Cene SLONEP junij 2005: cene stanovanj

Stanovanja v Ljubljani so se od junija 2004 v povprečju podražila za 8,5 %. Največ so se podražila manjša stanovanja in najmanj velika. Podražitev stanovanj v okolici Ljubljane je bila v istem obdobju v povprečju kar 13 %.

Cene stanovanj rastejo že od leta 1995, bolj intenzivno rast pa je zaznati od aprila 2003. Spomladi 2004 je prišlo do zmanjšanja intenzivnosti rasti trisobnih stanovanj in garsonjer, medtem ko so eno in dvosobna stanovanja še vedno rasla. Dodaten zagon rasti so garsonjere doživele v letošnjem letu. V zadnjem obdobju smo zaznali manjšo ublažitev rasti cen enosobnih stanovanj.

V zadnjem letu dni (obdobje od junija 2004 do junija 2005) so se najbolj podražila enosobna stanovanja in to za 12,6 %. Garsonjere so se podražile za 10,9 %, dvosobna stanovanja za 8,2 % in trisobna stanovanja za 2,5 %.

Preglednica št. 1: Cene stanovanj v Ljubljani (v €/m2)

Preglednica št. 2: Absolutne cene stanovanj v Ljubljani (v €)

Grafični prikazi:
Aktualne cene
Gibanje cen

Cene stanovanj v okolici Ljubljane

Tudi cene stanovanj v okolici Ljubljane vztrajno rastejo že od leta 2003, ko smo jih pričeli pozorno spremljati. Najbolj rastejo cene garsonjer, ki so tudi v zadnjem četrtletju zabeležile močno rast. Cene enosobnih stanovanj so močneje rasle od septembra 2004 do marca 2005, sedaj pa smo zabeležili manjši upad. Cene dvosobnih stanovanj so od jeseni 2004 umirjene, pred tem pa so močno rasle. Sedaj se gibljejo v povprečju okoli 1.500 €/m2. Cene trisobnih stanovanj se blago spreminjajo junija 2004.

Glede na junij 2004 so se najbolj podražile garsonjere in sicer za 17,5 %. Sledijo Enosobna stanovanja s 16,9 % in dvosobna stanovanja s 14 %. Najmanjšo porast so zabeležila trisobna stanovanja in sicer 3,9 %.

Preglednica št. 3: Cene stanovanj v okolic Ljubljane (v €/m2)

Preglednica št. 4: Absolutne cene stanovanj v okolic Ljubljane (v €)

Grafični prikazi:
Aktualne cene
Gibanje cen

Cene v drugih regijah

Med drugimi regijami ima najvišje cene Južna Primorska, kjer so stanovanja dražja kot v okolici Ljubljane. Cene ne zaostajajo bistveno za cenami v Ljubljani. Med dražjimi je še Gorenjska, v ostalih regijah pa so z izjemo garsonjer cene večinoma pod 1.000 €/m2 ali pa malo nad to mejo.

Preglednica št. 5: Cene stanovanj v Sloveniji (v €/m2)

Grafični prikazi:
Aktualne cene v drugih regijah

Obrazložitev gibanja in napoved

Rast cen stanovanj beležimo že od leta 1995. Od leta 2003, ko se je pričelo obdobje pred iztekom, se je rast stopnjevala. Pri garsonjerah in trisobnih stanovanjih se je marca 2004 pričelo obdobje, ko se je rast močno upočasnila. Pri trisobnih stanovanjih je rast še vedno počasna, kar kaže tudi slaba 4 % rast cen v zadnjem letu dni, cene garsonjer pa ponovno močno rastejo od konca leta 2004 dalje.

Vzroki za tako veliko rast so: skromna ponudba stanovanj, špekulacije okoli dejanskega števila kupcev, ki izhajajo iz nacionalne stanovanjske varčevalne sheme, taktiziranje prodajalcev ob izteku sheme in pomanjkanje primernih zazidljivih zemljišč oz. visoke cene zazidljivih zemljišč. Zaradi visokih cen je največji pritisk na manjša stanovanja, kar še dodatno podžiga rast cen. Na cene je skušal vplivati Stanovanjski sklad RS, vendar ni uspešen tudi zaradi zapletov okoli ponudbe njegovih stanovanj.

Verjetno je v prihodnje še pričakovati rast cen. Glede na to, da se je sedaj izteklo obdobje, ko so lahko varčevalci iz prve NSVS najeli stanovanjski kredit, je pričakovati, da v prihodnje na cene ne bodo mogli več vplivati prodajalci, ki so špekulirali glede števila kupcev iz NSVS. To dejstvo bi lahko vplivalo na zmanjšanje intenzivnosti rasti cen. Drugi podatek, ki bi lahko tudi ublažil rast cen, je podatek o dejanskem številu sklenjenih nepremičninskih poslov, ki pa še vedno ni javno dostopen. Glede na obljube ustreznih institucij naj bi bil ta podatek dostopen še letos. Če je dejansko število opravljenih poslov manjše, kot se špekulira, potem lahko pride celo do zmanjšanja cen.

Zaradi visokih cen stanovanj v Ljubljani se povpraševanje seli v njeno okolico, kjer so cene nižje. Večje povpraševanje pa vzpodbuja rast cen. Zaradi tega cene ves čas rastejo. Tako kot v Ljubljani je največje povpraševanje po manjših stanovanjih, ki se posledično tudi najbolj dražijo. Očitno je, da je zanimanje za dvo in trisobna stanovanja občutno manjše oz. je njihova ponudba večja, saj cene od decembra 2004 bistveno ne rastejo.

Pričakovati je, da bodo cene rasle še v naprej, saj je vedno več kupcev, ki bi si želeli stanovanj v Ljubljani, pa si ga ne morejo privoščiti. Ti potem iščejo stanovanje v okolici, čim bližje Ljubljane in ob glavnih prometnih žilah.

SLONEP.net

Vsi izračuni temeljijo na približno 9.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.

Pri interpretaciji  je seveda potrebno upoštevati:

• metodološke omejitve glede virov podatkov
• dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list. 
• da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo
• kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.

Poglejte še:

• Aktualne cene stanovanj
• Trendi cen stanovanj  
• Interpretacija
• Izračun cen
• Četrtletne analize cen