Služnostna pot sklenjena en mesec pred prodajo zemljišča - prodajalec vse zamolčal

Pred tremi leti sem kupila hišo s funkcionalnim zemljiščem. V pogodbi, ki sem jo slenila z lastnikom ni bila omenjena služnost. Sedaj pa sem ugotovila, da je mesec dni pred prodajo lastnik sklenil pogodbo o služnosti s sosedom, česar pa nam tudi z besedico ni omenil. Ob sklenitvi pogodbe z nami služnot še ni bila vpisana v ZK. Sedaj pa so sosedje začeli uporabljati služnostno pot in ugotovila sem, da čez mojo parcelo potekajo kar šttiri služnosti. Ena služnostna pot je upravičena, ker je pač na ta način zagotovljen dostop do parcele. Ostale pa so neupravičene, ker ne zagotavljajo dostopa do njihovega zemljišča., ampak se v bistvu bodo lahko samovoljno vozili po meji zelenici. V bistvu sem na ta način kupila mačka v žaklju. Ne vem, če še kaj to pomeni, ampak naša pogodba še ni vpisana v zemljiško knjigo. Povejte mi ali obstaja kakšna možnost, da se uprem tej služnosti, kajti sosedje so me že obvestili, naj kar odstranim grmičevje in rože na zelenici, ker bodo pot utrjevali (čeprav pot fizično ne obstaja) ter jo v končni fazi tudi asfaltirali. Lep pozdrav, Tinkara

(G.K.)

ODGOVOR:

Prodajalec je v vašem primeru nedvomno ravnal v nasprotju z dobrimi poslovnimi običaji. Predlagamo, da najprej preverite vsebino pogodbe. Če le ta vsebuje klavzulo, da prodajalec prenaša na kupca stanovanjsko hišo na dol. parceli, ki je prosta stvarnih bremen, potem služnostna pravica za vas nikakor ne obstaja. Poleg tega se lahko sklicujete na načelo publicitete zemljiške knjige, ki določa, da kar je v zemljiški knjigi vpisano, je znano vsem, česar pa v njej ni, pa ni tretjim osebam ni znano. Zaradi pravne varnosti lahko zaupate v zemljiško knjigo in dejstvo, da je bila služnostna pravica vpisana v ZK šele po vašem nakupu daje tej služnostni pravici lastnost dogovora »inter partes« - med strankami. Služnostna pot je tako veljala zgolj med strankami pogodbe, saj vi niste bili o njej obveščeni.

Temeljna funkcija zemljiške knjige je javna objava podatkov o pravicah in pravnih dejstvih, pomembnih za pravni promet z nepremičninami. Šteje se namreč, da so dejstva, ki so objavljena v zemljiški knjigi resnična in hkrati znana vsem. Zato lahko vsakdo zaupa v stanje zemljiške knjige – če npr. v zemljiški knjigi ni vpisana hipoteka, potem ta hipoteka za kupca nepremičnine ne obstaja. Tako se z vpisov v ZK pridobi predvsem učinek določenih stvarnih pravic na nepremičninah tudi proti tretjim osebam, torej tistim, ki bodo morda pridobile pravice na določeni nepremičnini.

Zato lahko nedvomno zahtevate prekinitev poseganja sosedov v vašo parcelo in če to ne bo pomagale pokličete policijo. Ta naj napravi zapisnik, na njegovi podlagi pa vložite tožbo na motenje posesti. Seveda pa je nujno, da svojo lastninsko pravico čimprej vpišete v ZK.

Poglejte si še:

-          služnostna pot

-          zemljiška knjiga

-          vzorec kupoprodajne pogodbe

-          motenje posesti

21.01.2003 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.