Cene SLONEP december 2008: najemnine stanovanj v Ljubljani
Oglaševane najemnine stanovanj v Ljubljani so se leta 2008 opazno dvignile. Najemnine rastejo že vse od marca 2007.
Povprečna letna rast oglaševanih najemnin leta 2008 v Ljubljani je bila 11,8 %. To je velik skok v primerjavi z letom 2007, ko je bila rast zgolj 3,3 %. Do intenzivne rasti je prišlo v drugi polovici leta 2008. Povprečna oglaševana najemnina se je v pol leta dvignila za 8 %.
Po posameznih tipih so se najemnine najbolj dvignile dvosobnim stanovanjem (18 %), sobam (14 %) in štirisobnim stanovanjem (13,5 %). Najmanjšo rast so imela pet in večsobna stanovanja (0,5 %) in garsonjere (1,5 %).
Preglednica 1: Povprečna letna rast oglaševanih najemnin v Ljubljani v %
2006 |
2007 |
2008 | |
Soba |
29,8 |
-10,4 |
13,9 |
Garsonjera |
5,2 |
18,3 |
1,5 |
1 sobno |
6,6 |
9,8 |
8,9 |
2 sobno |
-2,0 |
3,4 |
17,9 |
3 sobno |
7,3 |
0,0 |
9,5 |
4 sobno |
-2,8 |
5,3 |
13,5 |
5 in več sobno |
30,2 |
-4,8 |
0,5 |
V letu 2008 so se najemnine stanovanj v Ljubljani dvignile. Vzrokov za to je gotovo več, vendar je težko izluščiti tistega, ki je na gibanje najbolj vplival. Povpraševanje po najemnih stanovanjih v Ljubljani je relativno veliko, ravno tako je tudi ponudba. Izkazalo se je, da so bile najemnine v preteklosti prenizke, kar pokaže tudi izračun letnega donosa iz oddajanja. Posledično najemodajalci težijo k višjim najemninam, ki bi jim zagotavljale višje donose.
V letu 2008 se je močno zmanjšalo število nakupov stanovanj. Predpostaviti je mogoče, da se je zaradi nezmožnosti nakupa stanovanja, ker so cene previsoke, večje število potencialnih kupcev odločilo za najem, kar je pripeljalo do večjega povpraševanja. Večje povpraševanje pa lahko dvigne najemnine. Vendar pa se postavi vprašanje, koliko je dejansko takšnih najemnikov, saj veliko kupcev stanovanje le zamenja (proda obstoječe in kupi drugo, običajno večje).
Večja verjetnost je, da vzrok za rast nepremičnin tiči v pričakovanjih najemodajalcev, da bodo lahko iztržili višje najemnine, zgledujejo pa se po cenah stanovanj, ki so v zadnjih letih močno rasle, najemnine pa jim niso sledile. Po drugi strani pa moramo vedeti, da pri obstoječih cenah stanovanj oddajanje še vedno ne zagotavlja dovolj velikih donosov. Vprašanje je, ali bo trg lahko prenesel takšen dvig najemnin.
V zadnjem četrtletju 2008 so se najbolj dvignile najemnine enosobnih, trisobnih ter pet in večsobnih stanovanj. Nekoliko so se znižale najemnine sob in štirisobnih stanovanj.
Preglednica 2: Oglaševane najemnine stanovanj v Ljubljani v €, december 2008
Vrsta |
najmanj |
največ |
povp. |
Sobe |
105 |
630 |
207 |
Garsonjera |
270 |
650 |
394 |
1 sobno |
170 |
1.000 |
487 |
2 sobno |
125 |
2.600 |
807 |
3 sobno |
150 |
3.500 |
1.123 |
4 sobno |
550 |
3.800 |
1.542 |
5 in več sobno |
2.000 |
5.000 |
2.950 |
Preglednica 3: Oglaševane najemnine stanovanj v Ljubljani v €/m2, december 2008
Vrsta |
najmanj |
največ |
povp. |
Sobe |
2 |
25 |
9 |
Garsonjera |
10 |
21 |
14 |
1 sobno |
4 |
18 |
12 |
2 sobno |
3 |
30 |
13 |
3 sobno |
1 |
25 |
12 |
4 sobno |
3 |
23 |
13 |
5 in več sobno |
9 |
19 |
13 |
Glede na trenutne razmere lahko predvidevamo, vendar z razmeroma velikim tveganjem, da bodo najemnine tudi v letu 2009 rasle. Kako intenzivna bo rast, je odvisno od vrste dejavnikov. Po zapisih v različnih medijih je mogoče sklepati, da je večje število stanovanj neoddanih. To pa potencialno lahko vpliva na rast najemnin, tako da zniža intenzivnost ali pa jo izniči. Če bo do rasti prišlo, pa verjetno ne bo tako intenzivna, kot je bila leta 2008.
SLONEP.net
Vsi izračuni temeljijo na približno 28.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.
Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:
- metodološke omejitve glede virov podatkov;
- dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list;
- da so zgoraj objavljene najemnine, najemnine po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi oddajo;
- kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.