanja, so izrazili pripravljenost kupiti nepremičnino (zemljišče in zapuščene tovarniške hale). Zadeva je prišla tako daleč, da je na sestanku med prodajalcem in kupcem prišlo do ustnega dogovora, da otvoritev trgovskega centra mora biti 26. Decembra 2008. Med urejanjem papirjev in usklajevanjem pogodbe, je kupec začel z maratonskimi nesmiselnimi zahtevami glede zmanjševanja cene nepremičnine, kakor tudi dodatno izgradnjo sedaj tega in onega poslovnega partnerja kupca na isti lokaciji (pomeni 2 različni dejavnosti). Nakar se je nekaj mesecev izmotaval glede plačil in prevzema objekta , hkrati pa je naročeval izdelavo projektov, zahteval je celo pridobitev gradbenega dovoljenja za rušenje starih objektov. Tako so minevali meseci in leta, dokler nismo prišli do meseca novembra 2010, ko je kupec zahteval kot definitiven pogoj, da prodajalec financira izgradnjo objekta. Prodajalec je uredil kreditno linijo in pričakoval podpis pogodbe. No presenečenje ob vsem zavlačevanju pa pride v mesecu marcu, ko kupec po 3 letih enostavno iz svojih neupravičenih razlogov enostransko odstopi od podpisa pogodbe in nakupa nepremičnine. Prodajalcu je povzročil za cca 210.000 € stroškov. Ali imam kot nepremičninski agent pravico do provizije od kupoprodajne pogodbe in kolikšna je lahko? Kako je s stroški potovanj na sestanke v tujino, kjer je sedež kupca? Sklenil pa se je ustni dogovor, kjer je kupec potrdil nakup in celo določil rok izgradnje. Ali imam pravico do izplačila posredniške provizije, ker smatram da je pogodba sklenjena, ko kupec tudi ustno potrdi nakup, oz do kolikšne provizije sem po EU zakonodaji upravičen? V kolikor nisem upravičen do celotne provizije, ali sem upravičen do plačila vseh stroškov (telefon, prevozi, potovanja..) in določenega minimalnega zneska penalov za enostranski odstop s strani kupca in kolikšen je ta procent po EU Zakonodaji. Za vaš odgovor se vam zahvaljujem.

(DELTA)

ODGOVOR:

Vsekakor menimo, da imate na voljo odškodninski zahtevek zaradi neutemeljenega odstopa od pogajanj na podlagi 3. odstavka 20. čl Obligacijskega zakonika, nikakor pa ne iz naslova provizije na podlagi Zakona o nepremičninskem posredovanju, razen če imate v pogodbi o posredovanju pravico do provizije vezano na kaj drugega kot sklenitev posla. Od vas nimamo podatkov, ali in kakšno pogodbo o posredovanju ste podposali s prodajalcem in kupcem ter kakšni so splošni pogoji vaše nepremičninske agencije, s katerimi je opredeljeno plačilo morebitnih drugih dodatnih storitev.

Sicer sama pogajanja strank ne zavezujejo, če pa ena stranka neutemeljeno odstopi od pogajanj, potem je dogovorna za neposredno škodo, ki jo s tem povzroči nasprotni stranki. Odškodninska odgovornost obstaja tudi, če se stranka pogaja, ne da bi imela sploh skleniti pogodbo, vendar je to zelo težko dokazati.

V vašem primeru je zelo nenavadno, da bi prodajalec kril kar 210.000 € stroškov, ne da bi imel pred tem kaj trdnega v rokah. Ustni sporazumi ali predpogodbe pri prometu z nepremičninami ne zavezujejo, saj mora biti predpogodba narejena v takšni obliki kot jo zahteva glavni posel.

Menimo, da je zadeva zelo resna, zato vsaj v tej fazi najemite odvetnika, da bo za vas pravilno zastavil tožbeni zahtevek, zbral dokazila in peljal nadaljnje potrebne postopke za uveljavitev pravične odškodnine.

23.06.2011 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.