Nakup stanovanja odkupljenega po Jazbinškovem zakonu

Kupujem stanovanje, ki še ni vpisano v zemljiško knjigo. Lastnik stanovanja je izkoristil možnost odkupa stanovanja po privatizacijskih odločbah t.i. Jazbinškovega zakona. Vendar, še vedno ni odplačal celotne kupnine. Mesečno sicer plačuje obroke in pravi, da ima podpisano pogodbo o lastništvu med njim in podjetjem, ki mu je stanovanje prodalo (pred tem je bil najemnik v tem stanovanju). Sedaj pa se pogovarjamo, da bi z denarjem, ki bi ga lastnik stanovanja dobil od prodaje stanovanja poravnal kupnino proti podjetju, ki mu je stanovanje prodalo. 1. Ali je 'lastnik stanovanja' sploh pravno pravnomočno lastnik če ni odplačal celotne kupnine? 2. Kako naj sklenem pogodbo v primeru, da lastnik nima še pravomočno urejeno lastništvo? Verjamem, da bo lastnik takoj po prejemu denarja poravnal svoja dolgovanja. Pa vendar, v času sklepanja pogodbe obstaja sum, da lastnik ni lastnik? 3. Za kasnejši vpis stanovanja v zemljiško knjigo potrebujem celotno verigo pogodb. Kako je z pogodbo, ki jo je podjetje (ki je stanovanje prodalo po Jazbinškovem zakonu prodalo sedanjemu lastniku) sklenilo z gradbenim podjetjem? Ali tudi to pogodbo potrebujem? Kaj mi svetujete v tem primeru?

(B.S.)

ODGOVOR:

Glede vprašanja ali je oseba, ki vam sedaj prodaja stanovanja že pridobila lastninsko pravico je potrebno reševati v duhu pogodbe, ki je bila sklenjena med njim in podjetjem, ki mu je stanovanje prodalo. V pogodbi je napreč določeno, kdaj kupec postane lastnik. Lahko je določeno, da je kupec postal lastnik takoj s sklenitvijo pogodbe, lahko pa pogodba določa, da kupec postane lastnik šele s plačilom celotne kupnine. V tem primeru gre za pridržek lastninske pravice, ki traja do dokončnega poplačila kupnine. S tem institutom se prodajalec zavaruje proti morebitnem neplačevanju obrokov.

V tem primeru je najboljša rešitev sklenitev serije pogodb, kar vas bo sicer prišlo malce dražje zaradi notarskih overitev (1800 SIT na podpis), vendar vam bo zagotovilo pravno varnost. Predlagamo, da s prodajalcem stanovanja sklenete posojilno pogodbo v znesku celotne kupnine stanovanja in jo overite pri notarju. Rok za vrnitev denarja naj bo recimo pol leta ali manj. S tem denarjem, bo prodajalec lahko poplačal podjetje, od katerega je kupil stanovanje po Jazbinškovem zakonu. Ko bo poplačal kupnino in postal lastnik pa lahko z vami sklene kupoprodajno pogodbo za stanovanje. V njej pa tudi določite, da se plačilo kupnine pobota s vračilom posojila, ki ste mu ga dali.

Glede vpisa stanovanja v zemljiško knjigo potrebujete serijo pogodb. Ta serija v primeru pridobitve stanovanja po Jazbinškovem zakonu ne sega do gradnje stanovanja, pač pa zgolj do tega kritičnega prenosa. Zato boste za vpis v zemljiško knjigo potrebovali pogodbo med podjetjem in sedanjim lastnikom in pa pogodbo med vami in sedanjim lastnikom. Pri tem morate paziti, da je pri obeh pogodbah podpis prodajalca overjen pri notarju. Več o vpisu nepremičnin v zemljiško knjigo si lahko preberete tule.

08.09.2002 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.