Cene SLONEP junij 2004: najemnine stanovanj v Ljubljani
Pri najemninah stanovanj v Ljubljani se bolj ali manj nadaljuje trend, ki ga zasledujemo že od lanskega septembra. Najemnine večjih stanovanj padajo, najemnine manjših pa so bolj ali manj stabilne.
Najemnine stanovanj v Ljubljani
Najemnine za sobe v Ljubljani so že od leta 1995 konstantne. Rast je komaj zaznavna a konstantna. Od septembra 2003 je zaslediti manjša nihanja. Zaznati jih je mogoče tako pri absolutni najemnini, kot tudi pri najemnini na kvadratni meter. Za najem sobe je bilo potrebno junija odšteti od 94 € do 155 €, v povprečju 140 €. Za kvadratni meter je bilo potrebno odšteti od 5 do 10 €, v povprečju 7 €. Sobe so bile v povprečju velike 17 m2.
Tako kot najemnine sob, so tudi najemnine garsonjer dokaj konstantne. Manjši porast je bilo zaznati lani jeseni, ki pa se je v letošnjem letu izničil. Letos so najemnine pod 300 € mesečno. Za mesečni najem garsonjere je bilo potrebno junija odšteti od 236 € do 400 €, v povprečju 293 €. Najemnine na kvadratni meter so se gibale od 8 do 14 €, povprečna je znašala 10 €. Garsonjere so bile v povprečju velike 28 m2.
Tudi pri enosobnih stanovanjih so bile najemnine od leta 1995 dokaj konstantne in zaznati je mogoče le majhno rast. Intenzivneje so pričele rasti v letošnjem letu. Junija so najemnine znašale od 257 € do 557 €. Povprečna mesečna najemnina je znašala 368 €. Za najem kvadratnega metra je bilo potrebno odšteti od 6 do 17 €, v povprečju 10 €. Povprečna velikost enosobnih stanovanj je znašala 39 m2.
Najemnine dvosobnih stanovanj so se do konca leta 2001 konstantno gibale okoli 400 €, nato pa je sledil močan porast. Od septembra 2003 višina najemnine ponovno strmo pada. V juniju so mesečne najemnine znašale od 300 € do 1.000 €, v povprečju 518 €. Za najem kvadratnega metra je bilo potrebno odšteti od 6 do 16 €, v povprečju 9 €. Povprečna velikost stanovanj je znašala 59 m2.
Gibanje najemnin trisobnih stanovanj je bilo podobno dvosobnim. Do konca leta 1997 je bilo gibanje razgibano, nato pa je sledila umiritev, ki je trajala do konca leta 2001, ko je sledila izredno močna porast. Od septembra 2003 najemnine padajo. V letošnjem letu je že zaslediti umirjanje padanja. Najemnine so junija znašale od 399 € do 1.900 €, v povprečju 861 €. Najemnine na kvadratni meter so bile od 5 do 18 €, v povprečju 10 €. Povprečna velikost trisobnih stanovanj je bila 91 m2.
Razlaga gibanja najemnin in napoved
Trg najemnih sob in garsonjer je dokaj uravnotežen s povpraševanjem. Zaradi tega ni večjih nihanj v najemninah. Tudi v prihodnje ni pričakovati večjih sprememb. Pri sobah lahko od konca avgusta do konca jeseni ponovno pričakujemo povečanje najemnin na račun večjega povpraševanja s strani študentov. Tudi pri enosobnih stanovanjih je trg dokaj uravnotežen. Kljub temu opažamo rahlo povečanje najemnin, kar kaže na večje zanimanje po takšnih stanovanjih, ali pa je prišlo do manjšega števila cenejših stanovanj na trgu. Ali gre za dolgoročno povečanje ali le kratkoročno bomo videli tekom leta, verjetno pa ne bo prišlo do bistvenega dviga preko 400 €.
Dvosobna in trisobna stanovanja so doživela konec leta 2001 zelo močen dvig najemnin. Vzrok gre iskati predvsem v tem, da so se na trgu pojavila večja luksuzna stanovanja, ki so zaradi višine najemnin dolgo časa ostala neoddana. Tudi primerjava s stanovanji, ki se prodajajo, pokaže, da so trisobna stanovanja, ki se oddajajo v povprečju večja kar za 10 m2. To doprinese k skupni mesečni najemnini. Izrazito povečanje je opaziti tudi pri najemnini na kvadratni meter. Ta najemnina se je pri trisobnih stanovanjih ustavila na 10 €/m2, kar se kaže tudi v hitrosti upada vrednosti mesečne najemnine. Ta se zmanjšuje predvsem na račun manjših stanovanj, ki ostajajo na trgu. Pri dvosobnih stanovanjih pada najemnina na kvadratni meter, zato še ni zaslediti zmanjšanja hitrosti padanja absolutnih najemnin. Tudi v prihodnje lahko pričakujemo padanje predvsem absolutnih najemnin, ki bo izrazitejše pri dvosobnih stanovanjih. Najemnine trisobnih stanovanj se počasi že približujejo spodnji meji, saj se je nižanje najemnin na kvadratni meter ustavilo.
Vsi izračuni temeljijo na približno 7000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.
Pri interpretaciji podatkov je potrebno upoštevati tudi:
- metodološke omejitve glede virov podatkov,
- dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list,
- da so objavljene cene, po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi oddajo,
- problem gibanja cen najemov
- načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.
Povezave: