Vprašanja - Nakup novogradnje



Gradnja na kmetijskih zemljiščih

VPRAŠANJE:

Zakaj sedaj, ko je sprejet nov zakon o kmetijskih zemljiščih, ni več mogoče izdajati dovoljenj za gradnjo stanovanjskih hiš na kmetijskih zemljiščih?

(NN)


ODGOVOR:

Najprej je potrebno pojasniti, da nikoli, torej tudi ne v času veljavnosti prejšnjega zakona o kmetijskih zemljiščih iz leta 1979 (Uradni list SRS, št. 1/79, 11/81, 1/86, 17/86 – prečiščeno besedilo in Uradni list RS, št. 9/90), ni bilo možno izdajati dovoljenj za posege v prostor na podlagi predpisov o kmetijskih zemljiščih, ampak vedno le na podlagi predpisov o urejanju prostora in naselij oziroma na njihovi podlagi in v skladu z njimi pripravljenih in sprejetih ustreznih prostorskih aktov. Tudi po uveljavitvi novega zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ, Uradni list RS, št. 59/96) se določbe prostorskih predpisov niso prav nič spremenile oziroma še vedno veljajo v nespremenjeni dikciji. Še vedno je s prvim odstavkom 54. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN, Uradni list SRS, št. 18/84 in naslednji) določeno, da se lokacijsko dovoljenje za objekte, naprave ali druge posege v prostor na območjih, za katere je sprejet prostorski izvedbeni načrt, izda v skladu s pogoji, ki jih določa ta načrt. prav tako pa je tudi z drugim odstavkom istega člena določeno, da se lokacijsko dovoljenje za objekte, naprave ali druge posege v prostor na območjih, ki se urejajo s prostorskimi ureditvenimi pogoji, izda v skladu s pogoji, ki jih določa lokacijska dokumentacija (LDok), ki pa mora biti seveda izdelana na podlagi določb o prostorskih ureditvenih pogojih. Tako to namreč predpisuje 55. člen ZUN.

Uvodoma pa je potrebno tudi pojasniti, da mora biti razmejitev v rabi prostora in s tem povezan status zemljišč (kmetijska, gozdna, vodna, stavbna - zazidana in nezazidana) dokončno določen v prostorskem planu, to je v prostorskih sestavinah občinskega dolgoročnega in srednjeročnega družbenega plana, oziroma kot to določa novi zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), v planskih aktih lokalnih skupnosti, enako pa je določal tudi prejšnji zakon o kmetijskih zemljiščih (iz leta 1979). Pojasniti pa je potrebno tudi, da za gradnje ni mogoče izdajati lokacijskih in kasneje gradbenih dovoljenj oziroma enotnih dovoljenj za gradnjo, če na podlagi prostorskega plana predhodno ni bil sprejet ustrezen prostorski izvedbeni akt (prostorski izvedbeni načrt ali prostorski ureditveni pogoji). Takšen izvedbeni akt pa seveda ne more določati prav nič bistveno drugega, kar je že določil prostorski plan, torej tudi ne (novih ali drugačnih) območij stavbnih zemljišč.

Gradnja objektov, ki so zgradbe (stavbe, hiše) in tudi drugi posegi v prostor, ki so po zakonu o graditvi objektov (ZGO) objekti, je torej mogoča le na tistih območjih zemljišč, ki so s prostorskim planom določena kot stavbna zemljišča in za katere tako določa ustrezen prostorski izvedbeni akt. Določbe 8. člena zakona o kmetijskih zemljiščih torej (v neposrednem smislu) ne omogočajo gradnje, ampak le omogočajo, da se v prostorskem planu, v skladu z zakonom izjemoma lahko določi (dopusti določitev) območje stavbnih zemljišč na (najboljših) kmetijskih zemljiščih.

Kaj so stavbna zemljišča, ustrezno določa 2. člen zakona o stavbnih zemljiščih (ZSZ, Uradni list RS, št. 44/97). Ta člen določa, da je nezazidano stavbno zemljišče zemljiška parcela, ki je s prostorskim planom namenjeno za graditev objektov, zazidano stavbno zemljišče pa je zemljiška parcela (na območju, ki je s prostorskim planom namenjeno za graditev objektov), na kateri je objekt že zgrajen. Določbe omenjenega člena so v skladu z določbami 3. člena zakona o kmetijskih zemljiščih (ZSZ), ki tudi urejajo, kako se določi zemljišča, ki so primerna za kmetijsko pridelavo, za stavbna, vodna ali za drug namen: določijo se lahko le v planskih aktih, v skladu z zakonom. Dikcija “v skladu z zakonom” pa pomeni, da se zemljišča lahko namenijo za gradnjo le na način in po postopku, ki je predpisan s predpisi o urejanju prostora in naselij oziroma zakonom o planiranju in urejanju prostora v prehodnem obdobju (ZPlUP, Uradni list RS, št. 48/90), zakonom o urejanju prostora (ZUreP, Uradni list SRS, št. 18/84 in 15/89), zakonom o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN, Uradni list SRS, št. 18/84 in naslednji) in podzakonskimi predpisi, izdanimi na podlagi ZUreP in ZUN.

Na kratko povedano, zgoraj cit. pomeni, da mora prav vsaka občina, če namerava razširiti območja stavbnih zemljišč in s tem omogočiti gradnjo objektov, najprej pripraviti in nato sprejeti program priprave prostorskega plana oziroma prostorskega akta, ki ga namerava pripraviti in po predpisanem postopku sprejeti. Na podlagi programa priprave mora nato poskrbeti za izdelavo njegovega osnutka, ga javno razgrniti najmanj za mesec dni, v času javne razgrnitve organizirati ustrezne javne obravnave, po končani javni razgrnitvi pripraviti predlog stališč do prejetih pripomb in predlogov, s katerim se mora seznaniti občinski svet in ga sprejeti. Na podlagi stališč do pripomb in predlogov občina osnutek po potrebi dopolni oziroma popravi in nanj pridobiti vsa z zakonom predpisana in s programom priprave določena soglasja ter šele nato predlaga občinskemu svetu v sprejem takšen akt oziroma njegove spremembe ali dopolnitve. Tako to, tudi za spremembe in dopolnitve prostorskih sestavin občinskih planskih aktov, izhaja iz določb prvega odstavka 2. člena zakona o planiranju in urejanju prostora v prehodnem obdobju (ZPlUP). Z njimi je namreč določno, da se navedene spremembe in dopolnitve pripravljajo in sprejemajo po postopku, ki je predpisan za pripravo in sprejem prostorskih izvedbenih aktov. Kako pa se prostorski izvedbeni akti pripravljajo in sprejemajo, pa je podrobno urejeno z določbami členov od 34. do vključno 40. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN). Prav tako pa so s 43. členom ZUN urejeni primeri sprememb in dopolnitev. Z navedenim členom je jasno določeno, da se prostorski izvedbeni akti, torej tudi prostorske sestavine občinskih planskih aktov (spremembe ali dopolnitve prostorskih planov), lahko spremenijo in dopolnijo, vendar po postopku, ki je predpisan za njihov sprejem. Pred sprejetjem sprememb oziroma dopolnitev prostorskega plana pa je občina tudi dolžna, glede na določbe 49. in 50. člena ZUreP, pridobiti tudi mnenje Vlade Republike Slovenije o njihovi skladnosti z obveznimi izhodišče državnega prostorskega plana., kar pa velja tudi za usmerjanje poselitve v obstoječa ureditvena območja naselij, da se s tem prepreči razpršena gradnja. V nasprotnem primeru jo (slej ko prej) čaka pot na Ustavno sodišče Republike Slovenije.

Odgovor na vsa preostala vaša vprašanja, ki se nanašajo na dopustnosti različnih gradenj (za določeni namen) na določenih območjih zemljišč, je torej zato treba vedno (po)iskati v konkretnem prostorskem izvedbenem aktu. Prostorski izvedbeni akti, ki so po 21. členu zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN) prostorski izvedbeni načrti in prostorski ureditveni pogoji, prej navedene odločitve iz prostorskih planov le povzamejo, kar pomeni, da se jim brez predhodnih sprememb oziroma dopolnitev prostorskega plana ne sme prav nič (bistvenega) dodati ali odvzeti. Pri tem je tudi važno poudariti, da so prostorski izvedbeni akti (PIN-i in PUP-i) po veljavnih predpisih s področja urejanja prostora instrument (v obliki splošnega pravnega akta) za izvedbo t.i. planskih odločitev, s tem da prostorski ureditveni pogoji za posamezna območja, naselja ali dele naselij določajo le merila in pogoje za posege v prostor, ki se (za določenega investitorja) na določenem zemljišču konkretizirajo z LDok in na njeni podlagi izdanim lokacijskim dovoljenjem. Pri tem velja še poudariti, da razlika med prostorskim izvedbenim načrtom in prostorskimi ureditvenimi pogoji tudi sicer ni v njunem drugačnem odnosu do prostorskega plana, temveč le v njuni determiniranosti.

Ker mora biti vsak (občinski) prostorski izvedbeni akt skladen z občinskim prostorskim planom, občinski prostorski plan pa mora biti skladen s prej navedenimi obveznimi izhodišči državnega prostorskega plana, ta pa določajo tudi varstvo kmetijskih zemljišč in gozdov (prva območja kmetijskih zemljišč ter varovalni gozdovi in gozdovi posebnega pomena), je nezazidljivo zemljišče vsako zemljišče, ki v občinskem prostorskem planu ni določeno kot stavbno zemljišče. Zemljišča prvega območja kmetijskih zemljišč ter varovalnih gozdov in gozdov posebnega pomena so nezazidljiva, razen če se v posebnem postopku medresorskega usklajevanja, ki ga ZUreP za posege v prostor, ki so splošnega pomena, pod pogojem ustrezne nadomestitve takšnih izgubljenih zemljišč, kot jih predpisujejo določbe kmetijske zakonodaje, ne uredi za vsak primer posebej drugače. Prvo območje kmetijskih zemljišč je kot obvezno izhodišče državnega prostorskega plana (kot npr. tudi državna cestna, železniška, energetska in druga infrastruktura, tekoče nadzemne in podzemne vode, jezera, morje, rudnine in druge mineralne snovi, naravna in kulturna dediščina ter varovalni gozdovi in gozdovi s posebnim pomenom) torej v posebnem varstvu države.

Na vseh prej naštetih zemljiščih je gradnja torej prepovedana oziroma dovoljena le pod izjemnimi pogoji. Spremembe in dopolnitve občinskih prostorskih planov se pripravljajo in sprejemajo po postopku, ki je predpisan za pripravo in sprejem prostorskih izvedbenih aktov. Spremembe oziroma dopolnitve konkretnega občinskega prostorskega plana torej sprejema tisti občinski svet tiste občine, v katere območju leži tisto zemljišče, za katerega so predlagane spremembe ali dopolnitve. Zgolj zato je z zakonom določeno, da mora občina pred sprejemom sprememb oziroma dopolnitev svojega prostorskega plana pridobiti mnenje Vlade RS o usklajenosti predlaganih sprememb ali dopolnitev z obveznimi izhodišči državnega prostorskega plana.

13.09.2001 (Ministrstvo za okolje in prostor, Urad za prostor)


Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.

Dodaj v:
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog