Upravniki nov pravilnik pozdravljajo, a opozarjajo na posamezne nejasnosti

Prvega decembra letos so se začele uporabljati določbe III. poglavja pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki se nanašajo na delitev obratovalnih stroškov. Omenjeni pravilnik, ki je bil v Uradnem listu RS objavljen 31.7.2009 in je začel veljati15.8.2009, natančneje določa posle upravljanja in pooblastila upravnika ter merila delitve obratovalnih stroškov v večstanovanjski stavbi. Nastal je z namenom, da bi poenostavil ter poenotil upravljanje, saj je v praksi večkrat prišlo do različnega razumevanja zakonskih določil.

Zakaj nov pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb

Ministrstvo za okolje in prostor smo vprašali, kaj je bil glavni vzrok za nastanek novega pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb. Darija Dolenc, vodje službe za odnose z javnostmi, je povedala: »Zadnja novela Stanovanjskega zakona je prinesla nekaj novosti na področju upravljanja. Uvedla je odločanje etažnih lastnikov o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja večstanovanjske stavbe s soglasjem, ki presega 75 % glede na solastniške deleže. Pravilnik je zato natančneje določil nekatere posle upravljanja ter pooblastila in naloge upravnika.« Dodala je še, da je bil z zakonom sprejet nov, pravičnejši način delitve skupnih obratovalnih stroškov v primerih, kjer ni omogočen individualni odjem in obračun dobav in storitev za posamezne dele (torej ni števcev) in sicer po treh merilih:

• število posameznih delov,
• površina posameznega dela
• število uporabnikov posameznih delov.

Podzakonski akt je zato določil tudi ključ delitve posameznih obratovalnih stroškov, skladno z merili, ki jih je določil zakon.

Opozorila je, da so pri spremembi načina delitve obratovalnih stroškov sledili večji pravičnosti zlasti pri stroških, ki so bili povezani s številom uporabnikov. Na ministrstvu so se soočili s številnimi pobudami za spremembo delitve stroškov iz razloga delitve, zlasti stroškov vode, po solastniških deležih (največkrat glede na površino). Tako je v praksi prihajalo do velikih anomalij, ko je ena oseba v večjem stanovanju plačevala vsa leta višje stroške vode kot denimo ena, dve ali tri osebe v manjšem stanovanju. Številni uporabniki so se obračali na ministrstvo tudi v primerih, ko so bila stanovanja prenaseljena (delodajalci so praviloma najeli majhna stanovanja in vanje naselili veliko število delavcev, kar je bilo zlasti pereče v gradbeni sezoni).

Kaj menijo upravniki o novem pravilniku

Pravilnik je namenjen tako upravnikom kot lastnikom stanovanj, ki se srečujejo z vprašanji upravljanja. V njem so na enem mestu našteti vsi posli upravljanja, in sicer glede na višino soglasja, ki je potrebno za sprejem posameznega posla. Pravilnik je med drugim podrobneje določil vprašanje odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev, vpis v register upravnikov, natančneje je opredelil načrt vzdrževanja, izbiro najugodnejšega ponudnika, hišni red, sklic zbora etažnih lastnikov, vpogled v listine ter končno poročilo in obračun upravnika in pa seveda delitev obratovalnih stroškov po novih merilih.

Upravnike smo vprašali, kaj je pravilnik v praksi prinesel. Brane Teršak, vodja upravnikov v stanovanjski zadrugi Atrij iz Celja, je odgovoril:

»Za lastnike večstanovanjskih objektov, kjer smo upravnik in imajo sklenjeno in podpisano pogodbo o medsebojnih razmerjih ter dogovorjen ključ delitve obratovalnih stroškov, je nov pravilnik prinesel nezadovoljstvo, zmedo, negodovanje in pritožbe. Tudi na ostalih objektih so lastniki imeli veljavne sklepe in dogovorjene ključe delitve obratovalnih stroškov. Utečen je bil postopek, da so imeli predstavniki pooblastilo, da redno in odgovorno javljajo spremembe števila oseb. Nov pravilnik pa nalaga javljanje spremembe števila oseb posameznemu lastniku oziroma najemniku, kar bo predstavljajo nezaupanje in sumničavost med samimi stanovalci in, nenazadnje, sumničavost do upravnika glede pravilnega obračuna stroškov po številu oseb.«

Igor Kolenko iz podjetja Stavbar Lendava pa je dejal: »Nov pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb ni prinesel drastičnih sprememb, niti tega ni bilo pričakovati. Določene člene pravilnika smo že implementirali v praksi. Odzivi so bili s strani stanovalcev pozitivni. Zadeve so se nanašale predvsem na obračun stroškov skupne elektrike in obračun stroškov dvigal v večstanovanjskih stavbah. Do uvedbe novega pravilnika smo imeli težave prav pri teh stvareh. Sicer pa je pravilnik v začetku povzročil vznemirjenje pri komitentih, saj so morali ponovno posredovati število oseb v posameznem stanovanju. Ko smo razložili, kaj je namen ponovnega zbiranja podatkov, so se zadeve normalizirale. Večina naših komitentov nam je podatke tudi poslala v roku, ki smo ga kot upravnik določili.«

Po mnenju Leonide Jukič iz podjetja Rudar Senovo je pravilnik prinesel spremembe v smislu enotne delitve obratovalnih stroškov v vseh stavbah.

Blaž Grašič iz podjetja Heker pa je izpostavil, da sto odstotno pravične delitve v veštanovanjskih zgradbah ni, je pa pravilnik poenotil pravila tako, da imajo sedaj vse hiše enako pravično delitev. »Pred uvedbo zgoraj omenjenega pravilnika so bile težave, če stavbe niso imele podpisanega sporazuma o delitvi stroškov ali medsebojne pogodbe (ta je morala biti podpisana s strani vseh lastnikov) po kateri upravnik deli stroške. Zakon je v takšnem primeru predvideval, da se stroški delijo po solastniškem deležu, kar je bilo zelo nepravično« je povedal.

Igor Kolenko kot zelo pozitivno ocenjuje natančno razlago, v katerih primerih je potrebno 50 %, 75 % ali 100 % soglasje etažnih lastnikov pri dogovarjanjih. »Pri tolmačenju doseganja soglasja smo imeli večkrat težave in tu nam je nov pravilnik izdatno pomagal,« je poudaril. Tudi Brane Teršak meni, da je pozitivno, da je pravilnik natančneje opredelil, za katere posle je potrebno določeno soglasje. Blaž Grašič pa je takole razmišljal: »Nov pravilnik je bolj pregledno uredil izbiro izvajalca, ureditev evidence števila uporabnikov (sporočanje), bolj enostavno pa bo tudi zbrati le 75 % podpisov za veljavnost medsebojne pogodbe. Vendar je tukaj zanka, saj v pogodbi nato ne veljajo členi, ki se tičejo določitve solastniških deležev in sprememb razmerja med skupnimi in posameznimi deli, kar pa je za nas najbolj pomembno.«

Na vprašanje, kako se je z uvedbo novega pravilnika spremenilo delo upravnikov, je Leonida Jukič odgovorila: »Povečal se je obseg dela, potrebno je več kontrol, več dela s strankami, nadgradnja računalniškega programa.«

Brene Teršak pa ugotavlja, da je največ dodatnega dela in stroškov zaradi III. poglavja, ki govori o delitvi obratovalnih stroškov. Predvsem zaradi predpisanih obrazcev glede javljanja števila oseb-uporabnikov: »potrebna je pomoč uporabnikom pri izpolnjevanju predpisanih obrazcev, dodatno tolmačenje in razlaganje določil pravilnika,…«

Domen Boškovič iz idrijskega podjetja SGI nepremičnine pa ocenjuje, da se zaradi uvedbe pravilnika njihovo delo ni bistveno spremenilo. Dodal je še »Etažni lastniki so z našo pomočjo sklenili pogodbe o medsebojnih razmerjih v 99 % stavbah, ki so v našem upravljanju. Način delitve stroškov je v pogodbah v glavnem določen enako, kot ga sedaj ureja novi pravilnik. Izjemo predstavlja čiščenje dimnikov in obračunavanje porabe električne energije ter čiščenje skupnih prostorov.«

Kje se še zatika?

Zanimalo nas je tudi, kje se še zatika. Brane Teršak je dejal: »Določila v novem pravilniku so nenatančna ali premalo jasna. S strani Ministrstva za okolje in prostor so bila dodatno podana določena pojasnila na vprašanja, ki pa so opredeljena kot neobvezno pravno mnenje, kar vsekakor ni v pomoč ali trdna osnova za nadaljnje delo in poslovanje. Prav tako so si določena pojasnila v odgovorih s strani Ministrstva za okolje in prostor nasprotujoča, določila v novem pravilniku pa v posameznih segmentih nasprotujoča z veljavnim Stanovanjskim zakonom in prilogami (vzdrževalna dela in obratovalni stroški).«

Po njegovem mnenju bodo nove težave nastale po prvem obračunu, ko bodo posamezni uporabniki, ki niso izpolnili predpisanega obrazca, imeli zaračunane visoke stroške določenih storitev in pa tam, kjer lastniki že imajo 100 % podpisane pogodbe o medsebojnih razmerjih in s tem dogovorjene drugačne ključe delitve obratovalnih stroškov.

Leonida Jukič pa težave pričakuje pri vodenju natančnih evidenc števila uporabnikov. »Obratovalni stroški v objektu z večjim številom nezasedenih stanovanj bodo bremenili le dejanske uporabnike, kljub temu da bodo posamezni uporabniki občasno zasedali stanovanja, števila pa v skladu s Pravilnikom ne bodo prijavili, bodo pa dejansko povzročali stroške v objektu,« je povedala.

Pravilnik je torej odlično rešil dilemo, kdaj je potrebno doseči posamezne deleže soglasij lastnikov stanovanj. Z njegovo uveljavitvijo je delitev vseh obratovalnih stroškov poenotena, pojavila pa so se tudi nekatera nova vprašanja. »Zelo slaba določba pravilnika se nam zdi ta, da je za zavarovanje stavbe potrebno 75 % soglasje. To v praksi pomeni, da bo po novem preko upravnika zavarovan le malo kateri objekt, težko si predstavljamo, kako bo potem z uveljavljanjem odškodnin. Predvidevam, da so to zlobirali lastniki neprofitnih stanovanj,« je razmišljal Blaž Grašič.

Urša Černivec