Novice - Cene nepremičnin

novica

Cene SLONEP december 2008: cene stanovanj

Objavljeno dne 21.01.2009

Leto 2008 je na stanovanjskem področju prineslo nekaj bistvenih sprememb. Po dolgotrajni rasti oglaševanih cen stanovanj, se je ta lani na ljubljanskem trgu močno upočasnila in dosegla le 3,4 %. V drugi polovici leta so se cene zniževale. Močan upad rasti kaže, da se je obdobje dolgotrajne intenzivne rasti zaključilo.

Cene stanovanj v Ljubljani

Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani so zelo intenzivno rasle v letih 2006 in 2007. Povprečna letna rast je leta 2006 znašala 18,3 %, leta 2007 pa 14,3 %. Leta 2008 je bila le še 3,4 %. Po posameznih tipih stanovanj, je bila rast med 1,3 % in 4,8 %, največja pa je bila pri pet in večsobnih stanovanjih, kjer je dosegla 12,5 %.

Preglednica 1: Povprečna letna rast oglaševanih cen stanovanj v Ljubljani v %

2005

2006

2007

2008

Garsonjera

11,5

18,7

11,0

1,7

1 sobno

12,5

14,6

14,9

2,6

2 sobno

10,8

17,2

13,3

2,5

3 sobno

5,8

18,8

11,3

1,3

4 sobno

7,4

18,9

10,5

4,8

5 in več

10,0

18,3

9,1

12,5

V prvi polovici leta je povprečna oglaševana cena stanovanj rasla, vendar je bila rast majhna. V prvem četrtletju so se cene v povprečju dvignile za 1,2 % v drugem četrtletju pa za 0,3 %. Tretje četrtletje je prišlo do 0,7 % padca, zadnje četrtletje pa so se oglaševane cene v povprečju znižale za 2,3 %. To je bilo prvo znižanje na četrtletni ravni po letu 2003, ko izračunavamo povprečno vrednost oglaševane cene stanovanj v Ljubljani.

Cene posameznih tipov stanovanj so se v drugi polovici leta obrnile navzdol. Cene enosobnih pa so začele padati že v drugem četrtletju. Gre za prvo opazno znižanje po letu 1995, ko smo začeli sistematično spremljati oglaševane cene stanovanj v Ljubljani.

Vzrokov za konec rasti je več. Upoštevati moramo, da so cene nepremičnin rasle najmanj od leta 1995. Do leta 2003 je bila ta rast zmerna in relativno konstantna. Konec leta 2003 pa je prišlo do sprememb in rast se je okrepila. Povečanje intenzivnosti rasti lahko v veliki meri pripišemo špekulacijam, ki so se pojavile v medijih glede števila novih potencialnih kupcev, ki bodo izšli iz prve nacionalne stanovanjske sheme. Ti kupci dejansko niso znatno vplivali na trg, saj niso bili dodatni kupci, ki bi jih lahko prišteli k siceršnjemu letnemu številu kupcev. To se je tudi odrazilo v manjši upočasnitvi rasti cen v letu 2004.

Enega najpomembnejših vplivov na rast cen je vsekakor imela skromna ponudba. Povpraševanje je bilo vse do leta 2008 veliko, saj je veliko ljudi želelo kupiti stanovanje v Ljubljani, kjer so študirali in dobili delovna mesta. Trg pa ni mogel zadovoljiti povpraševanja. Posledično so rasle cene. Intenzivna rast cen stanovanj je spodbudila investitorje h gradnji novih stanovanj. Ta so se na trgu v večjem številu pojavila šele v letih 2007 in 2008, saj je bil postopek pridobivanja ustrezne dokumentacije zapleten in dolgotrajen.

Na rast povpraševanja in cen je imela znaten vpliv tudi dostopnost posojil. Posojila so se cenila, pogoji za pridobitev so postajali manj zahtevni in banke so odobravale višja posojila za daljše obdobje. V drugi polovici 2007 so obresti posojil dosegle svoje dno, kar je dodatno spodbudilo povpraševanje.

Na rast cen je vplivalo še nekaj drugih dejavnikov, ki pa po našem mnenju niso imeli tako močnega vpliva.

V letu 2008 je prišlo do zasuka oglaševanih cen. Povpraševanje se je zmanjšalo, ponudba se je močno povečala in prodajalci so morali začeti zniževati cene. To pa je posledica več dejavnikov.

Dolgotrajna visoka rast cen je močno znižala sposobnost potencialnih kupcev za nakup. Ti si niso več mogli privoščiti stanovanja, kakršnega so želeli in so začeli kupovati manjša. Posledično se je rast cen večjih stanovanj začela ustavljati prej, kot pri manjših. Kupci so se začeli ozirati po ponudbi izven Ljubljane, kjer so cene trenutno v povprečju nižje za okoli 28 %. Na drugi strani pa je na trg v zadnjih dveh letih prišlo veliko novogradenj, ki so jih investitorji začeli pripravljati, ko so zaznali opazne dobičke. Na trgu se je pojavilo veliko novozgrajenih stanovanj, ki so vplivala na obseg ponudbe. To pa vodi v zniževanje cen, najprej rabljenih stanovanj, nato pa tudi novogradenj.

V letu 2008 se je v svetu pojavila finančna kriza. Na naš nepremičninski trg je vplivala preko obrestnih mer medbančnih posojil od katerih so odvisne obrestne mere za posojila prebivalstvu. Posojila so se občutno podražila, banke pa so zaostrile tudi ostale pogoje. To je zmanjšalo število ljudi, ki so lahko najeli posojilo, posledično pa se je tudi zmanjšalo povpraševanje. Zaostrovanje posojilnih pogojev pa vpliva tudi na investitorje, ki težje dobijo posojila za gradnjo. Trenutno se to na nepremičninskem trgu ne opazi, vendar je pričakovati v prihodnjih letih manjši dotok novogradenj na trg.

Tretji pomembni dejavnik, ki pa se je pojavil v drugi polovici leta 2008, pa je pripravljenost kupcev, da čakajo koliko bodo prodajalci pripravljeni znižati cene. Ko so kupci zaznali, da so začele cene padati, so nakup odložili za najdaljši možni čas. To se tudi kaže skozi število nepremičninskih poslov, ki je v letu 2008 močno padlo.

Na znižanje cen vpliva tudi nezmožnost prodaje stanovanj. Veliko kupcev je v prvi fazi prodajalcev, saj prodajo staro stanovanje, nato pa kupijo drugega, običajno večjega. Če stanovanja ne morejo prodati, potem tudi ne kupijo novega.

Na ustavitev rasti cen in njihovo znižanje so vplivali tudi nekateri drugi dejavniki. Pri tem velja omeniti Stanovanjski sklad RS, ki je s ponudbo stanovanj želel ustaviti rast cen, vendar pa njegova ponudba v Ljubljani ni bila dovolj velika, zapolnila pa je le ozko tržno nišo. Zato ni imel velikega vpliva na trg.

V zadnjem četrtletju 2008 so se oglaševane cene stanovanj v povprečju znižale za 2,3 %. Najbolj so se pocenila trisobna stanovanja, in sicer za 5 %. Sledijo dvosobna in štirisobna s 4,2 % pocenitvijo, enosobna s 3,1 % in garsonjere, ki so se pocenile za 2,2 %. Pet in večsobna stanovanja so se podražila za 0,2 %.

Preglednica 2: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €/m2, december 2008

Vrsta

najmanj

največ

povp.

Garsonjera

2.267

4.100

3.284

1 sobno

1.776

4.068

2.998

2 sobno

1.150

4.088

2.704

3 sobno

1.000

4.096

2.595

4 sobno

1.727

4.050

2.663

5 in več sobno

1.000

4.000

2.847

Preglednica 3: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €, december 2008

Vrsta

najmanj

največ

povp.

Garsonjera

48.000

158.000

94.531

1 sobno

59.000

219.000

115.403

2 sobno

70.000

370.000

154.371

3 sobno

84.583

570.000

211.018

4 sobno

135.000

893.548

299.720

5 in več sobno

150.000

1.885.000

510.863

Grafični prikazi >>

Ljubljanski stanovanjski trg je v zelo nepredvidljivem obdobju. Cene padajo, skoraj nemogoče pa je napovedati, koliko časa bodo padale in za koliko bodo padle. Različne številke, ki se pojavljajo v medijih, so zgolj ugibanja saj do sedaj nihče ni pojasnil, kako je neko vrednost izračunal. Kako dolgo in za koliko bodo cene padle, pa je predvsem odvisno od kupcev. Cene bodo padale toliko časa, dokler ne bo dovolj veliko število kupcev ponovno začelo kupovati stanovanja. Tako lahko letos pričakujemo nadaljevanje padanja cen. Z dokaj veliko verjetnostjo lahko trdimo, da v prvi polovici leta ni pričakovati opaznega zasuka navzgor. Bolj verjetno je, da se bo padanje cen še stopnjevalo.

Cene stanovanj v okolici Ljubljane

Cene stanovanj v okolici Ljubljane sledijo gibanju cen v Ljubljani vendar z manjšim zamikom. Povprečna letna rast je bila v letu 2008 še vedno visokih 10 %, kar je predvsem posledica bolj intenzivne rasti v prvi polovici leta. V drugi polovici se je povprečna oglaševana cena začela spuščati. Povprečna letna rast je bila 4,7 odstotne točke nižja, kot v letu 2007, ko je znašala 14,7 %. Leta 2008 so imela najvišjo povprečno letno rast dvosobna stanovanja, katerih cena se je dvignila za 13,4 %. Najmanj so se podražila enosobna stanovanja, in sicer za 2,4 %.

Preglednica 4: Povprečna letna rast oglaševanih cen stanovanj v okolici Ljubljane v %

2005

2006

2007

2008

Garsonjera

14,6

15,8

7,3

9,9

1 sobno

16,1

18,1

12,5

2,4

2 sobno

10,3

10,3

11,2

13,4

3 sobno

8,6

14,0

23,6

7,6

4 sobno

9,3

-3,8

26,0

8,7

5 in več

8,9

23,0

9,4

8,1

Vzroki za rast cen v preteklih letih so enaki, kot v Ljubljani. Tudi v okolici Ljubljane je bilo razmerje med ponudbo in povpraševanjem v korist slednjega, posledično pa so cene rasle. Na trg so v zadnjih nekaj letih tudi močno vplivale razmere v Ljubljani, saj se je veliko kupcev, namesto za nakup stanovanja v Ljubljani, odločilo za nakup v okolici, kjer so cene nekoliko nižje.

Preglednica 5: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €/m2, december 2008

Vrsta

najmanj

največ

povp.

Garsonjera

1.553

3.856

2.674

1 sobno

1.144

3.606

2.314

2 sobno

727

3.690

2.197

3 sobno

781

3.757

2.064

4 sobno

531

3.832

1.925

5 in več sobno

500

3.423

1.873

Preglednica 6: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €/m2, december 2008

Vrsta

najmanj

največ

povp.

Garsonjera

34.000

143.425

86.575

1 sobno

43.800

168.970

96.171

2 sobno

50.000

247.500

128.324

3 sobno

82.000

398.000

174.108

4 sobno

69.000

473.284

210.189

5 in več sobno

120.000

445.000

279.596

Grafični prikazi >>

Tudi na trgu stanovanj v okolici Ljubljane cene padajo. Glede na to, da je trg pod močnim vplivom Ljubljane, je pričakovati, da bodo cene padale približno toliko časa, kot v Ljubljani. Vprašanje pa je, za koliko bodo padle. Pričakovati je, da bodo padle približno za toliko, kot bodo v Ljubljani. Bo pa padec verjetno odvisen od oddaljenosti od Ljubljane.

Ko so cene v Ljubljani močno rasle, je bila razlika med povprečnima oglaševanima cenama stanovanj okoli 35 %, sedaj pa se je zmanjšala na 28 %. Ko se bosta trga uravnotežila, je pričakovati, da bo razlika nekje okoli 30-32 %.

SLONEP.net

Vsi izračuni temeljijo na približno 28.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.

Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:

Poglejte še:

Vir: SLONEP
Dodaj v:
  • RSS Novice
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog