Nezazidano stavbno zemljišče

Ali se bo zaradi nove opredelitve pojma "nezazidano stavbno zemljišče" strošek pridobivanja zemljišč za gradnjo objektov mnogo povečal oziroma za koliko; zaradi novega pojma, kaj je nezazidano stavbno zemljišče, zemljišč za gradnjo ne bo mogoče več pridobivati po realni ceni?

(NN)

ODGOVOR:

Dosedanja opredelitev nezazidanega stavbnega zemljišča je izvirala iz skrbi za družbeno lastnino. Pojem nezazidanega stavbnega zemljišča v novi zakonski ureditvi nima več vloge varovala družbene lastnine, pač pa omogoča oblikovanje različnih (lokalnih) politik urejanja prostora. V skladu z določbami zakona o urejanju prostora (ZUreP) mora biti razmejitev v rabi prostora in s tem povezan status zemljišč (kmetijska, gozdna, vodna, stavbna - zazidana in nezazidana) dokončno določena v prostorskem planu. S tem, ko prostorski plan opredeli območje nezazidanega stavbnega zemljišča, seveda le na kmetijskem ali gozdnem zemljišču, saj ga drugod ne more, se stanje na do tedaj kmetijskem zemljišču ali gozdu, v fizičnem smislu, še ni nič spremenilo. Opredelitev v prostorskem planu pomeni le to, da je na določenem območju predvidena spremenjena raba zemljišč - gradnja za določen namen. Da je kmetijsko zemljišče tudi po sprejetju prostorskega plana, ki opredeli nezazidano stavbno zemljišče, in tudi po sprejetju prostorskega izvedbenega akta, še vedno zemljišče na katerem se kmetuje, kažejo tudi tiste določbe zakona o kmetijskih zemljiščih ki urejajo obveznost plačila odškodnine zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča ali gozda.

Ker pa se, z vnosom zemljišča v "prostorski plan" kot (nezazidano) stavbno zemljišče njegov status (do tedaj kmetijskega zemljišča ali gozda) spremeni v pravnem smislu, to pomeni, da si določbe ZSZ in ZUN (kaj je nezazidano stavbno. zemljišče in da se takšna zemljišča določijo s srednjeročnimi družbenimi plani) niso v nasprotju. Za tako zemljišče torej tudi pride v poštev predkupna pravica iz 14.člena ZSZ in nič več po določbah 21. člena ZKZ oziroma za njegov nakup ni več potrebna odobritev UE, iz istega zakona, 19.člen.

Sicer je mogoče tudi ugotoviti, da so določbe 11. člena in naslednjih iz ZKZ (odškodnina zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča in gozda), glede na ZSZ, nerodno redigirane, lahko pa bi se trdilo tudi obratno, ker ZSZ je kasnejši zakon, in sicer zlasti zato, ker je neko zemljišče po zakonski definiciji lahko hkrati stavbno in kmetijsko – pri čemer pa medsebojni odnos ni jasen. Določena rešitev sicer je, če se "status zemljišča" presoja v luči določb ZKZ (člen 6) ter uporabi tako imenovana logična pravna razlaga obeh zakonov. Torej da “hoče” ZKZ reči (priznati), da zemljišče je stavbno (če so pogoji iz ZSZ, člen 2, izpolnjeni), toda da je lahko (trenutno - dejansko) še vedno “primerno” za kmetovanje (ZKZ, člen 2/I), ter je zato potrebno plačati odškodnino (ko se spremeni dejanska raba), plačati pa je treba, preden se vroči gradbeno dovoljenje oziroma enotno dovoljenje za gradnjo (ZKZ, člen 14/IV). Dokler pa GD ni izdano, se uporabljajo določbe ZKZ o rabi (člen 6), pri čemer velja, da je treba "kmetijsko" zemljišče uporabljati v skladu z njegovim namenom (ZKZ, člen 4/I), pri čemer pa je neko zemljišče - tudi - "kmetijsko", če je primerno za kmetovanje (ZKZ, člen 2/I), torej ne glede na njegov “vnos” v plan.

Ker pa so na različne statuse vezani različni pogoji za pravni promet, vrednotenje, zazidljivost, posebna zaščita najboljših kmetijskih zemljišč, komunalni prispevek in drugi davki, namembnost zemljišča (planska raba), stanje v naravi (dejanska raba), katastrsko stanje (uradna raba), zemljiško-knjižno stanje, bi bilo potrebno v bodoče doseči ustrezno medsebojno razmerje v (različnih) zakonih uporabljenih (enakih) pojmov.

15.09.2001 (Ministrstvo za okolje in prostor, Urad za prostor)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.