Cene SLONEP december 2007: cene stanovanj v Ljubljani in okolici

Cene stanovanj v Ljubljani so se leta 2007 v povprečju povečale za 14 %. Najbolj so se podražila enosobna stanovanja, skoraj za 15 %, najmanj pa 5 in večsobna stanovanja, in sicer za 9 %. V okolici Ljubljane so se stanovanja podražila za malo manj kot 15 %.

Cene stanovanj v Ljubljani

V letu 2007 so cene stanovanj še vedno rasle, tako kot že vse od leta 1995, ko smo na SLONEP.net začeli spremljati oglaševane cene nepremičnin v Sloveniji. Povprečne oglaševane cene stanovanj v Ljubljani so se leta 2007 dvignile za 14,3 % in s tem se je nadaljevala intenzivna rast, ki smo ji priča od jeseni 2003. Vendar pa pogled na preglednico 1, kjer so podatki o rasti cen po tipih stanovanj, razkrije, da je bila rast lani nekaj manj intenzivna, kot leta 2006, vendar pa še vedno bolj intenzivna kot leta 2005.

Preglednica 1: Povprečna letna rast oglaševanih cen v Ljubljani v %

Najbolj intenzivno rast smo zabeležili pri enosobnih in dvosobnih stanovanjih, medtem ko je bila rast pri večjih stanovanjih manjša. Z izjemo enosobnih stanovanj, kjer se je rast povečala za skromne 0,3 odstotne točke, se je pri ostalih tipih stanovanj upočasnila. Najbolj se je zmanjšala rast pet in večsobnih stanovanj, in sicer za 9,2 odstotne točke, sledijo pa štiri sobna (8,5 odstotne točke), garsonjere (7,7 odstotne točke), trisobna (7,6 odstotne točke) in dvosobna (3,9 odstotne točke).

Spremembe v rasti cen kažejo, da leto 2007 ni bilo leto tako intenzivne rasti cen, kot leto 2006. Razmerje med ponudbo in povpraševanjem se je začelo spreminjati, saj so cene že presegle kupno moč velikega dela potencialnih kupcev. To se kaže predvsem v velikem zmanjšanju rasti cen večjih stanovanj. Povpraševanje se zato delno seli na manjša stanovanja, kar se odraža v skoraj nespremenjeni rasti cen enosobnih stanovanj, kjer je povprečna oglaševana cena že presegla vrednost 3.000 €/m2, delno pa na okolico Ljubljane, kjer se je povečala stopnja rasti, predvsem pri večjih stanovanjih.

V letu 2007 so ves čas rasle povprečne oglaševane cene vseh tipov stanovanj z izjemo pet in večsobnih ter trisobnih stanovanj. Oglaševane cene največjih stanovanj so se močno znižale v 2. in 3. četrtletju, v zadnjem četrtletju pa so se ponovno močno dvignile. Cene trisobnih stanovanj so se v prvih treh četrtletjih upočasnjevale, v zadnjem četrtletju pa so se znižale. V drugi polovici leta se je rast upočasnila tudi pri dvosobnih in štirisobnih stanovanjih.

Preglednica 2: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €/m2, december 2007

Preglednica 3: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €, december 2007

Grafični prikazi >>

V ponudbi je bilo 28,7 % dvosobnih stanovanj, 26,3 % trisobnih, 21,5 % enosobnih, 13 % garsonjer, 8,5 % štirisobnih ter 2 % pet in večsobnih stanovanj.

V letu 2008 lahko pričakujemo nadaljevanje upadanja intenzivnosti rasti cen. Cene so visoke, zato se število potencialnih kupcev zmanjšuje, povpraševanje pa se z večjih stanovanj seli na manjša. Dvigovanje obrestnih mer, ki smo mu bili priča v letu 2007, pričakujemo pa lahko, glede na razmere na svetovnih trgih, da se bodo dvigovale tudi letos, bo še naprej vplivalo na število stanovanjskih posojil. Njihovo zmanjševanje, slabši življenjski pogoji in morebitna rast cen bodo zmanjševali tudi povpraševanje. Na zmanjševanje povpraševanja v naslednjem letu dni kažejo tudi rezultati ankete o mnenju potrošnikov. Na drugi strani, torej na strani ponudbe, bo imel največji vpliv dotok novih stanovanj, ki so napovedana za letošnje leto in leto 2009. Kljub temu, da je v letu 2007 prišlo do zastoja rasti, pa ni mogoče napovedati ali se bo rast cen letos povsem ustavila ali pa bo prišlo morda celo do padca. V preteklosti smo že nekajkrat zaznali ustavitev rasti, vendar pa se je rast po nekaj mesecih ponovno nadaljevala.

Cene stanovanj v okolici Ljubljane

Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane so se leta 2007 v povprečju dvignile za 14,7 %. Kljub temu pa je med letom prišlo do zastoja rasti manjših stanovanj, kar sicer povprečna letna rast zaradi metodologije izračuna ne pokaže.

Preglednica 4: Povprečna letna rast oglaševanih cen v okolici Ljubljane v %

Rast se je, glede na leto 2006, najbolj povečala pri štirisobnih stanovanjih, in sicer za 29,8 odstotnih točk, najbolj pa je upadla pri pet in večsobnih stanovanjih, in sicer za 13,6 odstotnih točk. Rast se je zmanjšala še pri garsonjerah (za 8,5 odstotne točke) in enosobnih stanovanjih (za 5,6 odstotne točke). Rast se je povečala tudi pri 3 sobnih stanovanjih (za 9,6 odstotne točke) in dvosobnih stanovanjih (za 0,9 odstotne točke).

Cene stanovanj v okolici Ljubljane rastejo, ker je povpraševanje veliko. Okolica Ljubljane je zaradi bližine prestolnice privlačna za življenje, saj so cene stanovanj nižje kot v Ljubljani (decembra 2007 v povprečju za 33 %), prometne povezave pa so večinoma dobre. Zaradi nižjih cen, se je povečal tudi pritisk tistih, ki so si želeli kupiti stanovanje v Ljubljani, pa so ugotovili, da zaradi visokih cen ne morejo kupiti želenega stanovanja. V okolici Ljubljane povprašujejo po večjih stanovanjih, kar se odraža v veliki povprečni letni rasti trisobnih in štirisobnih stanovanj. Glede na leto 2006 se je občutno znižala rast cen garsonjer in enosobnih stanovanj. Kljub gradnji novih stanovanj, povpraševanje še vedno presega ponudbo, to pa dviguje cene.

Tekom leta 2007 so rasle povprečne oglaševane cene dvosobnih, trisobnih in štirisobnih stanovanj. Pri pet in večsobnih stanovanjih v prvi polovici leta ni bilo zaznati rasti, temveč manjši padec, vendar pa je povprečna oglaševana cena v drugi polovici leta rasla. Povprečna oglaševana cena garsonjer je na letni osnovi zrasla, vendar pa se je v 2. in 4. četrtletju njena vrednost znižala. Enosobna stanovanja so se v 1. četrtini leta v povprečju podražila, nato pa je rast zastala oz. je bila minimalna.

Preglednica 5: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane, v €/m2, december 2007

Preglednica 6: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €, december 2007

Grafični prikazi >>

V ponudbi je bilo 34,1 % dvosobnih stanovanj, 29,2 % trisobnih, 14,1 % enosobnih, 12,9 % štirisobnih, 6 % garsonjer ter 3,7 % pet in večsobnih stanovanj.

Cene stanovanj v okolici Ljubljane so do neke mere odvisne od cen v Ljubljani, kljub vsemu pa nanje najbolj vpliva razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Dokler se bo povpraševanje iz Ljubljane intenzivno selilo na okolico, lahko pričakujemo rast cen, predvsem v krajih, ki imajo dobre povezave z Ljubljano. Glede na siceršnje razmere, je pričakovati, da bo letos prišlo do zmanjševanja intenzivnosti rasti, predvsem pri tistih tipih stanovanj, ki so lani imeli največjo rast. Glede na to, da pri enosobnih stanovanjih zadnja tri četrtletja 2007 ni bilo zaznati opaznejše rasti, lahko v letu 2008 pričakujemo ponovno rast, če se ne bo ustavila rast cen večjih stanovanj, saj se jim bodo ta sicer zelo približala ali pa jih bodo celo prehitela.

SLONEP.net

Vsi izračuni temeljijo na približno 18.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.

Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:

• metodološke omejitve glede virov podatkov;
• dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list;
• da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo;
• kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.

Poglejte še:

• Cene stanovanj v Ljubljani >>
• Cene stanovanj v Sloveniji >>
• Interpretacija >>
• Izračun cen >>
• Četrtletne analize cen >>