Cene SLONEP december 2006: najemnine stanovanj

Večjih sprememb v gibanjih oglaševanih najemnin v Ljubljani v letu 2006 nismo zaznali. Prvič pa predstavljamo tudi podatke za najemnine 4 sobnih ter 5 in večsobnih stanovanj.

Najemnine stanovanj v Ljubljani

Povprečne mesečne oglaševane najemnine za sobe, garsonjere, enosobna, dvosobna in trisobna stanovanja od leta 1995 do septembra 2001 niso kazale tendence rasti. Po letu 2001 pa zaznavamo rast najemnin vseh vrst stanovanj. Rast je bila najbolj intenzivna pri dvosobnih in trisobnih stanovanjih. V povprečju so se leta 2006 na letni ravni najbolj podražile najemnine za največja stanovanja in sobe, pocenila pa so se dvosobna in štirisobna stanovanja.

Preglednica 1: Letna rast povprečnih oglaševanih najemnin za stanovanja v Ljubljani v obdobju 2004 – 2005

Največjo povprečno letno rast smo zaznali pri sobah, saj so se te v letu v povprečju podražile skoraj za 30 %. Taka visoka rast gre predvsem na račun rasti oglaševanih najemnin v prvi polovici leta. V tem obdobju se je namreč tudi povečala povprečna najemnina na kvadratni meter. V drugi polovici leta je sledil padec, tako da je povprečna najemnina konec leta znašala 159 €.

Leta 2006 so se dvignile tudi najemnine garsonjer in enosobnih stanovanj. V povprečju so se najemnine garsonjer dvignile za 5,2 %, najemnine enosobnih pa za 6,6 %. Vendar pa se najemnine na kvadratni meter niso spreminjale. Konec decembra 2006 je bilo treba za najem garsonjere v povprečju odšteti 340 € mesečno, za najem enosobnega stanovanja pa 405 €.

Najemnine dvosobnih stanovanj so se v letu 2006 glede na leto 2005 znižale za 2 %. V začetku leta se je znižala tudi povprečna najemnina na kvadratni meter, ki je sedaj 10 €/m2. Konec leta 2006 je bila povprečna oglaševana mesečna najemnina 589 €.

Mesečne najemnine trisobnih stanovanj so vse leto 2006 počasi padale, vendar pa so se v povprečju glede na leto 2005 dvignile za 7 %. Do večje rasti je namreč prišlo v zadnjem četrtletju 2005. Konec leta 2006 je povprečna mesečna najemnina za trisobno stanovanje znašala 973 €.

Od septembra 2003 spremljamo tudi najemnine 4 sobnih stanovanj ter 5 in večsobnih. Povprečna oglaševana najemnina za 4 sobna stanovanja kaže trend rahle rasti, čeprav se v posameznih letih giblje različno. V letih 2004 in 2006 je prišlo do padca na letni ravni, medtem ko so se leta 2005 najemnine dvignile za 8,4 %. Konec leta 2006 je bilo v povprečju treba za najem odšteti 1.348 €.

Gibanje najemnin 5 in večsobnih stanovanj kaže izrazit trend rasti. Že leta 2004 so se najemnine dvignile za 23 %, sledilo je leto, ko v povprečju ni prišlo do spremembe, leta 2006 pa smo ponovno spremljali močno rast, ki je bila glede na leto 2005 kar 30 %. Konec leta 2006 je bilo treba za najem v povprečju odšteti 2.757 €.

Preglednica 2: Oglaševane najemnine stanovanj v Ljubljani v €, december 2006

Preglednica 3: Oglaševane najemnine stanovanj v Ljubljani v €/m2, december 2006

Grafični prikazi >>

Konec 2006 je bila največja ponudba trisobnih stanovanj. V celotni ponudbi so predstavljali 32 % delež. Sledijo dvosobna stanovanja (25 %), štirisobna (14 %), enosobna (11 %), garsonjere (10 %), sobe (8 %) in pet in večsobna stanovanja (2 %).

Obrazložitev gibanja

Gibanje najemnin sob, garsonjer in enosobnih stanovanj nam kaže manjši trend rasti, ki je bolj izrazit po letu 2001. To lepo kaže tudi gibanje povprečne najemnine na kvadratni meter. Očitno je, da se ves čas povpraševanje po manjših najemnih stanovanjih povečuje. To je do neke mere tudi posledica dejstva, da si predvsem mladi vedno težje kupijo lastno stanovanje v Ljubljani in zato iščejo ustrezna najemna stanovanja.

Drugačna slika pa je pri dvo in trisobnih stanovanjih. Njihove najemnine so v obdobju 2001 – 2003 močno poskočile. Poskočile so tako mesečne najemnine, kot tudi najemnine na kvadratni meter, kar kaže, da rast ni posledica spremembe v velikosti ponujenih stanovanj. Najbolj verjetno je, da se je spremenila kakovost stanovanj, ki omogoča višje najemnine. Ta stanovanja so namreč že tako velika, da jih najemajo tujci, oz. podjetja za svoje tuje zaposlene delavce. Po letu 2003 neke izrazitejše rasti ni zaznati in kot kaže, je trg teh najemnih stanovanj uravnotežen.

Gibanje najemnin štirisobnih ter pet in večsobnih stanovanj spremljamo šele od leta 2003. Ta stanovanja sodijo med dražja stanovanja, ki so tudi bolj prestižna. Zato so njihove najemnine občutno višje od najemnine stanovanj ostalih velikosti. Najemnine štirisobnih stanovanj so relativno uravnotežene, vendar pa prihaja do nihanj znotraj posameznih let. Kljub temu pa je trg videti uravnotežen. Drugačna pa je slika pri pet in večsobnih stanovanjih. Večinoma gre za t.i. prestižna stanovanja, ki imajo mnogo višje najemnine. Ponudba teh stanovanj, je zelo skromna, saj predstavljajo le 2 % celotne ponudbe. Povpraševanje pa je očitno dovolj močno, da so najemnine od leta 2003 v povprečju ves čas rasle. Do padca je prišlo le v obdobju junij 2004 – junij 2005, ko očitno ni bilo dovolj povpraševanja, ali pa so se na trgu pojavila manj kakovostna stanovanja z nižjimi najemninami.

SLONEP.net

Vsi izračuni temeljijo na približno 15.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.

Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:

• metodološke omejitve glede virov podatkov;
• dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list;
• da so zgoraj objavljene najemnine, najemnine po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi oddajo;
• kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.

Poglejte še:

• Najemnine stanovanj v Ljubljani >>
• Interpretacija >>
• Izračun cen >>
• Četrtletne analize cen >>