Cene SLONEP december 2006: najemnine poslovnih prostorov

Oglaševane najemnine pisarn se v letu 2006 v Ljubljani niso spreminjale. Vse leto pa so rasle najemnine trgovskih prostorov.

Najemnine poslovnih prostorov v Ljubljani

Povprečna oglaševana najemnina pisarniških prostorov se je od leta 1996 do 2001 gibala v območju od 10 €/m2 do 13 €/m2. Po letu 2001 pa je bila na 11 €/m2. Na tej vrednosti je vztrajala tudi v letu 2006. V zadnjem četrtletju pa smo zaznali rast za 1 €/m2, tako da je bila ob koncu leta povprečna oglaševana najemnina 12 €/m2.

Povprečna oglaševana najemnina trgovskih prostorov je od leta 1995 pa do konca 2003 nihala med 12 €/m2 in 16 €/m2. Po letu 2006 je sledil padec, ki se je ustavil junija 2005, ko je povprečna oglaševana najemnina dosegla vrednost 10 €/m2. Sledila je rast, ki se je nadaljevala tudi v letu 2005. V letu 2006 je ta na letni ravni znašala 34 %. V zadnjem četrtletju se je povzpela na vrednost 17 €/m2.

Gibanje povprečne oglaševane najemnine gostinskih lokalov je zelo dinamično. V drugi polovici 90-tih let prejšnjega stoletja je prišlo do občutnejše rasti, ki pa ji je sledil padec. Po letu 2003 najemnine še vedno nihajo in tako je bilo tudi v letu 2006, ko je bil razpon med 11 €/m2 meseca junija in 18 €/m2 ob koncu leta.

Preglednica 1: Oglaševane najemnine poslovnih prostorov v Ljubljani v €/m2, december 2006

Preglednica 2: Oglaševane najemnine poslovnih prostorov v Ljubljani v €, december 2006

Preglednica 3: Letna rast povprečnih oglaševanih najemnin za poslovne prostore v Ljubljani v % za obdobje 2004 – 2006

Grafični prikazi >>

Najemnine poslovnih prostorov v okolici Ljubljane

Povprečne oglaševane najemnine poslovnih prostorov v okolici Ljubljane so bile decembra 2006 nižje, kot v Ljubljani. Izjema so le gostinski lokali, ki imajo povprečna mesečna najemnina višjo, vendar pa je najemnina na kvadratni meter nižja. To kaže, da so v ponudbi okolice Ljubljane večji lokali, kot v Ljubljani.

Povprečna mesečna najemnina za kvadratni meter pisarniških prostorov je dosegala le 75 % ljubljanske, za trgovske lokale 59 % in gostinske lokale 26 %. Povprečna oglaševana mesečna najemnina za pisarne je bila 9 €/m2, za trgovine 10 €/m2 in za gostinske lokale 7 €/m2.

Preglednica 4: Oglaševane najemnine poslovnih prostorov v okolici Ljubljane v €/m2, december 2006

Preglednica 5: Oglaševane najemnine poslovnih prostorov v okolici Ljubljane v €, december 2006

Obrazložitev gibanja

Stabilne najemnine pisarniških prostorov, ki smo jim priča vse od leta 2003, kažejo na uravnoteženost trga. Ponudba v Ljubljani je dovolj velika, da zadošča vsem potrebam trga. Zato skrbijo predvsem investitorji, ki vsako leto ponudijo na trgu nove pisarniške prostore. Dvig konec leta 2006, ki na letni ravni predstavlja dobra 2 % je lahko posledica dolgotrajne a zelo skromne rasti cen, ki pa je pod pragom zaznavnosti. V analizi namreč operiramo s celimi vrednostmi in zaradi zaokroževanja lahko pride do takšnega preskoka. Glede na trenutne razmere na trgu, ni pričakovati, da bi se najemnine v prihodnje bistveno spremenile.

Po letu 2003 so najemnine trgovskih prostorov padala. Večinoma je bila to posledica praznjenja trgovskih lokalov v središču mesta in na slabših lokacijah. Na trg so prišli lokali slabših kakovosti in z nižjo najemnino. Vendar pa ne smemo pozabiti, da je bilo tudi v središču mesta od konca 90-tih let veliko praznih lokalov, za katere pa so lastniki zahtevali nenavadno visoke najemnine. Ker jih niso oddali, so v letu 2004 začeli spuščati najemnine. Sredi leta 2005 pa se je ta trend obrnil. Očitno je prišlo do spremembe, verjetno najprej na strani povpraševanja, nato pa tudi na strani ponudbe. Dolgotrajnejše rasti v prihodnje verjetno ni pričakovati.

Izrazito nihanje najemnin gostinskih lokalov je v veliki meri posledica skromne ponudbe. Tako lahko že vstop enega nadpovprečnega ali podpovprečnega lokala močno spremeni sliko povprečne najemnine. Glede na gibanja v preteklosti lahko ugotovimo, da dolgoročno gledano ni zaznati nekega izrazitejšega trenda rasti.

SLONEP.net

Vsi izračuni temeljijo na približno 15.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.

Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:

• metodološke omejitve glede virov podatkov;
• dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list;
• da so zgoraj objavljene najemnine, najemnine po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi oddajo;
• kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.

Poglejte še:

• Najemnine poslovnih prostorov v Ljubljani >>
• Interpretacija >>
• Izračun cen >>
• Četrtletne analize cen >>