Cene SLONEP junij 2007: cene stanovanj

Cene stanovanj v Ljubljani rastejo, vendar pa je v zadnjem četrtletju prišlo do manjše ublažitve stopnje rasti pri nekaterih tipih stanovanj, največja stanovanja pa so se pocenila. V okolici Ljubljane je prišlo do pocenitve manjših stanovanj. Tokrat so prvič cene stanovanj na Južnem Primorskem presegle cene stanovanj v Ljubljani.

Cene stanovanj v Ljubljani

Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani rastejo od leta 1995. Do leta 2003 je bila rast stalna in dokaj zmerna. Od leta 2003 se je rast cen vseh tipov stanovanj povečevala. V letu 2004 in v 1. polovici 2005, je sicer prišlo do zastoja rasti, vendar pa so cene nato ponovno intenzivno rasle. V letu 2006 je bila rast še bolj intenzivna. V prvem četrtletju letošnjega leta je bilo zaznati manjši padec cen pri tri in štirisobnih stanovanjih, ki pa se ni nadaljeval v 2. četrtletju. V drugem četrtletju je zaznati upad stopnje rasti pri garsonjerah in dvosobnih stanovanjih. Pri pet in večsobnih stanovanjih smo zabeležili močan padec, saj se je povprečna oglaševana cena spustila na raven, ki jo je dosegla septembra 2006.

Preglednica 1: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €/m2, junij 2007

Preglednica 2: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €, junij 2007

Grafični prikazi >>

Med ponujenimi stanovanji prevladujejo dvosobna z 29,7 % deležem v ponudbi. Sledijo trisobna (29,0 %), enosobna (15,9 %), garsonjere (14,2 %), štirisobna (8,0 %) in 5 in večsobna stanovanja (3,3 %).

Cen stanovanj v okolici Ljubljane

Cene manjših stanovanj v okolici Ljubljane rastejo od leta 2003 dalje. Večja stanovanja izkazujejo večja nihanja, vendar pa je na daljše obdobje zaznati trend rasti. V zadnjem četrtletju so se v povprečju pocenile garsonjere, enosobna in 5 in večsobna stanovanja.

Preglednica 3: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €/m2, junij 2007

Preglednica 4: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €, junij 2007

Grafični prikazi >>

V ponudbi prevladujejo dvosobna stanovanja (32,1 %), sledijo trisobna (24,9 %), Enosobna (19,4 %), štirisobna (12,7 %), garsonjere (7,8 %), pet in večsobna (3,1 %).

Cene stanovanj v Sloveniji

Cene garsonjer, enosobnih in dvosobnih stanovanj na Južnem Primorskem so prvič presegle cene stanovanj v Ljubljani. Cene v drugih regijah so občutno nižje. Cene stanovanj na Gorenjskem so primerljive s cenami v okolici Ljubljane.

Preglednica 5: Oglaševane cene stanovanj na Južnem Primorskem v €, junij 2006

 Grafični prikazi >>

Obrazložitev gibanja

Cene stanovanj v Ljubljani rastejo zaradi razkoraka med ponudbo in povpraševanjem. Ljubljana je zaradi svojega razvoja zelo privlačna za bivanje, saj ponuja obilo možnosti za zaposlitev. Zato, predvsem mladi iz drugih delov Slovenije, ki so študirali v Ljubljani, želijo v njej tudi živeti. Po drugi strani pa moramo upoštevati tudi nemobilnost starejšega prebivalstva, ki se redko po upokojitvi izseli iz Ljubljane. Tako ne pride do sproščanja starih stanovanj in s tem do zadostne ponudbe na trgu. Seveda so tudi drugi razlogi o katerih pa smo bolj podrobno govorili že v preteklih analizah cen stanovanj (pomanjkanje ustreznih zemljišč, dolgotrajni postopki pri dobivanju dovoljenj itd.). Nezanemarljivo je dejstvo, da na trg vplivajo tudi špekulativni in naložbeni nakupi stanovanj, o številu katerih pa ni podatkov. Rast cen stanovanj je mamljiva za vse, ki se aktivno ukvarjajo z nalaganjem in plemenitenjem sredstev, saj so donosi bili do sedaj dovolj veliki.

Cene se bodo prej ko slej približale zgornji kupni moči prebivalstva, na katero tudi močno vplivajo posojila, ki se v zadnjem času vedno bolj dražijo. Takrat lahko pričakujemo ali zasuk navzdol, ali pa vsaj umiritev rasti. Prve takšne morebitne znake že lahko opažamo, saj se pri nekaterih tipih stanovanj cene ne dvigujejo več tako intenzivno, pri največjih pa je celo že prišlo do omembe vrednega padca. Vendar je na osnovi takšnega enkratnega padca težko sklepati o gibanjih, saj gre lahko zgolj za anomalijo na trgu. Možno pa je, da že dlje časa ni zadosti povpraševanja po takšnih stanovanjih in prodajalci spuščajo cene. Pri tem moramo upoštevati tudi dejstvo, da analiza zajema oglaševane cene stanovanj, ki se na spremembe na trgu, ki vodijo v zniževanje cen, odzivajo z zamikom, saj prodajalci nastavijo višje cene, ko pa ni zadosti zanimanja, pa jih pri dogovarjanju s kupcem spustijo. To pomeni, da bo na trgu dejansko prišlo do znižanja sklenjenih cen prej, kot bo prišlo do znižanja oglaševanih cen.

Cene stanovanj v okolici Ljubljane so v veliki meri vezane na Ljubljano, saj se povpraševanje zaradi visokih cen v prestolnici seli na njeno okolico. Povpraševanje je večje predvsem ob glavnih prometnicah in bližje Ljubljani, temu pa sledijo tudi cene. Tudi tu se v najbolj zanimivih krajih, kjer cene najbolj rastejo, pojavljajo naložbeni nakupi.

Da bodo cene stanovanj na Južnem Primorskem presegle cene stanovanj v Ljubljani, je bilo le vprašanje časa. Povpraševanje predvsem po počitniških stanovanjih na obali je zelo veliko, ponudba pa izredno skromna. Zaradi tega se dviguje povprečna cena v celotni regiji. Slovenska obala je zaradi okolja zelo vabljiva, obenem pa je postala tudi prestižna lokacija za premožnejše prebivalstvo, ki želi imeti počitniško stanovanje na naši obali. V prihodnje ni pričakovati, da bi se rast cen kmalu ustavila, saj je ponudba omejena, kupcev pa dovolj.

SLONEP.net

Vsi izračuni temeljijo na približno 18.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.

Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:

• metodološke omejitve glede virov podatkov;
• dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list;
• da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo;
• kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.

Poglejte še:

• Cene stanovanj v Ljubljani >>
• Cene stanovanj v Sloveniji >>
• Interpretacija >>
• Izračun cen >>
• Četrtletne analize cen >>