Vprašanja - Nakup novogradnje



Razlika med dejanskim stanjem in stanjem v ZK

VPRAŠANJE:

Ali je potrebno zato, ker prodajalci nepremičnin vlagajo vloge za izdajo potrdila po prvem odstavku 11. člena ZSZ tudi v primeru, da gre za zazidano stavbno zemljišče, kar je razvidno na terenu, se postavlja vprašanje, upoštevati dejansko stanje ali kopije katastrskega načrta in zemljiškoknjižne izpise, ki zaradi znanih dejstev zaostajajo ter kažejo drugačno stanje (ni poddelilk, ali objekti niso vrisani ali pa je zemljišče opredeljeno še vedno kot kmetijsko zemljišče)?

(NN)


ODGOVOR:

Za nastanek predkupne pravice po ZSZ, zaznamba v zemljiški knjigi nima konstitutivnega pomena. Zakonita predkupna pravica se vzpostavi (konstituira), ko je izpolnjen pogoj določen v zakonu - ko je uveljavljen prostorski izvedbeni načrt, s katerim je predvidena gradnja za katerega od namenov ki so določeni v 1. in 2. odstavku 14. člena. Obstoj tako vzpostavljene pravice se potem, kot pomembno pravno dejstvo, na podlagi 16. člena v zemljiški knjigi zaznamuje.

V primeru prodaje nezazidanega stavbnega zemljišča ali zemljišč, ki so opredeljena v 1. odstavku 52. člena ZSZ, je potrebno pridobiti potrdilo, da na takem zemljišču predkupna pravica ne obstaja. Gre za potrdilo v smislu 171. člena zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP), o dejstvih o katerih se vodi uradna evidenca. Zakon v 2. odstavku 11. člena določa, da se potrdilo izda na zahtevo prodajalca ali kupca in je tako poleg prodajalca, aktivno legitimiran kdorkoli, ki namerava zemljišče kupiti. Glede pristojnosti za izdajo potrdila je zakonodajalec določil le, da ga izda občinski upravni organ, odločitev o tem kateri izmed organov potrdilo izda, pa je prepustil občini. Glede vsebine vloge za izdajo potrdila zakon ne določa ničesar in zadostuje, da je vloga sestavljena tako, kot to določa 67. člen ZUP. Pri tem je pomembno, da je zemljišče na katerega se zahteva za izdajo potrdila nanaša, v vlogi opredeljeno s parcelno številko in katastrsko občino. Če tega podatka ni, je vloga nepopolna in ga je potrebno pridobiti na način, ki je določen v 68. členu ZUP. Če organ ugotovi, da je na določeni zemljiški parceli s prostorskim izvedbenim načrtom predvidena gradnja katerega izmed objektov, ki so navedeni v prvem ali drugem odstavku 14. člena ZSZ, izdajo potrdila z odločbo zavrne. To mora storiti v 30 dneh po prejemu vloge. Če je organ pasiven in v navedenem roku potrdila niti zavrnilne odločbe ne izda, je v četrtem odstavku 11. člena predvidena zakonska domneva, po kateri se v takem primeru šteje, da predkupna pravica ne obstaja in pogodbeni stranki lahko pristopita k sklenitvi nameravanega pravnega posla.

Katero zemljišče je zazidano stavbno zemljišče določa drugi odstavek 2. člena ZSZ. To je zemljiška parcela na območju, ki je s prostorskim planom namenjeno za graditev in na kateri je objekt zgrajen. Dejstvo da je objekt zgrajen brez ustreznih dovoljenj, na status zemljišča ((ne)zazidano stavbno ali kmetijsko) nima neposrednega vpliva.

Zakon predvideva obstoj predkupne pravice na nezazidanem stavbnem zemljišču (14. člen ZSZ). Ker je zemljišče na katerem je zgrajen objekt, zazidano stavbno zemljišče, na takem zemljišču predkupna pravica ne more obstajati. Če je objekt zgrajen v nasprotju s predpisi (črna gradnja), je obstoj predkupne pravice na takem zemljišču mogoč šele po tem, ko je gradnja porušena oziroma, ko zemljišče postane nezazidano stavbno zemljišče.

V tej zvezi je potrebno tudi pojasniti, da 49. člen ne pomeni legalizacije črnih gradenj. Določba opredeljuje pravni status zemljišč, ki so pozidana in se nahajajo izven ureditvenih območij naselij. Če je na takšnem zemljišču objekt zgrajen v nasprotju s predpisi (črna gradnja), mu preti porušitev. Pri tem ni pomembno, da je objekt zgrajen na zemljišču, ki se po določbi 49. člena šteje za zazidano stavbno zemljišče. Z uveljavitvijo ZSZ se določbe ZUN, ki med drugim, urejajo tudi postopanje v primeru nedovoljenih posegov v prostor niso prav v ničemer spremenile. Tako kot doslej, glede legalizacije in inšpekcijskih ukrepov velja poseben pravni režim, ki je predviden v navedenem zakonu in novi zakon o stavbnih zemljiščih v to ureditev ne posega. Več o tem je pojasnjeno v nadaljevanju (k vprašanjem o 49. členu ZSZ).

V zvezi z vprašanji o zaznambah predkupne pravice je potrebno tudi pojasniti, da se le-ta v zemljiški knjigi lahko opravi le na predlog predkupnega upravičenca in če so seveda izpolnjeni z določbami ZSZ predpisani pogoji. Iz vprašanj namreč izhaja, da so spraševalci spregledali pogoje, ki morajo biti izpolnjeni, da se predkupna pravica sploh lahko uporablja. Tudi zato je z drugim odstavkom 16. člena ZSZ določeno, da lahko v primeru spremembe prostorskega izvedbenega načrta, če bi se občina, npr. odločila, da šole ali lokalne ceste na določenem zemljišču ne potrebuje več in bi zato po predpisanem postopku spremenila zazidalni načrt, izbris zaznambe (o obstoju predkupne pravice), poleg občine sodišču predlaga tudi lastnik obremenjenega zemljišča. Navedeno torej nedvoumno pomeni, da zaznamba predkupne pravice v zemljiški knjigi seveda ni konstitutivne narave. Pogoj za vpis predkupne pravice v ZK pa seveda je, da je na konkretnem nezazidanem stavbnem zemljišču s prostorskim izvedbenim načrtom, torej zazidalnim, ureditvenim ali lokacijskim načrtom, lahko pa tudi prostorskimi ureditvenimi pogoji iz prehodne določbe 16. člena zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN-D), kot je to tudi sicer ustrezno določeno z drugim odstavkom 55. člena ZSZ, predvidena gradnja objektov javne infrastrukture, objektov za potrebe zdravstva, socialnega varstva, šolstva, znanosti, kulture, športa in javne uprave, ter seveda tudi gradnja objektov za potrebe obrambe. Če s prostorskim izvedbenim načrtom torej ni predvidena gradnja objektov, kot jih določa 14. člen ZSZ, ali pa če za nameravano gradnjo sploh ni prostorskega izvedbenega načrta iz drugega odstavka 55. člena ZSZ, zaznambe predkupne pravice "kar tako, za kar neke objekte", v zemljiški knjigi ne bo mogoče opraviti.

V zvezi z navedenim je potrebno pojasniti tudi razliko med t.i. predkupno pravico prejšnje občine na vseh stavbnih zemljiščih t.i. kompleksne gradnje, ki jo je zaradi njene neskladnosti z ustavo odpravilo Ustavno sodišče Republike Slovenije s črtanjem določb od 9. do vključno 28. člena prejšnjega zakona o stavbnih zemljiščih iz leta 1984, ter sedanjo predkupno pravico, kot jo sedaj ureja ZSZ. V prejšnji ustavni ureditvi se je kljub temu, da je občina imela široke možnosti uveljavljanja predkupnega upravičenja, večina prometa z zemljišči odvijala mimo občine. Po ustavni razveljavitvi navedenih določb prejšnjega zakona o stavbnih zemljiščih in vse do uveljavitve novega ZSZ (25.7.1997), občina in država nista imeli možnosti da bi, razen na prostem trgu, pridobili zemljišča za graditev objektov v javno korist. Izjema so tisti infrastrukturni objekti, za izgradnjo katerih je predvideno pridobivanje zemljišč na podlagi dveh posebnih zakonov (ZGAORS in ZGPHKD) in razlastitev, kar pa je neprimerno težji poseg države v lastninsko pravico od uveljavljanja predkupne pravice. Spričo navedenega, so bile možnosti za aktivno politiko prostorskega razvoja, zlasti v občini, skrajno omejene. Končna posledica pa je bila med drugim tudi to, da se je graditev številnih objektov namenjenih javni rabi (n.pr. šolstva, zdravstva) umikala iz zemljišč v strnjenih območjih naselij, ker jih je bilo težko pridobiti, na njihovo obrobje. Tako so na eni strani objekti, ki so namenjeni javni rabi slabše dostopni in nevključeni v enakomerno grajeno strukturo naselja, na drugi strani pa potratno zasedajo nepozidan prostor, praviloma na škodo kmetijskih zemljišč.

Učinkovito uveljavljanje predkupne pravice, kot je predvidena v novi ureditvi, bo mogoče le ob obstoju prostega trga z zemljišči, o katerem se zaenkrat, zaradi številnih, v različne zakone vgrajenih ovir, ki lastnikom onemogočajo polno izvrševanje lastninske pravice, še ne more govoriti. Prav tako je za učinkovito izvajanje določb o predkupni pravici potrebna transparentnost dogajanj in nadzor nad zemljiškimi transakcijami. Tudi zato je z 11. členom zakonodajalec predvidel, da potrdilo o neobstoju predkupne pravice izda občina, s čimer je občini omogočen pregled nad prometom z nezazidanimi stavbnimi zemljišči. In potrebno je spremljanje stanja - evidence o gibanju ponudbe in povpraševanja ter o cenah zemljišč in drugih nepremičnin. Seveda pa tudi evidenc o vseh zemljiških parcelah, kot jih, npr. za posamezne trase infrastrukturnih objektov opredeljujejo vladne uredbe o lokacijskih načrtih, kakor tudi občinski odloki o prostorskih izvedbenih načrtih. Za te evidence pa morajo poskrbeti "pridobivalci" nepremičnin sami.

15.09.2001 (Ministrstvo za okolje in prostor, Urad za prostor)


Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.

Dodaj v:
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog