Cene SLONEP september 2008: cene stanovanj

Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani so se septembra 2008 znižale. Glede na junij se je vrednost povprečne oglaševane cene znižala za 0,7 %. Tudi v okolici Ljubljane je prišlo do znižanja, in sicer ravno tako za 0,7 %.

Cene stanovanj v Ljubljani

Dolgotrajna rast oglaševanih cen stanovanj, ki je trajala vse od leta 1995, se je očitno dokončno končala. Če smo bili od leta 2003 pa vse do lanskega leta priča intenzivni rasti, pa letos opažamo ustavitev rasti. Rast cen se je ustavila junija letos, ko je povprečna oglaševana cena stanovanj v Ljubljani dosegla najvišjo točko. Do konca septembra pa se je povprečna oglaševana cena znižala za 0,72 %. Zmanjšanje je sicer minimalno, vendar pomembno, ker kaže ustavitev (ali pa vsaj zastoj) nadaljnje rasti.

Znižanje v zadnjem četrtletju je predvsem posledica znižanja povprečne cene garsonjer (1,60 %), enosobnih stanovanj (0,61 %) in dvosobnih stanovanj (0,33 %). Povprečne cene trisobnih, štirisobnih in pet in večsobnih stanovanj so se nekoliko dvignile, največ pri največjih stanovanjih, in sicer za 4 %.

Preglednica 1: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €/m2, september 2008

Preglednica 2: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €, september 2008

Grafični prikazi >>

Najobsežnejša je ponudba dvosobnih stanovanj, ki predstavlja 31,2 % celotne ponudbe. Sledijo trisobna stanovanja (24,9 %), enosobna stanovanja (20 %), garsonjere (13,9 %), štirisobna (7,8 %) ter 5 in večsobna (2,1 %).

Umiritev rasti oglaševanih cen stanovanj smo pričakovali že dlje časa, saj je intenzivna rast v preteklih letih, ki je bila predvsem posledica presežka povpraševanja nad ponudbo, cene pripeljala tako daleč, da so očitno presegle kupno moč prebivalstva. Posledično se je močno zmanjšalo povpraševanje, kar se kaže tudi v močnem upadu sklenjenih nepremičninskih poslov. Njihovo število je na ravni Slovenije, po podatkih Geodetske uprave RS, v prvi polovici letošnjega leta padlo kar za tretjino. Ustavitev rasti in morebitni padec cen, ki bi se lahko dogodil, je zgolj posledica naravnega cikla, ki je sicer značilen za večino trgov, na katere bistveno ne vplivajo zunanji posegi. Tudi ne gre za pok t.i. »nepremičninskega balona,« saj ni izpolnjen osnovni pogoj za njegov nastanek: to pa je psihološko napihovanje cen zaradi nerealnih pričakovanj.

Zmanjševanja povpraševanja je v veliki meri posledica dveh ključnih dejavnikov: visokih cen in negotovosti, kaj se bo s cenami dogajalo. Zato tisti, ki stanovanja ne potrebujejo v tem hipu, raje čakajo na nadaljnji razvoj gibanja na trgu. Presežek povpraševanja nad ponudbo v minulih letih je predvsem posledica ugodnih obrestnih mer za posojila, pomanjkanja primernih zemljišč za gradnjo in posledično ustreznih stanovanj in intenzivnega gospodarskega razvoja Ljubljane ter s tem odpiranja novih delovnih mest, kar privablja nove kupce stanovanj. To tezo potrjuje tudi dejstvo, da je število priseljencev v Ljubljano v letih 2005, 2006 in 2007, po podatkih Statističnega urada, presegalo število izseljencev.

Presežek ponudbe nad povpraševanjem in posledična ustavitev rasti cen je poleg visokih cen spodbudila tudi obsežna ponudba novih stanovanj v Ljubljani, ki so se pojavila na trgu lani, letos in so napovedana za prihodnje leto. Ponudba novogradenj ima lahko močan vpliv na trg rabljenih stanovanj, predvsem pa lahko vpliva na cene.

Povečanje ponudbe novogradenj, draga posojila, visoke cene in negotove napovedi za nadaljnji razvoj trga odvračajo kupce od nakupa stanovanj, kar pa sili prodajalce, da znižajo cene. Da kupci čakajo, kaže tudi to, da se je razlika med oglaševano in sklenjeno ceno (podatek je sicer za junij 2008) znižala na skromnih 3,2 %. To v veliki meri pomeni, da kupujejo predvsem tisti, ki stanovanje nujno potrebujejo in pristanejo na nakup, četudi prodajalec cene bistveno ne zniža.

Glede na vse opisano lahko v prihodnje z dokaj veliko verjetnostjo pričakujemo, da cene stanovanj ne bodo več tako temeljito rasle, če pa bo prišlo do zniževanja pa bi se morala razlika med oglaševano in sklenjeno ceno povečati. Je pa to odvisno predvsem od prodajalcev, kako bodo reagirali na upad prodaje.

Cene stanovanj v okolici Ljubljane

Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane podrobno spremljamo od leta 2003. V tem času smo zaznavali intenzivno rast, ki je bila podobna rasti cen v Ljubljani. Je pa v zadnjem četrtletju prišlo do zastoja rasti. Povprečna oglaševana cena se je konec septembra glede na junij 2008 znižala za 0,7 %. V istem obdobju se je znižala vrednost povprečne oglaševane cene garsonjer (2,7 %), enosobnih stanovanj (1,3 %) in trisobnih stanovanj (2 %).

Preglednica 3: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €/m2, september 2008

Preglednica 3: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €, september 2008

Grafični prikazi >>

V ponudbi je največ dvosobnih stanovanj (30,4 %), sledijo pa trisobna (29,2 %), enosobna (14,4 %), štirisobna (11,7 %), garsonjere (10,9 %) ter 5 in večsobna (3,5 %).

Stanovanja so v okolici Ljubljane v povprečju cenejša za 27 %. Gibanje oglaševanih cen stanovanj v okolici Ljubljane je relativno usklajeno z gibanjem v Ljubljani, kar kaže, da veljajo podobne zakonitosti, kot na ljubljanskem. Edino, kar je mogoče opaziti, je, da do sprememb prihaja z manjšim zamikom.

SLONEP.net

Vsi izračuni temeljijo na približno 20.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.

Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:

• metodološke omejitve glede virov podatkov;
• dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list;
• da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo;
• kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.

Poglejte še:

• Cene stanovanj v Ljubljani >>
• Cene stanovanj v Sloveniji >>
• Interpretacija >>
• Izračun cen >>
• Četrtletne analize cen >>