Skrite napake v stanovanju?

Pred dnevi sem kupila eno sobno stanovanje. Večjega obroka še nisem plačala. Problem je sledeč. V oglasu na agenciji, kjer sem stanovanje kupila je bilo napisano, da je stanovanje obnovljeno. Ob ogledu stanovanja nisem bila dovolj pozorna, oz. sem bila zavedena. Takoj ob vselitvi sem ugotovila, da so vsa okna potrebna takojšne menjave. To mi je ob ogledu potrdil tudi prodajalec oken. Prav tako je zamašen odtok. Tudi vhodna vrata so v zelo slabem stanju in so potrebna menjave. Zanima me, kaj lahko v mojem primeru storim oz. na koga naj se obrnem. Ob vseh napakah, ki sem jih odkrila je sedanja kupnina absolutno previsoka. Prepričana sem, da stanovanje, ki ga je prodajala agencija, ni bilo z njihove strani niti pogledano, kaj šele pregledano.

(Kristina)

ODGOVOR:

Na voljo imate kar nekaj možnosti. Ščitita vas Zakon o nepremičninskem posredovanju in Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb.

Zakon o nepremičninskem posredovanju je natančneje določil, da mora nepremičninska družba pri posredovanju enako skrbeti za zaščito interesov obeh strank, razen kadar se je z eno dogovorila, da bo zastopala izključno samo njene interese. V tem primeru mora drugo stranko o tem obvestiti.

Storitve, ki jih opravlja nepremičninska družba:

• Storitev posredovanja: nepremičninski posrednik spravi v stik naročnika in tretjo osebo, pri čemer mora ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka. Preveriti mora dejansko stanje nepremičnine in obe stranki, ter ju o tem obvestiti.
  
• Preverjanje stanja: posrednik mora ugotoviti pravno stanje nepremičnine, lastništvo, morebitne obremenitve in razne nepravilnosti. Ugotoviti mora tudi morebitne napake na nepremičnini.
  
• Odgovornost za škodo do obeh strank: posrednik je odgovoren za škodo, ki jo pretrpi ena ali druga stranka med katerima je posredoval. Odgovornost velja, če je posredoval za poslovno nesposobno osebo, za katere nesposobnost je vedel ali bi moral vedeti in če je posredoval za osebo za katero je vedel ali bi moral vedeti, da ne bo mogla izpolniti obveznosti iz pogodbe, ter sploh za vsako škodo, nastalo po njegovi krivdi. Nepremičninska družba mora zavarovati svojo odgovornost za škodo, ki jo povzroči strankam s kršitvijo pogodbe o sodelovanju za najmanj 40 milijonov za posamezni zavarovalni primer.
  
• Pisnost pogodbe: za nepremičninsko posredovanje je obvezna pisna pogodba.

V skladu z zakonom odgovarjajo nepremičninske agencije za posledice oziroma škodo, ki jo utrpite po krivdi agencije. Prav zaradi takšnih napak agencij mora vsaka nepremičninska družba zavarovati svojo odgovornost za škodo, ki jo povzroči strankam s kršitvijo pogodbe o sodelovanju za najmanj 40 milijonov.

Svetujemo vam, da se obrnete na Urad za varstvo potrošnikov in agencijo prijavite, vkolikor ne bo pravilno sodelovala z vami pri reševanju vaših težav s prodajalcem in prevzela svojega dela odgovornosti. 

Hkrati se obrnite tudi na prodajalca nepremičnine, ki v skladu z Zakonom o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb jamči za skrite napake, ki se pojavijo v dveh letih od prevzema nepremičnine. Prodajalec jamči tudi za skrite napake, ki imajo značilnost napak v solidnosti gradnje, če se te pokažejo v desetih letih od prevzema nepremičnine.

Svetujemo vam, da pisno (priporočeno s povratnico) obvestite prodajalca o najdenih napakah in podrobno opišite nepravilnosti, lahko dodate tudi dokumentacijo (slike).

Prodajalec mora v petnajstih dneh od prejema obvestila pregledati nepremičnino in v nadaljnjih petnajstih dneh dostaviti obvestilo o vzrokih za napako in o načinu, na katerega namerava odpraviti napako.

Prodajalec mora odpraviti napako najkasneje v roku dveh mesecev po prejemu obvestila. Če napaka bistveno ovira normalno uporabo nepremičnine, jo mora prodajalec odpraviti takoj oziroma v najkrajšem roku.

Če vam prodajalec v roku enega meseca po prejemu obvestila o napaki ne dostavi obvestila iz zgornjih navedb ali če v roku dveh mesecev po prejemu obvestila o napaki napake ne odpravi, lahko vi vztrajate pri zahtevku za odpravo napak, ali sami odpravite to napako na stroške prodajalca, ali zahtevate znižanje kupnine.

V primeru, da prodajalec ne bo pripravljen na dogovor, boste morali ubrati sodno pot.

28.12.2009 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.