Cene SLONEP marec 2008: cene stanovanj

V prvem četrtletju 2008 je prišlo do zastoja rasti oglaševanih cen stanovanj v Ljubljani. Rast je zastala pri garsonjerah, dvosobna in trisobna stanovanja pa so se v zadnje pol leta pocenila za 3 oz. 4 %. V okolici Ljubljane je prišlo do zastoja rasti oglaševanih cen trisobnih in večjih stanovanj.

Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani

Povprečne oglaševane cene stanovanj v Ljubljani so se dvigovale od leta 1995, ko smo jih začeli spremljati. Intenzivnejšo rast zaznavamo pri manjših stanovanjih od jeseni 2003, pri večjih pa od sredine leta 2005. Od začetka leta 2007 je pri vseh vrstah stanovanj zaznati upadanje intenzivnosti rast.

Rast se je najprej ustavila pri dvo in trisobnih stanovanjih. Cene so vrhunec dosegle septembra 2007, ko je bila povprečna oglaševana cena dvosobnih stanovanj 2.765 €/m2, trisobnih pa 2.648 €/m2. V pol leta so se oglaševane cene dvosobnih stanovanj že znižale za 3 %, trisobnih pa za 4 %.

Rast cen garsonjer se je ustavila letos. Konec marca 2008 je povprečna oglaševana cena znašala 3.422 €/m2, kar je 13 € manj, kot je bilo decembra 2007. Oglaševane cene enosobnih stanovanj še rastejo, ravno tako tudi štiri, pet in večsobnih stanovanj.

Preglednica 1: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €/m2, marec 2008

Preglednica 2: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €, marec 2008

Grafični prikazi >>

Očitno je, da oglaševane cene, ki so sicer nekoliko višje od dejanskih sklenjenih, dosegajo svoj vrh. Glede na to, da oglaševane cene odražajo pričakovanja prodajalcev in posredno sposobnosti kupcev za nakup nepremičnin, lahko sklepamo, da je do dejanske zaustavitve rasti cen prišlo že nekoliko prej. Oglaševane cene namreč svoje gibanje spremenijo z določenim zamikom, glede na sklenjene cene. Da prodajalci začnejo postavljati nižje cene, mora miniti nekaj časa. Nastavljene cene začnejo zniževati, ko dlje časa nepremičnine ne morejo prodati. Običajno se cena pred prodajo še nekoliko zniža. Z oglaševanimi cenami nekoliko kasneje zaznamo spremembo v gibanjih na trgu, ta sprememba pa je običajno potem tudi bolj intenzivna.

Dolgotrajna intenzivna rast cen stanovanj je cene pripeljala tako daleč, da so presegle kupno moč prebivalstva. K temu je treba dodati še podražitev posojil v letu 2007, ki so postala tudi manj dosegljiva, v nasprotju z leti pred tem, ko so bile obresti nizke, banke pa so brez težav odobravale posojila.

Po podatkih Statističnega urada RS je povprečna neto plača v Ljubljani meseca januarja 2008 znašala 990 €. Povprečna oglaševana cena stanovanja v Ljubljani pa je znašala 171.000 € oz. 2.894 €/m2. Če oglaševano ceno zmanjšamo za 5 %, kolikor naj bi znašala razlika med oglaševano in prodajno ceno, to pomeni, da je treba za nakup povprečnega stanovanja odšteti kar 164 ljubljanskih povprečnih plač. Za povprečno enosobno stanovanje je treba odšteti 114 plač in za povprečno dvosobno 153 plač. Če bi v izračun vzeli povprečno neto plačo za Slovenijo, pa bi bile številke še višje.

Visoke cene odganjajo kupce, saj ti praktično ne morejo več kupovati tako dragih stanovanj, na drugi strani pa se v Ljubljani veliko gradi in marsikdo se odloči za nakup novogradnje, saj razlika med cenami starih stanovanj in novogradenj ni več tako velika. Ker bo v prihodnjih nekaj letih na trg prišlo še več novogradenj, lahko pričakujemo, da bo zanimanja za rabljena stanovanja manj, to pa bo še dodatno vplivalo na cene.

Napovedovanje gibanja cen vnaprej je zelo zahtevno in nehvaležno. Kljub temu pa lahko, glede na gibanje oglaševanih cen v zadnjih nekaj četrtletjih, pričakujemo, da bo v prihodnje prišlo do ustavitve rasti enosobnih stanovanj in največjih stanovanj. Oglaševane cene enosobnih stanovanj rastejo, ker se je zaradi visokih cen večjih stanovanj povpraševanje preselilo k manjšim. Največja stanovanja pa se dražijo, ker je prišlo med marcem in septembrom 2007 do nenavadno velikega popravka navzdol.

Glede na zakonitosti gibanj cen, je pričakovati, da bo prišlo do določenega popravka cen navzdol. Kakšen bo ta, je odvisno od več dejavnikov, predvsem pa od tega, kako hitro so prodajalci pripravljeni zniževati cene in od kupcev, koliko so dejansko zmožni odšteti. Vse to pa je povezano z ekonomskimi razmerami.

Pričakujemo lahko, da bo prišlo do večjega razslojevanja cen stanovanj glede na kakovost stanovanj in kakovost lokacije.

Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane

Tako kot v Ljubljani so tudi v okolici Ljubljane, kjer cene padajo z oddaljenostjo od Ljubljane in glavnih prometnic, zadnja leta cene stanovanj rasle. Razlika v ceni stanovanj med Ljubljano in njeno okolico je v povprečju 29 %.

V zadnjem četrtletju je prišlo do zastoja rasti pri trisobnih in večjih stanovanjih, enosobna stanovanja in garsonjere pa so se podražila.

Preglednica 3: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €/m2, marec 2008

Preglednica 4: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €, marec 2008

Grafični prikazi >>

Glavno gonilo rasti cen je povpraševanje zaradi bližine Ljubljane, poleg tega pa se na okolico seli povpraševanje iz Ljubljane, kjer so cene previsoke. Glede na to, da je rast relativno intenzivna, je pričakovati, da se bo rast upočasnila, lahko pa pride tudi do znižanja cen, odvisno od dogajanja v Ljubljani. Bodo pa spremembe verjetno manj intenzivne, saj je ponudba na trgu mnogo bolj razgibana, območje pa večje.

Oglaševane cene stanovanj v Sloveniji

Pogled na oglaševane cene stanovanj po Sloveniji kaže, da so najdražja stanovanja v Sloveniji na Južnem Primorskem, saj so, z izjemo garsonjer, že prehitela cene stanovanj v Ljubljani, njihova rast pa se intenzivno nadaljuje. V drugi cenovni skupini je Gorenjska in Severna Primorska, kjer cene zaostajajo za okolico Ljubljane. V tretji cenovni skupini so regije ob avtocestnem križu (Savinjska, Dolenjska, Notranjska) in Podravska. Najcenejša pa so stanovanja na Koroškem, v Posavju, Zasavju in Pomurju.

Preglednica 5: Povprečne oglaševane cene stanovanj v Sloveniji v €/m2

Grafični prikazi >>

Visoka rast cen stanovanj na Južnem Primorskem je posledica lokacije. Obalno področje je mamljivo za bivanje, v veliki meri tudi za počitniške namene. Nezadostna ponudba in veliko povpraševanje sta glavno gonilo rasti. K temu je treba prišteti tudi pomanjkanje novogradenj, predvsem na najboljših lokacijah. Glede na posebnosti te regije, je pričakovati nadaljevanje rasti cen.

SLONEP.net

Vsi izračuni temeljijo na približno 18.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.

Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:

• metodološke omejitve glede virov podatkov;
• dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list;
• da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo;
• kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.

Poglejte še:

• Cene stanovanj v Ljubljani >>
• Cene stanovanj v Sloveniji >>
• Interpretacija >>
• Izračun cen >>
• Četrtletne analize cen >>