Cene SLONEP junij 2005: najemnine stanovanj v Ljubljani

V 2. četrtletju 2005 smo pri najemninah stanovanj večinoma zabeležili padec. Pri povprečnih najemninah na kvadratni meter pa ni zaznati večjih odklonov od siceršnjega nihanja.

Najemnine v Ljubljani

Do jeseni 2001 najemnine niso kazale nekega gibanja navzgor ali navzdol. Bolj ali manj so bile stalno okoli neke vrednosti. Po jeseni 2001 pa je prišlo do močnejšega povečanja najemnin dve in trisobnih stanovanj. Rast pri enosobnih stanovanjih in garsonjerah je bila manjša a tudi prisotna. Od konca 2004 beležimo padec najemnin pri vseh tipih stanovanj. Najmanj aktiven padec je pri dvosobnih stanovanjih, kjer je v zadnjem četrtletju prišlo celo do malenkostnega povečanja. To velja za absolutne mesečne najemnine.

Če pogledamo mesečne najemnine na kvadratni meter, vidimo, da od septembra 2003 najemnine nihajo znotraj intervala širine 2 €. Najemnine dvo in trisobnih stanovanj so na konstantni vrednosti 10 €/m2 že vse od septembra 2003, medtem ko najemnine sob enosobnih stanovanj in garsonjer malo nihajo.

Preglednica št. 1: Absolutne najemnine za stanovanja v Ljubljani (v €)

Preglednica št. 2: Najemnine za stanovanja v Ljubljani (v €/m2)

Grafični prikazi:
Aktualne najemnine
Gibanje najemnin

Obrazložitev gibanja in napoved

Na splošno se kaže, da je nihanje absolutnih mesečnih najemnin bolj posledica ponudbe stanovanj različnih velikosti, kot pa spreminjanja razmer na trgu.

Absolutne najemnine sob so zabeležile padec, medtem ko se je najemnina na kvadratni meter povečala za 2 €, glede na 1. četrtletje 2005. Gre za normalno nihanje, saj se junija zaključijo predavanja in na trg pride večje število sob, ki jih lastniki oddajajo študentom. Te sobe pa so največkrat manjše od siceršnje ponudbe in na kvadratni meter dražje. V naslednjem četrtletju lahko pričakujemo manjše povečanje najemnin, ki bo posledica večjega povpraševanja študentov.

Padec absolutnih najemnin in najemnin na kvadratni meter pri garsonjerah lahko pripišemo razmeram na trgu. Očitno je, da je ponudba dovolj velika, da zadosti povpraševanju, možno pa je tudi, da so se pojavile na trgu garsonjere slabše kvalitete in na cenejših lokacijah. Verjetno v prihodnje ni pričakovati večjih sprememb. Predvidevamo, da ne gre za dolgotrajnejši padec.

Trg je trenutno zelo uravnotežen tudi pri enosobnih stanovanjih. Najemnina na kvadratni meter se ni spremenila, malenkost se je povečala le absolutna najemnina. Predvidevamo, da bo tako tudi v prihodnje.

Enako kot velja za enosobna stanovanj, velja tudi za dvosobna. Rast po letu 2001, gre delno pripisati ponudbi večjih stanovanj, delno pa dejanskemu povečanju najemnin za ta tip stanovanj. Glede na to, da je očitno ponudba usklajena s povpraševanjem in da ni pričakovati večjih sprememb na trgu, v prihodnje ni pričakovati bistvenih sprememb.

Tudi najemnine trisobnih stanovanj so po letu 2001 močno narasle. To je posledica rasti najemnin in ponudbe večjih stanovanj na boljših lokacijah. Glede na to, da je že od leta 2003 najemnina na kvadratni meter konstantna, je sedanje nihanje predvsem posledica ponudbe različnih velikosti stanovanj. Pričakovati je, da se bo absolutna najemnina še vedno spreminjala v skladu s ponujenimi stanovanji, medtem ko bo najemnina na kvadratni meter ostala na sedanji ravni.

Za Ljubljanski trg najemnih stanovanj lahko rečemo, da je uravnotežen. Ponudba zadostuje povpraševanju. Zaradi tega večjih pretresov ni pričakovati. Močno bi lahko država vplivala na najemnine, le če bi se spustila v resen boj z nelegalnim oddajanjem. V tem primeru je pričakovati, da se bodo najemnine dvignile višino obdavčitve.

SLONEP.net

Vsi izračuni temeljijo na približno 9.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.

Pri interpretaciji podatkov je potrebno upoštevati tudi:

• metodološke omejitve glede virov podatkov,
• dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list,
• da so objavljene cene, po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi oddajo,
• problem gibanja cen najemov,
• načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz. 

Povezave:

• Aktualne najemnine stanovanj
• Trendi najemnin stanovanj  
• Metodologija
• Pojasnilo o izračunu najemnin
• Četrtletne analize cen