Cene SLONEP september 2006: cene stanovanj
V zadnjem četrtletju se je rast povprečnih oglaševanih cen stanovanj povečala manj kot v prejšnjih četrtletjih. Cene garsonjer so se celo znižale. Vendar je še prezgodaj, da bi govorili o ustavitvi rasti.
Cene stanovanj v Ljubljani
Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani rastejo od leta 1995, ko smo cene začeli spremljati. Rast je bila bolj ali manj stalna do sredine leta 2003. Takrat se je začelo enoletno obdobje pred iztekom prve nacionalne stanovanjske varčevalne sheme, ko se je rast zaradi špekulacij in pričakovanj okrepila. Do manjšega zastoja rasti je prišlo pri garsonjerah in trisobnih stanovanjih leta 2004, vendar pa so se od konca leta cene ponovno dvigovale.
V zadnjem letu so zelo močno rasle cene garsonjer, ki pa so sredi leta dosegle do sedaj najvišjo točko in se v zadnjem četrtletju usmerile navzdol. V zadnjem četrtletju se je močno upočasnila tudi rast cen enosobnih stanovanj, rast cen trisobnih pa se je ublažila že spomladi letos. Le dvosobna stanovanja so v zadnjem četrtletju izkazala nespremenjeno rast.
Preglednica 1: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani, september 2006, (v €/m2)
Vrsta |
min |
maks |
povp. |
Garsonjera |
2.246 |
3.770 |
2.974 |
1 sobno |
858 |
3.770 |
2.597 |
2 sobno |
1.248 |
3.606 |
2.408 |
3 sobno |
778 |
3.756 |
2.271 |
Preglednica 2: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani, september 2006 (v €)
Vrsta |
min |
maks |
povp. |
Garsonjera |
47.172 |
142.406 |
82.227 |
1 sobno |
34.307 |
175.263 |
100.511 |
2 sobno |
66.767 |
275.413 |
143.022 |
3 sobno |
70.000 |
510.000 |
185.221 |
4 sobno |
86.888 |
542.480 |
254.382 |
Grafični prikazi:
Aktualne cene >>
Gibanje cen >>
Cene stanovanj v okolici Ljubljane
Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane kažejo od septembra 2003 neprestano rast. Le enosobna stanovanja so v letu 2005 izkazala upad cene, ki je sledil močni rasti v letu 2004. V zadnjem četrtletju so se dvignile povprečne cene za vse vrste stanovanj. Rast je podobna kot v predhodnih obdobjih.
Preglednica 3: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane, september 2006 (v €/m2)
Vrsta |
min |
maks |
povp. |
Garsonjera |
1.494 |
3.443 |
2.418 |
1 sobno |
1.276 |
3.199 |
2.089 |
2 sobno |
1.002 |
3.246 |
1.848 |
3 sobno |
862 |
3.577 |
1.666 |
Preglednica 4: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane, september 2006(v €)
Garsonjera |
35.470 |
107.674 |
71.803 |
1 sobno |
53.604 |
111.417 |
77.260 |
2 sobno |
45.068 |
178.300 |
108.810 |
3 sobno |
64.680 |
315.473 |
133.628 |
Grafični prikazi:
Aktualne cene >>
Gibanje cen >>
Cene v drugih regijah
V drugih regijah Slovenije povprečne oglaševane cene zaostajajo za cenami v Ljubljani. Izjema je le Južna Primorska, kjer cene enosobnih in dvosobnih stanovanj presegajo cene enakih stanovanj v Ljubljani. Južna Primorska je tudi edina regija, kjer je povprečna cena garsonjere nižja od povprečne cene enosobnih in dvosobnih stanovanj. Med preostalimi regijami po višini povprečnih cen izstopa še Gorenjska, ostale regije pa so bolj izenačene.
Preglednica 5: Oglaševane cene stanovanj po regijah Slovenije, september 2006 (v €/m2)
Garsonjere |
1 sobna |
2 sobna |
3 sobna | |
Ljubljana |
2.974 |
2.597 |
2.408 |
2.271 |
Lj - okolica |
2.418 |
2.089 |
1.848 |
1.666 |
J Primorska |
2.685 |
2.706 |
2.729 |
2.226 |
Gorenjska |
1.979 |
1.763 |
1.665 |
1.492 |
S Primorska |
1.425 |
1.172 |
1.650 |
1.179 |
Savinjska |
1.290 |
1.144 |
1.023 |
1.038 |
Dolenjska |
1.734 |
1.372 |
1.123 |
1.055 |
Notranjska |
1.398 |
1.072 |
1.303 |
1.175 |
Podravska |
1.456 |
1.198 |
1.217 |
1.204 |
Koroška |
NP |
647 |
750 |
NP |
Zasavska |
1.372 |
1.067 |
879 |
881 |
Posavska |
1.000 |
927 |
789 |
904 |
Pomurska |
NP |
849 |
1.214 |
856 |
Grafični prikazi:
Aktualne cene v drugih regijah >>
Obrazložitev gibanja
Upad rasti povprečnih cen v zadnjem četrtletju je treba obravnavati zelo previdno in prehitri zaključki o nadaljnjem gibanju cen so povsem neprimerni. Čeprav takšna upočasnitev rasti lahko nakazuje, da so cene že dosegle svojo zgornjo mejo, pa je treba za potrditev te hipoteze počakati vsaj še eno četrtletje. Do upočasnitve rasti lahko namreč pride tudi zaradi trenutnih razmer na trgu, ki pa niso trajne.
Zelo hitra rast cen v Ljubljani že od začetka spremljanja leta 1995 nakazuje, da je povpraševanje po stanovanjih v prestolnici veliko. To je razumljivo, saj je Ljubljana gospodarsko, kulturno upravno in univerzitetno središče. Povečano rast v drugi polovici leta 2003 in v letu 2004 gre pripisati predvsem špekulacijam o številu dodatnih kupcev, ki naj bi izšli iz prve nacionalne stanovanjske sheme. Ker so bila ta pričakovanja pretirana, je sledila umiritev rasti pri večjih stanovanjih. Kljub temu pa je povpraševanje očitno dovolj veliko, da mu ponudba nikakor ne more zadostiti, in cene so še naprej rasle.
V zadnjem četrtletju se nakazuje, da cene morda dosegajo svojo zgornjo mejo. To pomeni, da ljudje nimajo več dovolj kupne moči, da bi lahko kupovali tako draga stanovanja in povpraševanje se zmanjša, to pa vpliva na cene. Vendar pa je eno četrtletje premalo, da bi lahko to potrdili.
Vzrokov za rast cen v Ljubljani je več, glavni pa je presežek povpraševanja nad ponudbo. Da je povpraševanje večje od ponudbe, je posledica:
- želje ljudi po življenju v prestolnici,
- neurejene urbanistične politike, ki ne zagotovi dovolj stanovanjskih gradenj,
- dolgotrajnosti pridobivanja ustrezne dokumentacije za gradnjo,
- pomanjkanja ustreznih gradbenih parcel,
- kupovanja stanovanj kot oblike naložbe denarja,
- drugo.
Zaradi visokih cen stanovanj v Ljubljani se povpraševanje seli na okolico Ljubljane. Pogoji za nakup so ugodnejši, izbira stanovanj pa je velika. Pritisk kupcev je stalen, kar dviguje cene. Cene so višje bližje Ljubljani in ob glavnih prometnih žilah (avtocestah). Vpliv Ljubljane lahko seže daleč, tudi v druge regije. Pričakovati je, da ko se bo rast cen stanovanj v Ljubljani močno ublažila ali celo ustavila, do tega v njeni okolici ne bo prišlo tako kmalu, saj cene močno zaostajajo za ljubljanskimi.
SLONEP.net
Vsi izračuni temeljijo na približno 12.500 zapisih v bazi Nepremičnine.net.
Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:
- metodološke omejitve glede virov podatkov
- dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list.
- da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo
- kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.
Poglejte še: