ECB: financiranje stanovanjskega trga na evro območju v obdobju 1999-2007

Evropska centralna banka je v avgustovskem mesečnem biltenu objavila članek o financiranju stanovanjskih nepremičnin in njegovem razvoju v obdobju 1999 – 2007 na območju evra. Za to obdobje je bila značilna močna rast stanovanjskih posojil. Leta 2006 je postala bolj zmerna, leta 2008 pa se je močno upočasnila. Čeprav se značilnosti stanovanjskih posojil med posameznimi državami v evro območju med seboj razlikujejo, pa je bilo v tem obdobju zaznati splošno povečanje tržnega financiranja. Spremembe na trgu, ki jih je povzročila splošna finančna kriza, pa so trg premaknile bolj v tradicionalne oblike financiranja. Kljub procesom deregulacije in liberalizacije finančnih trgov v zadnjih dveh desetletjih, ki so pripeljali do večje razpoložljivosti različnih hipotekarnih produktov, razlike v značilnostih hipotekarnih kreditov med posameznimi državami znotraj evrskega območja kažejo potencial za nadaljnje širjenje hipotekarnega trga.

Financiranje nakupa stanovanja ali hiše je največja finančna transakcija, ki jo v svoji življenjski dobi opravi posamezno gospodinjstvo in prispeva največji delež k njegovi zadolženosti. Na območju evra največ posojil omogočijo banke in t.i. mikro finančne institucije (MFI). Kar 70 % zadolženosti gospodinjstev so konec leta 2008 predstavljali hipotekarni krediti. Močno se je povečal delež posojil, ki so jih izdale MFI, in sicer s povprečno letno rastjo 11,5 % v obdobju 1999 – 2007. Če je bilo za evrsko območje značilno povečevanje zadolženosti s hipotekarnimi posojili, pa so občutne razlike v stopnjah med posameznimi državami. V Sloveniji in Grčiji je bilo število zadolženih gospodinjstev v začetku obdobja majhno, proti koncu pa se je močno povečalo. Kljub večji zadolženosti pa je njihovo finančno stanje stabilno. V letu 1999 so plačila gospodinjstev za obresti posojil znašala 2,9 % bruto prihodka, ob koncu leta 2008 pa so dosegla 3,6 % bruto prihodka. Rast ni bila enakomerna, saj je delež plačil za obresti med letoma 2001 in 2005 padal.

Slika: Obresti na stanovanjska posojila gospodinjstvom v %, nominalno in realno na evrskem območju

Razvoj posojilnega trga za gospodinjstva je v tesni povezavi z razvojem nepremičninskega trga. V obravnavanem obdobju so se cene stanovanjskih nepremičnin v povprečju dvignile za 6,1 % letno, skupno pa okoli 70 %. So pa bile velike razlike med posameznimi državami. Z zelo visoko rastjo sta izstopali Irska in Španija, v Nemčiji pa so se cene zniževale s povprečno letno stopnjo 0,4 %, kar je za posledico imelo manjšo kreditno dejavnost. V osnovi velja, da višje cene vodijo v večje potrebe po denarju to pa poveča potrebe po kreditiranju. Obsežnejše kreditiranje pa kratkoročno še spodbudi rast cen. Nizka stopnja inflacije in volatilnost inflacije je močno prispevala k znižanju obrestnih mer, ki so se zniževale vse do druge polovice 2005, kar je povečevalo pripravljenost in sposobnost gospodinjstev, da se zadolžijo.

Na kreditni trg vplivajo tudi številni demografski dejavniki, najbolj rast števila prebivalstva. Povečevanje povpraševanja po lastniških stanovanjih vodi v večje povpraševanje po kreditih. V obdobju 1999 – 2008 se je prebivalstvo evrskega področja povečalo v povprečju za 0,4 % letno. Za dve odstotni točki, na 24 %, se je v tem obdobju povečal delež prebivalstva v starostni skupini od 35 do vključno 44 let, ki je običajno povezana s prvim nakupom stanovanjske nepremičnine.

Visoka rast hipotekarnih kreditov v zadnjem desetletju je posledica ugodnih finančnih razmer, naraščajočih cen stanovanjskih nepremičnin, dviga realnih dohodkov gospodinjstev in nekaterih demografskih dejavnikov. Med posameznimi državami evrskega območja obstajajo večje razlike, ki so posledica lokalnih razmer. Večino kreditov so zagotovile banke, ki so izkoriščale tržne vire financiranja. To je omogočilo znižanje zahtev za pridobitev kredita in zagotovilo močno rast stanovanjskih kreditov. Spremembe na finančnih trgih leta 2007 so močno spremenile okolje stanovanjskega financiranja. Okrepilo se je upadanje intenzivnosti rasti stanovanjskih posojil, ki se je sicer že dogajalo. Monetarna politika je pomagala znižati obrestne mere za posojila, da bi spodbudili potrošnjo. Banke so se do neke mere vrnile v tradicionalne na depozitih temelječe vire financiranja. Nekatere spremembe finančnega trga na področju hipotekarne dejavnosti so naredile gospodinjstva, banke in ekonomijo bolj odporne na spremembe. Pričakovati je, da se bo v prihodnje še povečalo število različnih hipotekarnih produktov za gospodinjstva, povečala pa se bo konkurenca med njihovimi ponudniki.

M.P.

ECB Monthly Bulletin, avgust 2009 >> (pdf)