Kaj se dogaja na nepremičninskem trgu?

V zadnjem času se v medijih pojavlja vedno več špekulacij v povezavi z napovedmi za nadaljnje gibanje cen nepremičnin. Nekateri napovedujejo padec cen, drugi nadaljevanje rasti. Potem so tu novi podatki o sklenjenih cenah nepremičnin, ki jih je objavila Geodetska uprava RS (GURS) in kažejo rast cen, avtorji poročila pa optimistično napovedujejo še nadaljevanje rasti. Po drugi strani pa podatki SLONEP.net kažejo ravno nasprotno sliko. Potem so tu še špekulacije o nepremičninskem balonu in o vplivih svetovne finančne krize. V nadaljevanju bomo pogledali kaj v tej zmedi različnih mnenj dejansko drži.

V slovenskih medijih se je v zadnjih mesecih veliko ugibalo, kako velik je nepremičninski balon pri nas. Dr. Andreja Cirman z Ekonomske fakultete v Ljubljani je na 4. nepremičninski konferenci v Portorožu pojasnila, da pri nas nepremičninskega balona ni, temveč da gre za povsem normalen cikel, ki je značilen za nepremičninske trge. Na kratko povedano, na tem mestu se namreč ne bom spuščal v teoretične podrobnosti, presežek povpraševanja nad ponudbo dviguje cene, to pa spodbuja investitorje h gradnji novih nepremičnin. Ko cene dosežejo določen nivo, ki presega delež kupne moči znatnega števila potencialnih kupcev, obenem pa se na trgu pojavi več novih nepremičnin, pride do presežka ponudbe nad povpraševanjem in cene se spustijo. Investitorji prenehajo z gradnjo, zaradi nižjih cen je več kupcev, povpraševanje preseže ponudbo in cikel je sklenjen. Seveda to traja več let, ker je postopek gradnje nepremičnine dolgotrajen proces in od pridobivanja dokumentacije do predaje nepremičnin kupcem običajno mine nekaj let. Da pri nas ni t.i. nepremičninskega balona, govori dejstvo, da je bilo v preteklih letih vzrok za dvigovanje cen zgolj razlika med ponudbo in povpraševanjem in cene se niso dvigovale zaradi psiholoških razlogov, ko se dvigujejo zaradi nerealnih pričakovanj, ki jih, med drugim, spodbujajo tudi neutemeljene izjave različnih ljudi.

Stanovanja je vedno težje prodati, tudi novogradnje

V zadnjem mesecu dni, sem dobil večje število vprašanj o tem, kako svetovna finančna kriza vpliva na trg pri nas in ali se bo zaradi tega zlomil slovenski trg. Do zloma našega nepremičninskega trga, po mojem mnenju, ne bo prišlo. Banke so bile pri izdajanju posojil previdne in so temeljito preverile odplačilno sposobnost posojilojemalca. Posledično imajo izdanih zelo malo oz. skoraj nič visoko tveganih posojil, ki so vzrok za zlom ameriškega nepremičninskega trga. Seveda določeno število posojilojemalcev ne bo moglo vrniti posojila in bo prišlo do rubeža nepremičnin (o čemer so nekateri mediji že poročali), vendar takšnih posojilojemalcev ne bo toliko, da bi to znatno vplivalo na trg. Finančna kriza neposredno ne bo vplivala na naš nepremičninski trg, temveč bo posredno, preko cene denarja na medbančnih trgih. Ta vpliv se že kaže, saj se dvigujejo obresti posojil, banke pa postavljajo vedno ostrejše pogoje za pridobitev posojil, kar čutijo predvsem investitorji. Zaradi podražitve posojil lahko pričakujemo upad gradnje novih nepremičnin (kar že kaže, po podatkih Statističnega urada RS, upad števila izdanih gradbenih dovoljenj) in upad števila kupcev.

Letošnje leto je prišlo do velikega upada števila kupoprodajnih poslov, je ugotovila GURS. Čeprav ima težave s pravočasnim pridobivanjem podatkov o poslih od Davčne uprave RS, pa je kljub temu mogoče ugotoviti, da se je skupno število sklenjenih kupoprodajnih poslov na trgu v prvi polovici leta 2008 zmanjšalo za tretjino. To je zelo velik padec, ki zelo očitno kaže, da je prišlo do zmanjšanja povpraševanja, ki se kaže vsaj od sredine leta 2007. Zmanjšanje povpraševanja pa vodi v presežek ponudbe nad povpraševanjem, kar vodi v zniževanje cen (na normalno delujočem trgu).

In kako je s cenami? V Sloveniji je med poznavalci zaznati dve struji. Prva, ki jo sestavljajo predvsem nepremičninski posredniki in investitorji, trdi, da bodo cene še naprej rasle, druga, ki jo večinoma sestavljajo analitiki in drugi strokovnjaki, ki niso povezani s prodajo nepremičnin, pa so mnogo bolj previdni in opozarjajo, da takšne rasti, kot je bila do sedaj, ni mogoče več pričakovati, bolj verjeten je padec nepremičnin in nato neka zmerna rast.

Višje cene nepremičnin pomenijo večje zaslužke nepremičninskih posrednikov

Nepremičninski posredniki in investitorji so dokaj agresivni pri utemeljevanju svojih trditev, saj je v njihovem interesu, da cene rastejo, kar jim prinaša večje zaslužke. Vendar do sedaj, nihče izmed njih ni svoje trditve javno utemeljil na znanstveno (statistično) korektnih osnovah. Običajno svoje besede utemeljujejo na osnovi poslov, ki so jih speljali v zadnjem času, kar pa nikakor ni dovolj velik vzorec za kakršnekoli sklepe. Dejansko gre zgolj za občutke in želje, ki jih potem hote ali nehote predstavijo kot »prave podatke.« V zadnjih nekaj mesecih sem govoril z nekaj nepremičninskimi posredniki, ki delujejo samostojno ali v manjših agencijah in vsi so mi potrdili, da se razmere na trgu dejansko spreminjajo in da je nepremičnine vedno težje prodati, znižujejo se njihove cene in podaljšuje se čas prodaje. Seveda so to zgolj njihovi občutki in videnja, zato je treba pogledati, kaj pravijo korektne in nepristranske analize trga.

V Sloveniji analizirata cene nepremičnin dve instituciji. To sta podjetje SLONEP d.o.o. in Geodetska uprava RS. Obe instituciji redno izdelujeta in javno objavljata analize cen, vendar pa imata različna pristopa. Nobena od institucij ne more zagotoviti analize, ki bi pokazala povsem natančno sliko trga, saj imata obe metodologiji določene hibe, ki kvarijo podano sliko trga.

Analize SLONEP temeljijo na osnovi oglaševanih cen nepremičnin v oglasih, ki jih vnašajo nepremičninski posredniki in zasebni prodajalci na portal Nepremičnine.net. Analiza zajema večino ponudbe v Sloveniji, ki se javno oglašuje. Glavni problem analize je, da temelji na oglaševanih cenah in dejansko odraža pričakovanja prodajalcev, manj pa kupcev. Zaradi tega so podatki o cenah obremenjeni z razliko med oglaševano in sklenjeno ceno, ki pa je odvisna od razmer na lokalnem trgu in niha. Za Ljubljano je raziskava leta 2006 pokazal, da je ta razlika od 5 do 10 %, o čemer smo že pisali. Seveda ta razlika lahko niha, odvisno od razmer na trgu. Poleg tega, da so oglaševane cene odličen kazalnik pričakovanj prodajalcev in nekoliko slabši kazalnik sklenjenih cen, pa so zelo dober kazalnik gibanja cen skozi čas. SLONEP.net ima obdelane in javno predstavljene podatke od leta 1995 dalje. Gibanje zelo dobro posnema gibanje sklenjenih cen, seveda prihaja do manjših anomalij. Do večjih odstopanj pride le pri kritičnih spremembah v gibanju (npr. cene se obrnejo navzdol). Običajno oglaševane cene sledijo z določenim zamikom.

GURS je prvo ustrezno analizo naredila za leto 2007, v prihodnje pa nameravajo podatke objavljati po četrtletjih. Analizirajo podatke o cenah, ki so zapisane v pogodbah in jih obravnavajo kot sklenjene cene. Vendar se tu pojavi vprašanje, kako točni so dejansko ti podatki. Po našem mnenju in mnenju nekaterih strokovnjakov podatki GURS odstopajo od dejansko sklenjenih cen. V nasprotju s SLONEP analizami, kjer podatki odstopajo navzgor, odstopajo navzdol. Kakšna je ta razlika, je neznanka, vzrok za to odstopanje pa je v dejstvu, da kupci in prodajalci pogosto navedejo nekaj nižjo ceno v izogib plačilu davka na promet z nepremičninami. Pri tem so sicer omejeni, saj Davčna uprava RS obdavči promet z nepremičninami po svoji metodologiji, če pogodbena cena sumljivo odstopa navzdol, vendar obstaja dovolj veliko tolerančno območje, da je možno navesti opazno nižje cene. Ta hiba analize, ki jo izvaja GURS, je najbolj očitna pri najemninah, ki zakonsko niso dobro urejene. Podatki tako močno odstopajo, da GURS analize najemnin javno ne objavlja, v nasprotju s SLONEP.net, ki ima zelo dobre podatke o višini najemnin.

Primerjava analiz podatkov GURS in SLONEP.net za prvo polovico letošnjega leta pokaže diametralno nasprotje. GURS je ugotovila rast cen stanovanj v Sloveniji in v Ljubljani, SLONEP.net pa je zaznal padanje cen stanovanj v Ljubljani.

Nepremičninski spletni portal SLONEP.net je edini, ki zbira in obdeluje podatke o cenah in najemninah nepremičnin že od leta 1995

Je ena izmed analiz napačna? Nikakor ne. Lani jeseni je pri sklenjenih cenah v Ljubljani, po podatkih GURS, prišlo do ustavitve rasti oz. do manjšega padca. Oglaševane cene tega niso zaznale, saj se pričakovanja prodajalcev spreminjajo z zamikom. Tako je analiza SLONEP.net šele v prvem poletju letos zaznala umirjanje rasti cen stanovanj, v tretjem četrtletju (analiza bo objavljena novembra) pa je prišlo do zaznavnega padca. Posledično pa se je zmanjšala razlika med oglaševano in sklenjeno ceno, saj so se v Ljubljani po podatkih GURS v prvem polletju 2008 cene dvignile za 7 %, po podatkih SLONEP.net pa od septembra 2007 do junija 2008 le za 2 %, v prvi polovici letošnjega leta pa za manj kot odstotek. Ne smemo pa pozabiti tudi na inflacijo, saj gre pri vseh teh izračunih rasti za nominalno vrednost, ki inflacije ne upošteva.

Preden skušam pojasniti, kaj lahko dejansko pričakujemo v prihodnosti naj strnem do sedaj zapisano:

• slovenski nepremičninski trg je dosegel zgornji vrh normalnega cikla, in če ne bo večjih pretresov ali posegov, bo šel po valu navzdol;
• svetovna finančna kriza vpliva posredno preko dražjih posojil;
• zaradi dražjih posojil in zahtevnejših pogojev bodo kupci in investitorji težje pridobili posojila, kar bo vodilo v zmanjševanje povpraševanja in ponudbe;
• v prvi polovici leta se je število sklenjenih kupoprodajnih nepremičninskih poslov zmanjšalo za tretjino;
• podaljšuje se čas prodaje;
• oglaševane cene se znižujejo;
• sklenjene cene so se v prvi polovici leta močno dvignile (v Ljubljani za 7 %), vendar če upoštevamo inflacijo, ta rast ni bila tako velika.

Vse zgoraj našteto kaže, da so se razmere na trgu toliko spremenile, da ni več pričakovati takšne rasti cen, kot smo ji bili priča v minulih letih. Očitno so cene dosegle svoj vrh in pričakovati je, da se bodo v prihodnje znižale, če ne bo nepredvidenih vplivov. Ali bo šlo zgolj za lepotni popravek navzdol ali bolj konkreten, ni mogoče napovedati, ravno tako ni jasno, koliko časa bo ta popravek trajal. Dolgoročno gledano, če bo trg deloval brez nepredvidenih vplivov in posegov (npr. s strani države), lahko pričakujemo nihanje cen dolgoročna povprečna rast pa bo verjetno blizu rasti inflacije. Kratkoročne napovedi so zelo tvegane, kar se je v preteklosti že izkazalo, ko smo tudi na SLONEP.net napovedovali nekaj, dejansko pa se je zgodilo nekaj povsem drugega

SLONEP.net