Cene SLONEP junij 2004: stanovanja
Stanovanja v Ljubljani: (Začasna?) ustalitev cen
Iztekla se je prva nacionalna stanovanjska varčevalna shema (NSVS). V obdobju naslednjega leta se zato pričakuje, da bodo varčevalci porabili denar za nakup stanovanj.
Trg stanovanj v Ljubljani se je na NSVS pretekla leta odzival s povečevanjem cen. Če je bila siceršnja rast cen/m2 (izraženo v DEM oziroma v EURO) v obdobju 1996-2003 okoli 7-8% letno, je bila v zadnjih treh letih 10% in v zadnjem letu okoli 12%.
V mesecu juliju 2004, neposredno po sprostitvi varčevalne sheme, pa se prvič po nekaj letih nakazuje ustalitev povprečnih cen kvadratnega metra stanovanj v Ljubljani. Navedeno je verjetno posledica dejstva, da se v prvih mesecih po sprostitvi varčevalne sheme povpraševanje vsekakor (še) ni sprostilo. Ustalitev opazimo predvsem pri garsonjerah, trosobnih stanovanjih, pa tudi pri dvosobnih. Izjema pa so enosobna stanovanja.
Cene stanovanj v Ljubljani
Kot rečeno, cene stanovanj vztrajno rastejo že od leta 1995. Najdražji je kvadratni meter garsonjer, sledijo enosobna stanovanja. Dvosobna in trisobna stanovanja so cenovno izenačena, razlika je v ceni za stanovanje. Trisobna stanovanja so v povprečju večja in njihova končna cena je višja. Do povišanja hitrosti dvigovanja cen je prišlo julija 2003 in tako je bilo do marca 2004. V drugem četrtletju 2004 ni bilo omembe vredne rasti cen garsonjer in trisobnih stanovanj.
Za garsonjero je bilo potrebno v juniju 2004 odšteti od 1.691 €/m2 do 2.924 €/m2. Povprečna cena je znašala 2.248 €/m2. Povprečna velikost garsonjer je znašala 25 m2. Izbirati je bilo med garsonjerami od 12 do 35 m2. Garsonjere so se v povprečju prodajale po 55.782 €.
Povprečna cena enosobnega stanovanja je znašala 2.009 €; cene so se gibale od 85 €/m2 do 2.929 €/m2. Stanovanja so bila velika od 25 do 66 m2, v povprečju 39 m2. Povprečna cena stanovanj je znašala 78.007 €.
Dvosobna stanovanja so se prodajala od 886 €/m2 do 3000 €/m2. Povprečna cena je znašala 1.817 €/m2. Izbirati je bilo mogoče med stanovanji velikosti od 38 do 166 m2, v povprečju 58 m2. Povprečna cena stanovanj je znašala 105.504 €.
Trisobna stanovanja so se prodajala od 1.147 €/m2 do 2.919 €/m2, v povprečju po 1.823 €/m2. Stanovanja so bila velika od 52 do 220 m2, v povprečju 81 m2. Povprečna cena je znašala 148.584 €.
Cene stanovanj v Ljubljani in okolici
Obrazložitev gibanja cen in napoved
V različnih medijih so se pojavljale do izteka shema različne napovedi o številu varčevalcev. K okoli 13.000 siceršnjim letnim kupcem stanovanj v Ljubljani so pripisovali še večje število tistih, ki bi kupili stanovanje po izteku NSVS. Na osnovi tega je marsikateri prodajalec, ki se mu ni mudilo s prodajo, postavil višjo ceno, saj je računal na kupce iz NSVS. V začetku letošnjega leta so se pojavile prve ugotovitve nepremičninskih strokovnjakov, ki so ugotavljali, da varčevalcev, ki bodo lahko kupili stanovanje ne bo tako veliko in da so cene zelo visoke, kar dodatno zmanjšuje kupno moč varčevalcev. Stanovanjski sklad RS je lani jeseni ponudil 429 stanovanj po zelo ugodnih cenah, kar pa ni bistveno vplivalo na cene na trgu. S samo prodajo je imel kar nekaj težav, saj zanimanje med varčevalci ni bilo tako veliko, da bi lahko hitro prodali vsa stanovanja. Bolj se je bližal iztek sheme, bolj so se pojavljale ugotovitve o pretiranih ocenah povpraševanja. Zadnje ugotovitve se gibljejo med 4000 in 5000 kupci stanovanj iz NSVS. Vprašanje je, v kolikšni meri in v katerem segmentu stanovanj bodo ti kupci vplivali na trg.
V letošnjem letu je bilo več napovedi, da se bodo cene v letu po izteku sheme umirile ali celo padle. Če pogledamo gibanje cen v prvi polovici letošnjega leta, lahko sklepamo, da te napovedi niso tako neutemeljene. Rasti cen garsonjer in trisobnih stanovanj v drugem četrtletju 2004 praktično ni bilo. Na osnovi tega ne moremo reči, da so se cene že umirile, saj gre lahko le za odraz trenutnih razmer, lahko pa se nakazuje dolgoročna umiritev cen, predvsem garsonjer, ki so po kvadratnem metru najdražje. Mogoče je, da so v bazi predvsem stanovanja slabše kakovosti (ali lokacije), ki imajo nižjo ceno.
Za obdobje do konca prve polovice leta 2005, lahko rečemo, da bo gibanje cen negotovo, pač glede na dejanske namere kupcev in tudi glede na dejansko dodatno ponudbo Sklada. Vsekakor je logičen opis dosedanjega gibanja cen, da so se vsa pretekla leta zaradi visokih pričakovanj – ko posledica varčevalne sheme - cene postopno večale, saj na strani ponudbe ni bilo odgovarjajočih aktivnosti. Očitno pa je, da se tovrstna pričakovanja v prvih mesecih po izteku sheme nikakor niso uresničila. Prodaja namreč ni stekla, kar potrjejo tudi poročila iz nepremičninskih agencij. Prodajalci so zato cene zadržali; niso jih višali, nižali pa tudi ne. Če se razmere ne bodo spremenile, nadaljnjega naraščanja ne pričakujemo niti v jeseni. V primeru skromnega povpraševanja in dejansko dobre ponudbe Skladovih stanovanj, pa lahko pride celo do padca cen. Nekoliko bolj verjetno pa je, da se bo v jeseni povpraševanje le prebudilo, saj vse ankete govorijo o tem, da bodo varčevalci večinoma dejansko kupili nepremičnine. V takem primeru bi se ovpraševanje v jeseni lahko še okrepilo s krediti in nadalje višalo cene, predvsem majhnih stanovanj.
Gibanje cen stanovanj v Ljubljani
Cene stanovanj v okolici Ljubljane
Za garsonjero je bilo potrebno odšteti od 1.233 €/m2 do 2.619 €/m2. Povprečna cena je znašala 1.710 €/m2. Izbirati je bilo mogoče med garsonjerami od 12 do 40 m2, v povprečju so velike 28 m2. Garsonjere so se prodajale v povprečju za 47.435 €.
Enosobna stanovanja so se prodajala od 966 €/m2 do 2.088 €/m2, v povprečju za 1.500 €/m2. Velika so bila od 25 do 62 m2, v povprečju 40 m2. Povprečna cena je bila 59.902 €.
Dvosobna stanovanja so se prodajala od 667 €/m2 do 2.079 €/m2. Povprečna cena je znašala 1.316 €/m2. Velika so bila od 36 m2 do 85 m2, v povprečju 59 m2. Povprečna cena za dvosobno stanovanje je znašala 77.944 €.
Cene trisobnih stanovanj so se gibale od 584 €/m2 do 2.813 €/m2. Povprečna cena je znašala 1.332 €/m2. Velika so bila od 61 do 181 m2, v povprečju 83 m2. Povprečna cena za stanovanje je znašala 110.724 €.
Cene stanovanj v Ljubljani in okolici
Ostala Slovenija
Od preostalih regij Slovenije ima najvišje cene stanovanj Južna Primorska. Cene so višje od cen v okolici Ljubljane in ne zaostajajo bistveno za cenami v prestolnici. Tako je povprečna cena za garsonjero 2.120 €/m2, za enosobno stanovanje 1.969 €/m2, dvosobno 1.682 €/m2 in trisobno 1.515 €/m2. Vzrok za tako visoke cene, predvsem manjših stanovanj je v velikem povpraševanju po počitniških stanovanjih. Ponudbe ni veliko, povpraševanje je dovolj in posledično so cene visoke. Od drugih regij ima najvišje cene Gorenjska. Stanovanja v ostalih regijah so cenejša. Cene se gibljejo med 500 €/m2 in 1.100 €/m2.
Cene stanovanj v drugih regijah
Vsi izračuni temeljijo na približno 7000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.
Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:
- metodološke omejitve glede virov podatkov
- dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list.
- da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo
- kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.
Poglejte še: