Cene SLONEP oktober 2003: najemnine v Ljubljani

Marsikdo iz različnega razloga najame stanovanje v Ljubljani. Ljubljana je tako politični, gospodarski, kulturni kot tudi izobraževalni center. Zaradi tega veliko ljudi prebiva v prestolnici krajši ali daljši čas. V takšnem primeru je pogosto najracionalneje najeti stanovanje.

Pri Slonepu spremljamo višino najemnin stanovanj, ki so v bazi Nepremičnine.net. To pomeni, da se pričujoči podatki nanašajo na ponudbo stanovanj na zadnji dan meseca oktobra, katerih lastniki iščejo najemnike. Gre za t.i. tržna stanovanja. Neprofitne in socialna stanovanja niso zajeta.

Višine najemnin v oktobru 2003

Najemnine za sobe se gibljejo od 6 €/m2 do 13 €/m2, v povprečju 10 €/m2. Za najem sobe je treba v povprečju odšteti 161 € mesečno. Najcenejšo sobo je moč dobiti za 129 € in najdražjo za 200 €.

Garsonjere imajo v povprečju najvišjo najemnino za kvadratni meter. Povprečna najemnina znaša 12 €/m2 in se giblje v intervalu od 8 do 16 €/m2. Absolutno znaša najemnina od 250 € do 515 €, povprečno 366 €. Velikosti garsonjer se gibljejo od 25 m2 do 32 m2.

Enosobna stanovanja je moč najeti za v povprečju 10 €/m2. Interval, v katerem se gibljejo najemnine, se razteza od 8 €/m2 do 14 €/m2. Najcenejše stanovanje je mogoče najeti za 300 €, najdražje za 506 € mesečno. Povprečna najemnina znaša 369 €. Stanovanja so velika od 30 do 51 m2.

Najemnine za dvosobna stanovanja se gibljejo od 6 do 16 €/m2 in znašajo v povprečju 10 €/m2. Mesečno je potrebno odšteti od 322 do 1400 €, v povprečju 634 €. Velikost stanovanj je med 45 in 100 m2.

V povprečju je potrebno za najem trisobnega stanovanja odšteti 11 €/m2. Najnižja najemnina znaša 5 €/m2, najvišja 17 €/m2. Absolutno se najemnine gibljejo od 429 € do 1900 €, v povprečju znašajo 1012 € mesečno. Stanovanja so velika od 60 do 138 m2.

Gibanje najemnin od leta 1995

Za gibanje najemnin (graf gibanja) lahko na splošno rečemo, da je bilo od leta 1995 do septembra 2001 dokaj umirjeno, brez večjih nihanj. Nato pa je prišlo do povišanja najemnin, ki je bilo najobčutnejše pri dvo in trosobnih stanovanjih.

Dolgoročno gledano je pri najemninah sob zaslediti konstantno povečevanje najemnin, ki znaša letno v povprečju 1,6 odstotka. Seveda je zaslediti nihanja. Večji porast najemnin je bil leta 1996, ko se je najemnina od I do III kvartala zvišala za 16,7 % vendar je nato do konca leta padla za 15,7 odstotka. Podoben skok, kateremu je sledil padec je mogoče zaznati tudi sredi leta 1997, nato pa se je gibanje umirilo. Rast je bila dokaj konstantna z nekaj manjšimi odkloni. Od junija 1998 do decembra 2001 so se najemnine dvignile z 122 € na 135 €. Septembra 2003 je najemnina znašala 141 €, oktobra pa se je dvignila na 161 €. Možni vzrok za takšno spremembo je večje povpraševanje po sobah zaradi pričetka študijskega leta, ko predvsem študentje iščejo sobe. Lahko pa je septembra prišlo do slučajnostnega padca cen. Za kakšno oscilacijo gre bomo lahko ugotovili, ko bomo imeli podatke za naslednje mesece.

Pri spremljanju gibanja najemnin za garsonjere lahko ugotovimo, da je konec leta 1995 prišlo do skokovitega povečanja (za 41% glede na september 1995), ki mu je sledil padec. Konec leta 1996 se je padanje ustavilo in do septembra 1999 je zaslediti konstantno rast z nekaj manjšimi nihaji. V tem obdobju so se najemnine povišale za slabih 11%. Nato je sledilo obdobje večjega nihanja, ki se je zaključilo decembra 2000. Krajše obdobje ustalitve višine najemnin je trajalo do konca leta 2001. V obdobju od septembra 2001 do septembra 2003 je bila rast 8,7% letno. Letos septembra je najemnina znašala 309 €, oktobra pa 366 €. Najemnine so se v enem mesecu dvignile za dobrih 18%, kar je zelo velik skok. Po vsej verjetnosti gre za trenutno oscilacijo.

Tako kot pri najemninah za garsonjere je tudi pri najemninah za enosobna stanovanja prišlo do skokovitega povečanja konec leta 1995. Sledil je tudi močan padec, ki je najemnine vrnil na skoraj prejšnjo raven. Sledil je vzpon, ki je trajal do marca 1997. V enem letu so se najemnine povišale za 16,2 %. Sledil je padec za 11,5 odstotka. Konec leta 1997 je bil ponoven skok na marčevsko raven, nato pa so se najemnine ustalile. Do junija 1999 so se gibale med 265 in 273 €. Nato je sledil porast, ki je vrhunec dosegel marca 2000. V naslednjem kvartalu so cene padle in obdržale konstantno vrednost do konca leta. V začetku leta 2001 je sledil najprej rahel porast nato pa meseca junija 24,7 % skok na dosedaj najvišjo vrednost (379 €). Sledil je še močnejši padec, ki je najemnine vrnil pod raven meseca marca 2001. Do konca leta so se cene dvignile za 6,6 % na 322 €. Septembra letos je povprečna najemnina znašala 325 €, oktobra pa 369 €. Višina najemnin meseca septembra je 3 € višja od tiste konec leta 2001, obenem pa je zaznati 13,5% povišanje meseca oktobra. Predpostavimo lahko, da gre za enkratno oscilacijo po vsej verjetnosti meseca septembra, vendar bomo morali počakati na podatke prihajajočih mesecev za natančnejše ugotovitve.

Najemnine za dvosobna stanovanja so od junija 1995 do septembra 2001 povečale vsega za 8,5 %. V obdobju od septembra 1995 do marca 1998 je bilo nihanje občutnejše. Konec leta 1995 je prišlo do 12,7 % povečanja najemnin, temu pa je sledil globok padec, ko so se najemnine do junija 1996 znižale za dobrih 28 %. Do konca leta je sledilo povišanje za dobrih 25 %. V naslednjih dveh kvartalih je prišlo do 9,6 % padca cen, nato pa je ponovno sledil porast in padec na vrednost 376 € marca 1998. Nato je sledilo daljše obdobje rahlega porasta, ki se je zaključilo septembra 2001. Takrat so pričele najemnine rasti in so se do septembra 2003 povečale za 55,3 %, ko so dosegle 629 € mesečno. Meseca oktobra so se povečale še za 0,8 odstotka. Glede na podatke ni mogoče ugotoviti ali se je rast umirila. Potrebno bo počakati še na prihajajoče mesece.

Pri trosobnih stanovanjih je opaziti podobno gibanje najemnin kot pri dvosobnih. Do marca 1998 je gibanje zelo razgibano, nato pa se umiri. Sledita dve daljši obdobji padanja cen, ki sta razmejeni z obdobjem rasti. Nato pride do velikega porasta. V nasprotju z dvosobnimi in enosobnimi stanovanji je konec leta 1995 zaznati močan padec, ki mu sledi še močnejši porast (za slabih 40 %.). Sledi obdobje velikih nihanj do marca 1998. V tem času se najemnine spustijo za 22,7 %. V obdobju enega leta se najemnine spustijo še za dodatnih 7,2 %. Od marca 1999 do marca 2000 se dvignejo za 14,3 %, nato pa se do septembra 2001 spustijo za 13,2 %. Nato najemnine dobesedno poletijo v nebo. Do konca leta 2001 se dvignejo za dobrih 41 %, nato pa sledi še 47,9 % povečanje do septembra 2003. Letna rast od septembra 2001, do septembra 2003 znaša 104,3 %. V letošnjem oktobru so se najemnine znižale za slaba dva odstotka. Ali se je rast dejansko umirila bomo lahko ugotovili šele čez nekaj mesecev, ko bomo imeli na voljo več podatkov.

Interpretacija podatkov

Izračuni cen temeljijo na okoli 7000 zapisih v bazi Nepremičnine.net na zadnji dan meseca oktobra. Pri interpretaciji podatkov je potrebno upoštevati tudi:

• metodološke omejitve glede virov podatkov,
• dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list,
• da so objavljene cene, po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo,
• načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz. 

Povezave:
Aktualne najemnine stanovanj
Trendi najemnin stanovanj
Metodologija
Cene stanovanj oktober 2003