Cene SLONEP december 2009: cene stanovanj
Objavljeno dne 13.01.2010Leto 2009 je bilo v znamenju podobnih trendov kot leto 2008. Število sklenjenih poslov se je vsaj v prvi polovici leta še vedno zmanjševalo, zniževale so se tudi cene stanovanj. V drugi polovici leta je prišlo do spremembe trenda pri gibanju cen v Ljubljani in njeni okolici. Cene so prenehale padati.
Gibanje cen stanovanj v Ljubljani in njeni okolici in nepremičninski trg
V Ljubljani in njeni okolici smo od leta 2003 do vključno 2007 beležili izredno intenzivno rast cen stanovanj, ki je vrhunec intenzivnosti dosegla leta 2006, ko so se oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v povprečju dvignile za 18,3 %. Leta 2007 se je intenzivnost rasti nekoliko zmanjšala in je dosegla 14,3 %. V okolici Ljubljane je bila rast na letni ravni 13,8 % oziroma 14,7 %. Sredi leta 2008 je prišlo do preobrata in cene so začele padati. Kljub temu je bilo za Ljubljano na letni rasti še vedno zaznati 3,4 % rast cen, v njeni okolici pa je bila rast 10 %. V prvi polovici leta 2009 so povprečne oglaševane cene stanovanj v Ljubljani in v njeni okolici padle. Padanje se je sredi leta tako v Ljubljani kot njeni okolici ustavilo in povprečna oglaševana cena je ostala do konca leta relativno nespremenjena. Na letni ravni so se leta 2009 stanovanja v Ljubljani pocenila za 5,7 %, v njeni okolici pa za 8,3 %.
Slika 1: Gibanje povprečnih oglaševanih cen stanovanj v Ljubljani in njeni okolici na letni ravni v % za obdobje 2005 – 2009
V letu 2009 so se v Ljubljani najbolj pocenila manjša stanovanja, enosobna (za 7,5 %) in garsonjere (za 6,4 %), najmanj pa so se pocenila največja (5 in večsobna), in sicer za 1,8 %. V okolici Ljubljane je bila slika nekoliko drugačna, saj so se najbolj pocenila 3 sobna stanovanja (za 12,3 %) in najmanj enosobna (za 6,4 %).
Preglednica 2: Gibanje povprečnih oglaševanih cen stanovanj v Ljubljani na letni ravni po vrstah stanovanj v % za obdobje 2004 – 2009
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 | |
Garsonjera |
12,1 |
11,5 |
18,7 |
11,0 |
1,7 |
-6,4 |
1 sobno |
17,4 |
12,5 |
14,6 |
14,9 |
2,6 |
-7,5 |
2 sobno |
15,1 |
10,8 |
17,2 |
13,3 |
2,5 |
-5,3 |
3 sobno |
14,6 |
5,8 |
18,8 |
11,3 |
1,3 |
-2,6 |
4 sobno |
6,0 |
7,4 |
18,9 |
10,5 |
4,8 |
-5,6 |
5 in več sobno |
0,1 |
10,0 |
18,3 |
9,1 |
12,5 |
-1,8 |
Preglednica 3: Gibanje povprečnih oglaševanih cen stanovanj v okolici Ljubljani na letni ravni po vrstah stanovanj v % za obdobje 2004 – 2009
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 | |
Garsonjera |
29,2 |
14,6 |
15,8 |
7,3 |
9,9 |
-8,44 |
1 sobno |
15,3 |
16,1 |
18,1 |
12,5 |
2,4 |
-6,44 |
2 sobno |
16,2 |
10,3 |
10,3 |
11,2 |
13,4 |
-6,79 |
3 sobno |
11,6 |
8,6 |
14,0 |
23,6 |
7,6 |
-12,30 |
4 sobno |
14,6 |
9,3 |
-3,8 |
26,0 |
8,7 |
-11,18 |
5 in več sobno |
17,9 |
8,9 |
23,0 |
9,4 |
8,1 |
-11,38 |
V letu 2009 so se nadaljevali procesi, ki so se začeli v letu 2008. Takrat so cene nepremičnin dosegle zgornjo mejo kupne moči kritične mase kupcev. Ljudje so prenehali kupovati, ker so bile cene previsoke. Povpraševanje je močno upadlo, prodaja pa se je ustavila. Število transakcij z nepremičninami se je močno zmanjševalo, kar kažejo podatki Geodetske uprave RS in zmanjševanje je trajalo vse do začetka jeseni 2009. Drugi pomembni razlog je gospodarska kriza, ki se je lani močno pokazala tudi v Sloveniji. Ljudje nimajo zaupanja v stalnost zaposlitve in prihodkov v prihodnosti, zato so se odpovedali večjim nakupom, predvsem pa tistim nakupom, ki zahtevajo zadolževanje za daljše obdobje.
Ustavitev padanja cen v jeseni je verjetno povezana s prodajo in cenami novogradenj. Od cen novogradenj so namreč odvisne cene rabljenih stanovanj. Prodajalci novogradenj so nekaj časa spuščali cene predvsem v obliki popustov in drugih ugodnosti, ki so jih obljubljali potencialnim kupcem. Predvidevamo lahko, da so za jesen optimistično pričakovali večje povpraševanje in so cene prenehali spuščati, kar se je odrazilo tudi na trgu rabljenih stanovanj. Pri tem ne smemo pozabiti dejstva, ki po našem mnenju igra zelo pomembno vlogo in je z njim mogoče pojasniti velik del nelogičnosti, ki se pojavljajo, tudi zastoj padanja cen. V Sloveniji je zelo velik delež lastniških stanovanj, po podatkih popisa prebivalstva iz leta 2002 kar 92 %. To pomeni, da ima večina prebivalstva tako ali drugače rešen stanovanjski problem. Ocenjujemo, da se velik del nakupov izvede po principu »prodam staro stanovanje, kupim novega.« V danih razmerah se je trg znašel v začaranem krogu, saj potencialni kupci ne uspejo prodati starega stanovanja, ker imajo nastavljeno previsoko ceno, novega pa ne morejo kupiti, ker potrebujejo sredstva, ki so vezana v starem stanovanju. Staremu stanovanju cene ne morejo spustiti, ker potem ne bodo imeli dovolj sredstev za nakup novega. Ta začaran krog lahko vzdržuje cene nepremičnin stabilne, kljub temu, da se na trgu le redko sklepajo posli. Zato je verjetno celoten trg rabljenih stanovanj v veliki meri odvisen od tega, kako se bodo vedli prodajalci novogradenj. Če bi ti bistveno spustili cene, obenem pa pomagali pri prodaji starega stanovanja kupca, bi trgovanje na trgu ponovno zaživelo. Prodajalci novogradenj pa imajo težavo, ker so gradnjo financirali z bančnimi krediti, ki so jih zavarovali z novogradnjami. Če jim ceno spustijo, bodo morali zagotoviti dodatna jamstva, kar pa naj bi večini predstavljalo veliko težavo. Zato cen ne spuščajo obenem pa se z bankami dogovarjajo za reprogramiranje kreditov, saj bankam tudi ni v interesu, da bi gradbinci propadli in bi jim ostala neprodana stanovanja, ki bi jih morale pod ceno prodati na trgu. Na kakšen način bo trg izstopil iz tega začaranega kroga, ni mogoče napovedati ena izmed možnih rešitev pa je propad enega ali dveh velikih investitorjev in prodaja zaseženih stanovanj po bistveno nižjih cenah na trgu. Bolj verjetno je, da bodo ob koncu gospodarske krize potencialni kupci začeli počasi kupovati stanovanja in se bo začelo kolesje trga ponovno vrteti.
Cene stanovanj v zadnjem četrtletju 2009 v Ljubljani in njeni okolici
Povprečna oglaševana cena stanovanj se je v zadnjem četrtletju 2004 dvignila za zanemarljivih 0,3 %, v okolici Ljubljane pa se je znižala za zanemarljivih 0,6 %. Jeseni 2009 so bile cene stabilne.
Preglednica 4: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €/m2, december 2009
Vrsta |
najmanj |
največ |
povp. |
Garsonjera |
1.471 |
4.095 |
3.132 |
1 sobno |
1.379 |
4.091 |
2.874 |
2 sobno |
994 |
4.098 |
2.596 |
3 sobno |
900 |
4.096 |
2.527 |
4 sobno |
980 |
4.018 |
2.584 |
5 in več sobno |
1.310 |
3.625 |
2.670 |
Preglednica 5: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €, december 2009
Vrsta |
najmanj |
največ |
povp. |
Garsonjera |
25.000 |
139.000 |
88.161 |
1 sobno |
46.900 |
260.000 |
112.062 |
2 sobno |
79.000 |
452.000 |
148.544 |
3 sobno |
103.000 |
550.000 |
207.453 |
4 sobno |
124.800 |
893.548 |
278.581 |
5 in več sobno |
150.000 |
1.885.000 |
486.441 |
Preglednica 6: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €/m2, december 2009
Vrsta |
najmanj |
največ |
povp. |
Garsonjera |
1.703 |
4.042 |
2.607 |
1 sobno |
1.300 |
3.921 |
2.221 |
2 sobno |
636 |
4.074 |
2.078 |
3 sobno |
863 |
3.204 |
1.862 |
4 sobno |
550 |
3.578 |
1.714 |
5 in več sobno |
800 |
2.632 |
1.589 |
Preglednica 7: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €, december 2009
Vrsta |
najmanj |
največ |
povp. |
Garsonjera |
45.000 |
140.000 |
80.077 |
1 sobno |
39.900 |
150.000 |
89.742 |
2 sobno |
35.000 |
220.000 |
122.189 |
3 sobno |
84.000 |
398.000 |
152.201 |
4 sobno |
89.000 |
478.000 |
185.745 |
5 in več sobno |
120.000 |
380.000 |
253.640 |
Cene stanovanj v zadnjem četrtletju 2009 v Sloveniji
Preglednica 8: Povprečne oglaševane cene stanovanj v Sloveniji, december 2009
Garsonjera |
1 sobno |
2 sobno |
3 sobno | |
Ljubljana |
3.132 |
2.874 |
2.596 |
2.527 |
Lj - okolica |
2.607 |
2.221 |
2.078 |
1.862 |
J Primorska |
3.191 |
3.108 |
2.650 |
2.583 |
Gorenjska |
2.204 |
2.008 |
1.751 |
1.497 |
S Primorska |
2.206 |
1.810 |
1.789 |
1.592 |
Savinjska |
1.468 |
1.364 |
1.269 |
1.209 |
Dolenjska |
1.791 |
1.507 |
1.277 |
1.467 |
Notranjska |
1.693 |
1.303 |
1.315 |
1.287 |
Podravska |
1.596 |
1.251 |
1.248 |
1.225 |
Koroška |
NP |
974 |
1.107 |
875 |
Zasavska |
NP |
1.051 |
1.147 |
985 |
Posavska |
1.199 |
1.065 |
1.098 |
1.066 |
Pomurska |
1.069 |
1.237 |
1.049 |
1.066 |
Grafični prikaz >>
SLONEP.net
Vsi izračuni temeljijo na približno 30.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.
Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:
- metodološke omejitve glede virov podatkov;
- dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list;
- da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo;
- kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.