Cene SLONEP junij 2008: cene stanovanj na Južnem Primorskem se znižujejo

Analiza gibanja oglaševanih cen stanovanj za Južno Primorsko je pokazala, da cene manjših stanovanj padajo. Od sredine leta 2007 se cenijo garsonjere, letos pa so začele padati tudi oglaševane cene enosobnih in dvosobnih stanovanj.

Oglaševane cene stanovanj na Južnem Primorskem analiziramo od začetka leta 2005. Pri tem območje zajema občine: Divača, Izola, Koper, Sežana, Hrpelje – Kozina, Komen in Piran. To je območje, kjer so cene po poročanju nepremičninskih posrednikov v zadnjih letih močno rasle. Posebej sta izstopala Obala in Kras.

Slika 1: Gibanje povprečnih oglaševanih cen stanovanj na Južnem Primorskem v €/m2, marec 2005 – junij 2008

Odkar analiziramo oglaševane cene stanovanj na Južnem Primorskem, je bila najintenzivnejša rast cen v obdobju junij 2005 – junij 2006, ko so se stanovanja dražila za okoli 23 %, dvosobna stanovanja so se podražila za 40 %.

Preglednica 1: Primerjava povprečnih oglaševanih cen stanovanj med junijema dveh zaporednih let v %

Cene garsonjer so se dvigovale od junija 2005 pa vse do marca 2006. Nato je sledila kratka umiritev rasti, nato pa padanje, ki se do junija 2008 še ni ustavilo. Letos so se v povprečju garsonjere pocenile za 3,8 %. Najbolj intenzivna rast je bila med septembrom in decembrom 2006, ko so se v povprečju podražile za 15,2 %. Povprečna oglaševana cena je junija 2008 znašala 3.189 €/m2

Cene enosobnih stanovanj so se dvigovale od začetka leta 2005 pa vse do marca 2008. V zadnjem četrtletju smo zaznali 2,1 % upad povprečne oglaševane cene, letos pa so se enosobna stanovanja v povprečju pocenila za 0,9 %. Do manjšega zastoja rasti je prišlo v drugi polovici leta 2006. Povprečna oglaševana cena je junija 2008 znašala 3.109 €/m2.

Oglaševane cene dvosobnih stanovanj so intenzivno rasle do septembra 2006, nato pa je sledil padec, ko se je povprečna oglaševana cena znižala za 323 €/m2 oz. 11,9 %. Sledila je ponovna a manj intenzivna rast, ki se je ustavila marca 2008. V 2. četrtletju so se dvosobna stanovanja v povprečju pocenila za 3,7 %, letos pa za 2,9 %. Povprečna oglaševana cena je junija 2008 znašala 2.808 €/m2.

Oglaševane cene trisobnih stanovanj rastejo od začetka 2005. Do manjšega zastoja rasti je prišlo v obdobju september 2006 – marec 2007. Letos se je povprečna oglaševana cena dvignila za 7,0 %. Povprečna oglaševana cena je junija 2008 znašala 2.796 €/m2.

Preglednica 2: Povprečne oglaševane cene stanovanj na Južnem Primorskem v €/m2, marec 2005 – junij 2008

Intenzivna rast oglaševanih cen stanovanj na Južnem Primorskem v preteklosti, je posledica intenzivnega povpraševanja in skromne ponudbe. V zadnjih dveh letih je prišlo do preobrata, saj se je povečala ponudba novih stanovanj, kar znižuje cene starih, nezanemarljiv vpliv pa so verjetno imela tudi stanovanja Stanovanjskega sklada RS. Intenzivno gradnjo je zaznati predvsem v Kopru in na območju Sežane ter Kozine. Na zmanjšanje povpraševanja v zadnjem letu so vplivali tudi manj ugodni kreditni pogoji.

Upoštevati je treba, da smo predstavili podatke za celotno Južno Primorsko in ne le Obalo, kjer so razmere nekoliko drugačne. Kljub temu pa se kaže, da na celotnem območju, tudi na Obali, padajo cene manjših stanovanj. Predvidevamo, da je gibanje cen večjih stanovanja nekoliko drugačno, stanovanj na boljših lokacijah, predvsem ob obali, pa imajo cene mnogo višje.

Padanje cen se bo nadaljevalo toliko časa, dokler, bo na trgu dovolj novogradenj in se ne bo vzpostavilo ravnovesje med cenami starih in novih stanovanj. Nekaj so k rasti cen v preteklosti prispevali tudi naložbeni nakupi, kakšen pa je bil njihov vpliv, pa ni mogoče ugotoviti, saj o njihovem številu ni podatkov. Bo pa vstop teh stanovanj na trg še dodatno znižal cene rabljenih stanovanj.

V prihodnje lahko pričakujemo, da se bo trend rasti ustavil in morda obrnil navzdol tudi pri večjih stanovanjih. Tem so cene močno dvigovala pričakovanja nakupov s strani tujcev, ki pa jih je, zaradi visokih cen, zelo malo. Pričakovati je, da se bodo še naprej dvigovale cene posameznih stanovanj na najboljših lokacijah na obali in na Krasu, sicer pa verjetno ni pričakovati dolgotrajnejše, predvsem pa intenzivne rasti.

SLONEP.net

Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:

• metodološke omejitve glede virov podatkov;
• dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list;
• da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo;
• kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.