Nepoštena nepremičninska agencija - kam se pritožiti

Pred kratkim sem kupil stanovanje v Ljubljani. Stanovanje se nahaja v bloku. Agencija mi je zatrdila, da so sosedje v hodniku mirni, da je stanovanje v redu, ... Stanovanje sem kupil in takrat so nastopili problemi. Po dnevu, ko sem izročil zadnji del kupnine in ko sem prejel ključe, me agencija noče več poznati. Problem je naslednji. Pri prevzemu stanovanja, sploh ni bilo prejšnjih lastnikov ampak samo par iz agencije. Že pri prevzemu stanovanja sem jim povedal da so v stanovanju napake ki jih prej nisem mogel odkriti zaradi lege pohištva in raznih ostalih predmetov prejšnjih stanovalcev (poškodovana okna, manjkajoči parket na dveh koncih v stanovanju - soba in kuhinja -, poškodovani radiatorji, poškodovana vrata, ...). Zahteval sem sestanek in poskusil z uveljavitvijo zakona za zmanjsanje vrednosti kupnine zaradi skritih napak oz. popravilo odkritih napak. Na agenciji so me surovo odslovili in se celo drli name. Sedaj agencija zanika, da mi je rekla za mirne sosede, da sem jih obvestil o skriti napaki in nasplosno da se lažem in jih poskušam spraviti v slabo luč. Zanima me kaj mi sploh še preostane. Pri prodaji stanovanja so naredili kup nepravilnosti, kot so: - napisali so manjši znesek na pogodbo, denar je bil izročen agenciji, zaradi pooblastila (utemeljili so mi to tako kot da je manjši davek) - kupoprodajni pogodbi tako obstajata dve, ena ki je overjena pri notarju in interna pogodba - podpisana s strani agencije - stanovanje so predali brez prisotnosti prodajalcev (prejšnjih lastnikov) - sedaj so od mene zahtevali stanovanje (denar mi sicer vrnejo), z utemeljitvijo da z menoj kot stranko niso zadovoljnji - zanima me ali sploh lahko zahtevajo kaj tage, če sem se jaz držal rokov plačila v pogodbi in je kupnina v celoti že dana. Zanima me tudi ali je v Sloveniji kakšna inšpekcija oz. uradni organ, ki tovrstne primere rešuje in ali je kakšen organ, ki nepremičninske agencije kontrolira.

(I.)

ODGOVOR:

Praktično vse nepremičninske agencije v Sloveniji in tudi druge organizacije, ki se ukvarjajo s področjem nepremičnin morajo pri poslovanju z nepremičninami  ravnati po Kodeksu dobrih običajev je bil sprejet na posvetu "Stanovanjska oskrba v Republiki Sloveniji", ki so ga organizirali Gospodarska zbornica Slovenije - Stanovanjsko združenje, Ministrstvo za okolje in prostor in Stanovanjski sklad Republike Slovenije 28. in 29. novembra 1996 v Portorožu. Po tem kodeksu morajo agencije pri posredovanju opraviti določene naloge, da so upravičene do provizije. Če tega ne opravijo ali kršijo pravila kodeksa, potem lahko vsakdo, kdo meni, da je oškodovan, sproži postopek v zvezi s kršitvijo tega kodeksa pri Komisiji za poravnavo sporov pri nepremičninskem združenju. Na sklep komisije ima nezadovoljna stran možnost pritožbe v roku 30 dni na Častno sodišče pri Gospodarski zbornici Slovenije.

Druga možnost varstva pravic potrošnikov pri nakupu in prodaji nepremičnin pa obstaja v okviru Informacijske borze nepremičnin (IBN). Za uveljavljanje dobrih poslovnih običajev na področju posredovanja v prometu z nepremičninami in sankcioniranja kršitev teh običajev, je pri Informacijski borzi nepremičnin imenovano Častno razsodišče in tožilec častnega razsodišča. Častno razsodišče nepremičninski agenciji izreče enega izmed ukrepov, določenih v pravilih Informacijske borze nepremičnin, če ugotovi, da je nepremičninska agencija storila kršitev pravil varnega in skrbnega poslovanja, pravila lojalne konkurence ali pravil o popolnosti, ažurnosti in verodostojnosti podatkov. Postopek za izrek ukrepa se začne z vložitvijo obtožnega predloga. Obtožni predlog vloži disciplinski tožilec po uradni dolžnosti ali na predlog oziroma prijavo Informacijske borze nepremičnin, člana Informacijske borze nepremičnin, Zveze potrošnikov oziroma druge zainteresirane osebe, če obstaja utemeljen sum, da je bilo storjeno dejanje, ki je razlog za izrek ukrepa.

Glede vašega primera lahko povema, da je nepremičninska agencija ravnala povsem samovoljno in v nasprotju z vsemi pravili in kodeksom. Kot prvo so na pogodbo napisali manjši znesek od resničnega in se tako izognili plačilu višjega davka. Tu gre za davčni prekršek, ki ga lahko prijavite davčnemu inšpektorju. Predaja stanovanja brez prisotnosti lastnikov ni sporna, ker je agencija imela njihovo pooblastilo za prodajo in tako tudi za samo primopredajo. Temu torej ne morete ugovarjati. Lahko pa ugovarjate dejstvu, da vam ne priznavajo skritih stvarnih napak, razen če je v pogodbi izrecno navedena klavzula, da je stanovanje kupljeno po načelu videno – kupljeno. Če je temu tako, potem napak ne morete ugovarjati, razen če ste bili s prevaro zavedeni in niste mogli pregledati stanovanja preden ste ga prevzeli. Če pa omenjene klavzule ni v pogodbi, potem lahko zahtevate zmannšanje kupnine ali popravo napak.  Glede želje agencija po razdoru pogodbe vam lahko povemo, da je pogodba veljavna in je agencija ne more brez razloga samovoljno razdreti. Pogodba je v celoti izpolnjena, saj ste vi prejeli stanovanje, prodajalec pa kupnino. 

06.01.2003 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.