Novice - Cene nepremičnin

novica

Cene SLONEP december 2006: cene stanovanj

Objavljeno dne 06.02.2007

Stanovanja v Ljubljani so se lani v povprečju podražila za 18 %. Najbolj so se podražila štirisobna stanovanja, najmanj pa enosobna.

Cene stanovanj v Ljubljani

Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani rastejo ves čas od leta 1995. Rast je bila bolj ali manj stalna do sredine leta 2003. Takrat se je začelo enoletno obdobje pred iztekom prve nacionalne stanovanjske varčevalne sheme, ko se je rast zaradi špekulacij in pričakovanj okrepila. To se je leta 2004 odrazilo na letni rasti, ki je bila za stanovanja do vključno velikosti trisobnega med 12 in 17 %. Leta rast 2005 je glede na 2004 malo opešala, okrepila pa se je rast cen 5 in večsobnih stanovanj. V letu 2006 je letna rast cen vseh vrst stanovanj razen enosobnih, dosegla najvišjo rast od leta 1995 dalje. V preglednici 1 podajamo vrednosti povprečne letne rasti cen po posameznih vrstah stanovanj glede na predhodno leto. Podrobnejši podatki so v preglednici 1.

Preglednica 1: Letna rast povprečnih oglaševanih cen stanovanj v Ljubljani v letih od 2004 do 2006 v %

2004

2005

2006

Garsonjera

12,1

11,5

18,7

1 sobno

17,4

12,5

14,6

2 sobno

15,1

10,8

17,2

3 sobno

14,6

5,8

18,8

4 sobno

6,0

7,4

18,9

5 in več sobno

0,1

10,0

18,3

V letu 2006 so oglaševane cene za vse vrste stanovanj intenzivno rasle. Do zastoja rasti oz. do manjšega padca je prišlo le v 3. četrtletju, in sicer pri vseh stanovanjih razen dvosobnih ter 5 in več sobnih. Konec leta 2006 je povprečna oglaševana cena garsonjer ponovno presegla vrednost 3.000 €/m2 in se ustavila na 3.105 €/m2. Podrobnejši podatki o oglaševanih cenah stanovanj v Ljubljani so v preglednicah 2 in 3.

Preglednica 2: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €/m2, december 2006

Vrsta

min

maks

povp

Garsonjera

2.187

4.000

3.105

1 sobno

1.788

3.798

2.853

2 sobno

1.662

4.000

2.553

3 sobno

1.000

4.000

2.442

4 sobno

1.086

3.950

2.574

5 in več sobno

1.000

4.000

2.624

Preglednica 3: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €, december 2006

Vrsta

min

maks

povp

Garsonjera

47.989

133.589

84.685

1 sobno

56.335

175.263

112.180

2 sobno

83.041

296.000

151.612

3 sobno

95.560

546.653

200.996

4 sobno

86.888

751.127

314.580

5 in več sobno

165.000

920.000

429.784

Konec decembra 2006 so v ponudbi stanovanj prevladovala dvo in trisobna. Trisobnih je bilo 31,2 %, dvosobnih pa 30,5 %. Sledijo štirisobna (12,2 %), enosobna (11,2), garsonjere (11,1 %) ter 5 in večsobna stanovanja (3,7 %).

Grafični prikazi >>

Cene stanovanj v okolici Ljubljane

Oglaševane cene stanovanj podrobno spremljamo od leta 2003. Ves ta čas cene rastejo. Največjo rast zaznavamo pri manjših stanovanjih, medtem ko je rast pri večji nekoliko manj intenzivna. V letih 2004 in 2006 je bila letna rast bolj intenzivna, kot v letu 2005. Predvsem cene tri, štiri, pet in večsobnih stanovanj so rasle s povprečno letno rastjo okoli 9 %. V letu 2006 je bila rast zelo intenzivna. Najbolj so se podražila pet in večsobna stanovanja, in sicer za 23 %. Štirisobna stanovanja pa so se glede na leto 2005 pocenila za skoraj 4 %.

Preglednica 4: Letna rast povprečnih oglaševanih cen stanovanj v Ljubljani v letih od 2004 do 2006 v %

2004

2005

2006

Garsonjera

29,2

14,6

15,8

1 sobno

15,3

16,1

18,1

2 sobno

16,2

10,3

10,3

3 sobno

11,6

8,6

14,0

4 sobno

14,6

9,3

-3,8

5 in več sobno

17,9

8,9

23,0

V letu 2006 so oglaševane cene stanovanj rasle. Izjema so štirisobna stanovanja, saj so se cene v prvem četrtletju 2006 znižale, rasti pa so ponovno začele šele v 3. četrtletju. Tudi cene pet in večsobnih stanovanj so do zadnjega četrtletja počasi padale, vendar pa so se v zadnjem četrtletju močno povzpele in presegle raven ob koncu leta 2005. V zadnjem četrtletju je prišlo do zastoja rasti cen dvosobnih stanovanj. Ob koncu leta 2006 je bil v povprečju najdražji kvadratni meter garsonjer, in sicer 2.499 €/m2. Najnižjo povprečno oglaševano ceno pa so imela štirisobna stanovanja. Kvadratni meter je bil 1.508 €

Preglednica 5: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €/m2, december 2006

Vrsta

min

maks

povp

Garsonjera

1.867

3.788

2.499

1 sobno

1.474

3.382

2.269

2 sobno

1.197

3.164

1.875

3 sobno

731

3.577

1.744

4 sobno

560

3.318

1.508

5 in več sobno

731

2.414

1.659

Preglednica 6: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v , december 2006

Vrsta

min

maks

povp

Garsonjera

45.068

125.000

70.904

1 sobno

57.787

137.707

85.428

2 sobno

61.759

157.232

110.594

3 sobno

75.113

315.473

141.247

4 sobno

81.372

355.000

171.232

5 in več sobno

100.150

350.000

220.332

Grafični prikazi >>

Cene stanovanj v Sloveniji

V Sloveniji so najvišje cene stanovanj v Ljubljani, na Južnem Primorskem, Okolici Ljubljane in na Gorenjskem. V zadnjem četrtletju 2006 smo zaznali močno rast povprečne oglaševane cene garsonjer na Južnem Primorskem, tako da so se je že približala povprečni ceni za Ljubljano. Dražja kot v Ljubljani pa so enosobna stanovanja.

Druge regije imajo cene bistveno nižje in večinoma povprečne cene ne presegajo vrednosti 1.500 €/m2. Najnižje so na Koroškem, v Posavju in Pomurju. Tu povprečne cene večinoma ne presegajo vrednosti 1.000 €/m2.

Preglednica 7: Povprečne oglaševane cene stanovanj v Sloveniji v €/m2, december 2006

Garsonjera

1 sobno

2 sobno

3 sobno

Ljubljana

3.105

2.553

2.553

2.442

Lj - okolica

2.499

2.269

1.875

1.744

J Primorska

3.093

2.707

2.406

2.240

Gorenjska

2.230

1.944

1.673

1.562

S Primorska

1.840

2.113

1.781

1.398

Savinjska

1.488

1.152

1.219

1.101

Dolenjska

1.912

1.499

1.181

1.080

Notranjska

1.202

1.355

1.368

1.172

Podravska

1.594

1.398

1.216

1.192

Koroška

NP

NP

802

659

Zasavska

1.372

1.021

1.207

937

Posavska

1.000

927

789

904

Pomurska

NP

948

1.071

728

Grafični prikazi >>

Obrazložitev gibanja

V prejšnjem četrtletju smo ugotavljali, da je prišlo v Ljubljani do zmanjšanja intenzitete rasti cen. Vendar pa je šlo za trenutne razmere na trgu, saj so se v zadnjem četrtletju cene ponovno močno dvignile. Očitno je, da še niso dosegle zgornje meje.

Zelo hitra rast cen v Ljubljani že od začetka spremljanja leta 1995 nakazuje, da je povpraševanje po stanovanjih v prestolnici veliko. To je posledica dejstva, da je Ljubljana gospodarsko, kulturno upravno in univerzitetno središče. Zaradi tega je v Ljubljani veliko delovnih mest, pa tudi gospodarski razvoj omogoča odpiranje novih. Posledično se, predvsem mladi, preseljujejo v Ljubljano in njeno okolico, kar povečuje povpraševanje po stanovanjih, po drugi strani pa se zaradi tega prazni podeželje.

Povečano rast v drugi polovici leta 2003 in v letu 2004 gre pripisati predvsem špekulacijam o številu dodatnih kupcev, ki naj bi izšli iz prve nacionalne stanovanjske sheme. Ker so bila ta pričakovanja pretirana, je sledila umiritev rasti pri večjih stanovanjih. Kljub temu pa je povpraševanje očitno dovolj veliko, da mu ponudba nikakor ne more zadostiti, in cene so še naprej rasle.

Vzrokov za rast cen v Ljubljani je več, glavni pa je presežek povpraševanja nad ponudbo. Da je povpraševanje večje od ponudbe, je posledica:

  • želje ljudi po življenju v prestolnici,
  • neurejene urbanistične politike, ki ne zagotovi dovolj stanovanjskih gradenj,
  • dolgotrajnosti pridobivanja ustrezne dokumentacije za gradnjo,
  • pomanjkanja ustreznih gradbenih parcel,
  • kupovanja stanovanj kot oblike naložbe denarja,
  • ugodne ponudbe stanovanjskih kreditov,
  • drugo.

Zaradi visokih cen stanovanj v Ljubljani se povpraševanje seli na okolico Ljubljane. Pogoji za nakup so ugodnejši, izbira stanovanj pa je velika. Pritisk kupcev je stalen, kar dviguje cene. Cene so višje bližje Ljubljani in ob glavnih prometnih žilah (avtocestah). Vpliv Ljubljane lahko seže daleč, tudi v druge regije. Pričakovati je, da, ko se bo rast cen stanovanj v Ljubljani močno ublažila ali celo ustavila, do tega v njeni okolici ne bo prišlo tako kmalu, saj cene močno zaostajajo za ljubljanskimi.

Cene stanovanj v Ljubljani so zelo visoke. Postavlja se vprašanje, do kdaj lahko pričakujemo takšno rast. Tega ni mogoče časovno opredeliti. Cene bodo rasle toliko časa, dokler bo to omogočala sposobnost prebivalstva, da bodo kupovali stanovanja po tako visokih cenah. Ko prebivalstvo ne bo več moglo kupovati stanovanj, potem bo rast zastala, v skrajnem primeru pa lahko pride celo do padca cen. Do občutnejšega padca cen bi lahko prišlo v primeru, da bi bilo med kupci v zadnjem obdobju veliko takšnih, ki bi kupovali predvsem zaradi naložbe denarja.

V zadnjem četrtletju 2006 so nekateri nepremičninski posredniki začeli opažati zmanjšanje povpraševanja, ki pa ni bilo sezonskega značaja. Očitno se cene stanovanj v Ljubljani že približujejo zgornji meji nakupne sposobnosti prebivalstva. To pa so prvi znaki, ki napovedujejo morebitno zmanjševanje rasti cen v prihodnje.

SLONEP.net

Vsi izračuni temeljijo na približno 15.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.

Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:

Poglejte še:

Vir: SLONEP
Dodaj v:
  • RSS Novice
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog