Cene SLONEP september 2004: najemnine stanovanj
Objavljeno dne 29.10.2004Višje najemnine zaradi spremembe ponudbe
Pri prvem pogledu na graf trendov višine mesečnih najemnin za stanovanja v Ljubljani opazimo povečanje najemnin za garsonjere, dvosobna stanovanja in trisobna stanovanja. Vendar podrobnejša analiza pokaže, da je prišlo do spremembe pri ponudbi stanovanj in ne do zvišanja najemnin.
Najemnine v Ljubljani
Najemnine za sobe so že od leta 1995 dokaj konstantne in se večinoma gibljejo med 110 € in 150 € mesečno. Večjih omembe vrednih odstopanj ni. Za najem sobe v Ljubljani je potrebno odšteti od 107 € do 150 € mesečno ali v povprečju 128 €. Najemnine preračunane na kvadratni meter so znašale od 5 € do 16 €, v povprečju 9 €.
Gibanje najemnin garsonjer je bilo dokaj konstantno od leta 1995, po septembru 2001 pa je zaznati rahel porast. Tudi v zadnjem četrtletju smo zaznali občuten porast tako mesečnih najemnin, kot tudi najemnin preračunanih na kvadratni meter. Za najem garsonjere je bilo potrebno mesečno odšteti od 250 € do 500 €, v povprečju 368 €. Najemnine na kvadratni meter so znašale od 8 € do 15 €, v povprečju 12 €.
Najemnine enosobnih stanovanj so vse čas dokaj konstantne. V obdobju od decembra 2003 do junija 2004 smo beležili manjšo porast. V zadnjem obravnavanem četrtletju so ostale na ravni prejšnjega obdobja. Za najem je bilo potrebo odšteti od 250 € do 485 €, v povprečju 374 €. Najemnine na kvadratni meter so znašale od 7 € do 11 €, v povprečju 9 €.
Najemnine dvosobnih stanovanj so se do septembra 2004 bolj ali manj gibale malo pod 400 €. Nato pa sledi močnejša porast, ko so najemnine skoraj dosegle vrednost 630 €. V letošnjem letu je sledil padec, v zadnjem četrtletju pa smo ponovno zasledili porast. Najemnine dvosobnih stanovanj so se gibale od 100 € do 1.400 €, v povprečju pa so znašale 590 €. Gledano na kvadratni meter so bile najemnine od 2 € do 23 €, v povprečju 10 €.
Gibanje najemnin trisobnih stanovanj je bolj pestro. Ves čas je zaslediti manjša nihanja, vendar so se najemnine konstantno gibale med 490 € in 600 €. Po septembru 2001 je sledil zelo močan porast, ki mu je sledil padec po septembru 2003. V zadnjem četrtletju pa smo ponovno zabeležili porast. Najemnine so se gibale od 500 € do 2.500 € in so v povprečju znašale 1.228 € mesečno. Na kvadratni meter so bile od 4 € do 23 €, v povprečju 10 €.
Grafični prikazi:
Aktualne najemnine
Gibanje najemnin
Razlaga gibanja najemnin in napoved
V zadnjem četrtletju je opaziti dvig najemnin za skoraj vse vrste stanovanj. Izjema so le enosobna stanovanja, kjer so mesečne najemnine ostale enake in sobe, kjer so se najemnine celo znižale.
Upravičeno smo pričakovali, da se bodo najemnine sob garsonjer in enosobnih stanovanj v septembru dvignile zaradi večjega povpraševanja študentov. Razen pri garsonjerah, tega nismo zasledili. Obe študentski organizaciji sta organizirali zelo učinkoviti posredovalnici sob na kateri se obračajo tako študentje, kot tudi lastniki sob, kar se tudi opazi pri številu oglasov za oddajanje sob v naši bazi. Pri garsonjerah je dejansko prišlo do povečanja najemnin, saj se ni povečala le mesečna najemnina temveč tudi najemnina za kvadratni meter in sicer kar za 2 €. Najemnine enosobnih stanovanj so se po rasti v prvi polovici leta očitno umirile.
Pri večjih stanovanjih je stanje zelo zanimivo. Mesečne najemnine za dvosobna in trisobna stanovanja so se močno povečale, medtem, ko sta povprečni najemnini za kvadratni meter dokaj konstantni. Razlog za povečanje gre iskati v povečanju povprečne površine stanovanja v zadnjem četrtletju, kar je razvidno iz spodnjega grafa
Graf št.1: Povprečna površina stanovanj v m2
Najemnine trisobnih (in tudi dvosobnih) stanovanj so glede na ostala stanovanja zelo velike. Razloge gre iskati predvsem v najemnikih, ki se za takšna stanovanja zanimajo. V veliki meri gre za domače in tuje poslovneže, ki želijo imeti veliko stanovanje na dobri lokaciji. To dvoje pa močno zvišuje najemnino.
In kaj lahko pričakujemo v prihodnje? Verjetno ne kakšnih bistvenih sprememb. Najemnine enosobnih stanovanj in sob bodo verjetno ostale nekje v sedanjih okvirih, najemnine garsonjer pa se bodo znižale, če je trenutno stanje posledica večjega zanimanja zaradi povpraševanja študentov. Seveda v kolikor se bo na trgu pojavilo večje povpraševanje, se bodo najemnine dvignile. Kar se tiče najemnin dvo- in trisobnih stanovanj je težko reči kaj konkretnega. Verjetno je, da bodo mesečne najemnine še nekaj časa nihale, predno se bodo umirile.
Vsi izračuni temeljijo na približno 7000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.
Pri interpretaciji podatkov je potrebno upoštevati tudi:
- metodološke omejitve glede virov podatkov,
- dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list,
- da so objavljene cene, po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi oddajo,
- problem gibanja cen najemov
- načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.
Povezave: