Intervju z mag. Igorjem Blažino: ljudje preveč tvegamo, ker ne najemamo nepremičninskih agencij

Mag. Igor Blažina se že več kot 18 let ukvarja s področjem nepremičnin. Poslovno se je z upravljanjem nepremičnin prvič srečal leta 1992 kot direktor Kmetijske zadruge Vipava, ki je takrat dajala v najem 14 trgovin s kmetijskim materialom in preko denacionalizacije pridobivala nazaj odvzeta zemljišča in objekte. Zatem je bil direktor delniške družbe Agroind Vipava 1894 - največje slovenske vinske kleti s 300 ha vinogradov in mlekarne Yoviland, nato pa, v času njegove izgradnje, prvi direktor Kolosej kinematografov v Ljubljani. Marca 2006 je skupaj z 8 nepremičninskimi agencijami sodeloval na velikem sejmu Homebuyer show v Londonu. Od leta 2007 je direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS

Mag. Igor Blažina, ste direktor GZS Zbornice za poslovanje z nepremičninami, kjer zastopate nepremičninske agencije in poznavalec nepremičninskega trga. Kako bi ocenili trenutno stanje, ki vlada na nepremičninskem trgu?

Stanje na nepremičninskem trgu je posledica splošne gospodarske krize. Zaradi negotovosti delovnih mest je večje tveganje za povračilo kredita. Večina si brez pomoči sorodnikov in znancev ne more privoščiti nakupa stanovanja. Posledično se je promet z nepremičninami močno zmanjšal, a z letošnjim letom se je začel postopno povečevati, še vedno pa je krepko pod tistim največjim prometom, ki je bil v letu 2007 in v prvi polovici 2008.

Cene nepremičnin pa so odvisne od lokacije; morda je v Ljubljani in na Obali še kaj prostora za nižanje cen - pač odvisno od kakovosti bivanjske enote, kar pa se tiče ostale Slovenije, mislim, da so se cene že dotaknile dna in ne bodo več padale. Ocenjujem, da v Sloveniji nepremičninska kriza ne bo dosegla tako velikih razsežnosti kot v Španiji. Tam je bilo izgrajenih bivanjskih enot mnogo več, kot jih je bil trg sposoben absorbirati. Pri nas pa je po dolgih letih prišlo do tega, da povpraševanje ni več večje od ponudbe.

Kakšne trende bi lahko napovedali glede na trenutno opaženo stanje na trgu nepremičnin?

V gospodarstvu se dogaja preobrazba. Ko se bo zaključila, se bo nepremičninski trg odzval z večjim številom transakcij. Dokler Mura ne bo ohranila zdravega jedra in vse tisto, kar je nekonkurenčno odslovila, ter se preobrazila v nekaj drugega, ne bo sprememb. Amerika se že vleče iz krize. Nemčija se bo razmeram hitro prilagodila. V Slovenijo je kriza prišla z zamikom in bo tudi odšla z zamikom. Kako hitro se bo transformirala država, je odvisno od nacionalne volje. Glede na našo konzervativnost menim, da bo trajalo dlje, kot bi bilo potrebno. V Grčiji so živeli preko svojih sposobnosti, a so to prikrivali. Koliko je tega v Sloveniji, bi težko ocenil. Dokler bo dana potuha takemu načinu, se ne bo nič spremenilo.

Ne smemo pozabiti, da je gospodarstvo tisto, ki ustvarja dodano vrednost. To je vlečni konj vsake družbe in če preveč obesimo na tega konja, ne more naprej. Nahajamo se v razmerah, ko se je pokazalo, da je ta vlečni konj preobremenjen in zato ni konkurenčen na trgih, kjer ustvarja svoj promet. To je problem. Slovenija je po konkurenčnosti padla za 20 mest.

Kako se gospodarska kriza pozna v delovanju nepremičninskih agencij, koliko jih je od začetka prenehalo delovati?

Kriza je prispevala k temu, da se je trg posrednikov in agencij zmanjšal. Ocenjujem, da je prenehalo delovati kar 30 % nepremičninskih agencij. V času, ko je promet z nepremičninami naraščal, so nepremičninske agencije rasle kot gobe po dežju, ob suši pa so se morale prilagoditi. Saj vemo, da nepremičninske agencije živijo od ustvarjenega posla in ne od tega, koliko hiš pokažejo.

Kako rešujejo probleme in kdo jim pri tem pomaga?

Nepremičninske agencije so se na spremenjene razmere na nepremičninskem trgu odzvale z zmanjšanjem števila zaposlenih, z notranjimi rezervami; s tem, da so skrčili stroške; s tem, da iščejo dodatne vire prihodkov z drugimi dejavnostmi in z iskanjem novih poslovnih priložnosti. Nedvomno bodo preživele tiste, ki so se pripravljene za stranko bolj potruditi, ki znajo zbuditi zaupanje v ljudeh. GZS Zbornica za poslovanje z nepremičninami pa članicam pomaga pri zastopanju njihovih interesov v javnosti, informiranju, svetovanju, promoviranju in organizaciji izobraževanj. Prizadevamo si, da so zadovoljni vsi: panoga, potrošnik in država.

Analize delovanja agencij (Q nepremičninska družba, skrivnostni nakup) kažejo, da se te premalo posvetijo zahtevam in željam stranke. Zakaj se to dogaja in ali se je to kaj spremenilo?

Slovenija je zelo raznolika. Pogovarjal sem se z lastnikom agencije, ki posluje širom Slovenije. Zanimiva je njegova izkušnja, da imajo lokalni trgi znotraj Slovenije svoje posebnosti, da so ponekod stranke bolj zahtevne in korektne, drugje manj. Torej zadovoljstvo strank ni odvisno le od pristopa agencije, temveč tudi od korektnosti strank. Prepričan sem, da bodo lažje preživele tiste agencije, ki se bodo znale hitreje prilagoditi spremenjenim razmeram na trgu. Zmanjšan promet je že povzročil, da se agencije še bolj potrudijo za svoje stranke.

Kako nameravate v zbornici za poslovanje z nepremičninami (ZPN) spodbujati kakovost dela agencij?

Zanimivo je, da gre relativno malo poslov v Sloveniji preko nepremičninskih agencij, katerih osnovna naloga je spraviti v stik naročitelja in tretjo osebo ali razumljiveje povedano najpogosteje prodajalca in kupca. Ključni razlog zakaj je modro angažirati nepremičninsko agencijo pa je v tem, da je vrednost posla pri prodaji ali nakupu nepremičnine velika in vsaka napaka nas lahko zelo veliko stane: denarja, energije in časa. Zato je bolje posel zaupati strokovnjakom, ki nam nudijo v prvi vrsti varnost. Nepremičninske agencije strokovno preverijo stanje nepremičnine, zemljiško-knjižni vpis, lastništvo, hipoteke, dogajanji na trgu… Si predstavljate, da kupite 100.000 € vreden avto od neznanega prodajalca in ne od pooblaščenega trgovca? Ali da tako dragocen avto peljete na servis k nepooblaščenemu serviserju in nanj montirate poceni gume? Lahko, a kaj ste s tem pridobili in kaj izgubili ? Hecno je tudi, da ene delnice v vrednosti sladoleda brez borznega posrednika ne moremo prodati, hišo pa lahko proda vsak sam. Ljudje se pogosto obnašamo preveč tvegano ali, kot je dejal znanec: hišo bom prodal ali kupil sam, brez nepremičninske agencije, pa naj me to stane kolikor hoče. Glede spodbujanja kakovosti dela v agencijah pa - GZS ZPN je skrbnik Kodeksa dobrih poslovnih običajev, ki ga sedaj posodabljamo, načrtujemo tudi objavo dobrih praks na naši spletni strani.

Kaj je namen ZPN, kdo so njeni člani in kaj počnejo?

Gospodarska zbornica je sistem, ki ima skupne naloge (center za konkurenčnost, pravno službo, informacijske baze ipd) in 13 območnih oz. regionalnih zbornic po vsej Sloveniji ter 27 panožnih organizacijskih enot. To so interesna združenja po različnih gospodarskih panogah. Eno od teh je Zbornica za poslovanje z nepremičninami (ZPN), ki združuje: upravnike nepremičnin, nepremičninske posrednike, ocenjevalska podjetja, investitorje.

Podjetje ima lahko kot osnovno dejavnost zapisano upravljanje z nepremičninami, a se hkrati ukvarja tudi s posredovanjem nepremičnin. V svojih vrstah ima tudi profesionalce, ki se ukvarjajo s cenitvami nepremičnin. Gre torej za povezane dejavnosti. V tej krizi se je lani zgodilo to, da so se nepremičninske družbe povezale v Združenje družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP). Zaradi težav v panogi so začutile potrebo, da delujejo še bolj enotno; prej je bilo namreč med njimi več konkurenčnega boja. Želijo si krepiti panogo, jo izboljševati, jo predstaviti javnosti tudi v pozitivni luči, saj se o nepremičninskih agencijah največkrat piše in govori le ko nastopijo problemi.

Junija 2009 so predstavniki družb, ki se ukvarjajo z nepremičninskim posredovanjem, ustanovili Združenje družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP), ki deluje znotraj GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami. Kakšne rezultate njihovega delovanja ste zasledili v praksi?

Eden prvih rezultatov ustanovitve in delovanja ZDNP je poenotenje stališč do nekaterih vprašanj znotraj panoge in dobro sodelovanje z Društvom nepremičninskih posrednikov. V Društvu delujejo fizične osebe, ki imajo dovoljenje za opravljanje te dejavnosti, v ZDNP pa so združene pravne osebe, ki to dejavnost opravljajo. Skupaj si prizadevamo, da bo spremenjeni Zakon o nepremičninskem posredovanju, ki je v pripravi na Ministrstvu za okolje in prostor, prinesel taka pravila igre, da s prihodom posrednikov iz drugih držav EU ne bomo izpostavljeni novim tveganjem, torej da se zaščiti panoga, država, kateri je potrebno plačati davke in potrošniki.

Vsako leto organiziramo dvodnevni Posvet o poslovanju z nepremičninami. Nanj povabimo predavatelje, ki spregovorijo o aktualnih vsebinah. Lani je sekcija nepremičninskih posrednikov imela svoj program. Srečali so se s tržno inšpektorico in davčno svetovalko.

Kaj svetujete bralcem Slonepa, ki razmišljajo o nakupu, prodaji ali oddaji nepremičnine?

Bralcem Slonepa svetujem, da si priskrbijo čim več informacij ter poiščejo pomoč pri tistih strokovnjakih, ki imajo izkušnje, reference in tradicijo. Napake zaradi pomanjkanja informacij glede nepremičnin so namreč boleče, drage in dolgotrajne.

Pogovarjala se je Urša Černivec.