Poklic "upravnik objektov" ali na podlagi katerih kriterijev izbrati upravnika

Poklic dobrega upravnika objektov je zanimiv, razgiban, naporen in zahteva celega človeka. To ni delo, ki bi ga lahko nekdo opravljal osem ur, nato pa izklopil službeni telefon in šel domov. To je delo, kateremu mora človek posvetiti ves svoj razpoložljivi čas. Včasih tudi na račun spanca.

Govorim  seveda o dobrih in vestnih upravnikih, in ne o »industrijskih«, ki pri nas pretežno obvladujejo področje upravljanja in nanj mečejo izjemno slabo luč. Dober in vesten upravnik se ravna po nekem nenapisanem kodeksu. Ta je precej enostaven. Dela in je s svojimi izkušnjami ter izkušnjami strokovno usposobljenih sodelavcev na voljo etažnim lastnikom, ki so mu z najemom njegovih storitev zaupali v upravljanje svoj objekt.

Dober in predvsem pošten upravnik se vedno ravna po naslednjih načelih:

• ne izsiljuje, ne zahteva in ne jemlje provizij od izvajalcev del na objektih, ki jih upravlja,
• pod krinko odkupa terjatev ali kake podobne zakonsko dovoljene akrobacije ne »jemlje« provizij za opravljena dela, ki so bila izvajalcu izplačana iz sredstev rezervnega sklada,
• nikoli sam ne zbira ponudb za izvedbo del na objektu, temveč o izbiri odloča skupaj z etažnimi lastniki,
• nikoli izmed prispelih ponudb sam ne izbere najustreznejšega ponudnika, temveč to stori skupaj s pooblaščenci etažnih lastnikov,
• zaveda se, da je dolžan svoje delo opravljati  v okviru zadolžitev in višine zneska, določenega s pogodbo o upravljanju.

Vesten upravnik si nikoli ne dovoli:

• da ne odgovori na kateri koli telefonski klic katerega koli etažnega lastnika,
• da ne odgovori na katero koli e-sporočilo  etažnega lastnika ali da na vprašanje po e-pošti odgovori pozneje kot v 48 urah,
• da ne bi, takoj ko od etažnega lastnika prejme zahtevo po vpogledu v pogodbe z izvajalci in dobavitelji, sklenjenimi v okviru upravljanja objekta, takšnega vpogleda odobril ali kopij teh pogodb etažnemu lastniki posredoval po e-pošti,
• da bi bili izvajalci, ki jih predlaga etažnim lastnikom, nekakovostni ali brez temeljite obrazložitve predragi, včasih tudi do 30 % dražji od enakih primerljivih izvajalcev na prostem trgu za enak obseg del in nalog.

Šele potem, ko se upravnik prične v polni meri zavedati, da mora poslovati po visokih etičnih merilih in pošteno, je na dobri poti, da bo nekoč postal upravnik, ki bo z etažnimi lastniki lahko delal z roko v roki, da bodo vsi skupaj soupravljali objekt v zadovoljstvo obeh strani – oziroma vsaj večine etažnih lastnikov.

Pot do tega cilja pa je dolga in zapletena.

Še tako dober in vesten upravnik je popolnoma nemočen, če etažni lastniki ne hodijo na zbore lastnikov, o zadevah, povezanih z objektom, pa ne želijo ali se jim ne ljubi odločati.

Njegovo delovanje je zelo oteženo tudi v primeru, če etažni lastniki ne izberejo močnega nadzornega odbora, ki bi na eni strani uspešno nadziral upravnikovo delo, na drugi pa z njim sodeloval in mu dajal predloge, z realizacijo katerih bi bilo mogoče izboljšati kakovost bivanja v objektu.

Izvirni greh težav v komunikaciji med upravnikom in etažnimi lastniki je slaba luč, ki jo na upravljanje s svojim prezirljivim odnosom tako do posameznega etažnega lastnika kot tudi do skupnosti etažnih lastnikov po nemarnem mečejo t. i. "industrijski upravniki". S svojim pohlepom, izsiljevanjem provizij, odkupom terjatev za plačila storitev iz sredstev rezervnih skladov, načrtno neodzivnostjo, neuresničevanjem sklepov zbora etažnih lastnikov, ignoriranjem vprašanj po e-pošti, neodzivanjem na telefonske klice in vsiljevanjem lastnih predragih »dvornih« izvajalcev so na ta poklic vrgli dolgo zatohlo senco, ki nima lepega obraza.

Neizpodbitno dejstvo je, da prav zaradi takšnih ravnanj večina etažnih lastnikov upravnika jemlje kot nujno, z zakonom predpisano zlo, ki »samo kasira in nič ne dela, če pa že kaj naredi, kasira še več«.

Žal se moram v tej točki z njimi strinjati. Velika večina upravnikov svoje delo res opravlja na tak način. K sreči pa močno upam, da  nas je tudi nekaj vestnih, ki se takemu ravnanju na celi črti upiramo in ga označujemo kot neetično, nepošteno, nedopustno in nesprejemljivo.

Skratka, dober upravnik je z etažnimi lastniki oziroma njihovimi predstavniki v rednih stikih. Obvešča jih o novostih v zvezi z njihovim objektom, hitro odgovarja na prejeto e-sporočilo, prihaja na objekt, če se pojavi kaka težava, ali ga obišče najmanj enkrat mesečno, da pregleda njegove vitalne dele. Predvsem pa zelo dobro pozna celo hišo od strehe do kleti.

Šele tak upravnik lahko uspešno opravlja svoje delo ter suvereno vodi in usmerja zbor etažnih lastnikov, na katerem lastniki sprejemajo pomembne odločitve, povezane z obratovanjem in vzdrževanjem stavbe. Le če upravnik resnično dobro pozna objekt in stanovalce, so etažni lastniki lahko prepričani, da ne gre zgolj za govorjenje v prazno (ker je en letni zbor pač predpisan z zakonom),  temveč da njihov upravnik misli resno in bo sprejete sklepe tudi uresničil.

Pri tovrstnem upravljanju pa se dobri upravniki in tudi ponudniki storitev srečujemo z neverjetnim paradoksom, saj etažni lastniki kljub neštetim informacijam na internetu, še vedno ne znajo cenovno ovrednotiti dela dobrega upravnika v nasprotju s slabim ter s tem ločiti poštenega od nepoštenega in vestnega od nevestnega. Prav zaradi odnosa zgoraj omenjenih »industrijskih« upravnikov pogosto gojijo prepričanje, da so »itak vsi upravniki isti«, to pa seveda še zdaleč ne drži.

Cene dobrega ali slabega upravljanja objektov se gibljejo v povprečju okrog 10 do 12,00 € po stanovanjski enoti. Pošten upravnik bo za svoje delo postavil ceno v teh okvirih in od nje ne bo odstopil.

Slab upravnik pa bo ravnal bolj prefinjeno. Ali bo postavil precej nižjo ceno od povprečja (ker bo razliko do poštene cene zlahka nadomestil s provizijami, ki jih prejema od dobaviteljev, etažnim lastnikom pa so seveda skrite), ali pa bo strošek zameglil s ceno upravljanja po kvadratnem metru. In ker je upravnik tako ali tako za mnoge etažne lastnike le nepotreben strošek oziroma je v objektu po navadi veliko več manjših kot večjih stanovanj,  bodo v obeh primerih lastniki seveda takoj podprli »cenovno ugodnega« upravnika.

Je pa ta pogosti  pristop etažnih lastnikov k izbiri upravnika, pri katerem je edino merilo najnižja cena njegovih storitev, za dobre upravnike v nekem pogledu tudi olajšanje.  Z etažnimi lastniki, ki barantajo za vsak cent, medtem ko jim »spreten« upravnik za hrbtom prek provizij pobira na stotine in tisoče evrov, bi dober upravnik težko sodeloval, industrijski pa zlahka in z veseljem.

Dejanska in realna mesečna cena nizkocenovnega upravljanja pa utegne biti zaradi takšnega načina razmišljanja, v končni fazi, nazadnje tudi do tri- ali štirikrat višja, kot bi bila pri upravniku, ki »preživi« izključno od dogovorjene cene, prejete za upravljanja objekta.

Dober upravnik ima poleg vsega opisanega še eno veliko prednost pred »industrijskim«. Ker ne jemlje provizij in ne odkupuje terjatev, so storitve izvajalcev del na »njegovih« objektih praviloma občutno nižje. Poleg tega mu je zato, ker ni podkupljiv, čisto vseeno, kateri izvajalec opravlja dela na teh objektih,  pomembno mu je le, da jih opravi dobro. Kajti če jih ne, nima nobenih zadržkov, da zoper izvajalca ne bi uveljavljal garancij in ostro zahteval odprave storjenih napak,  saj od njega ne prejema nobenih bonusov ne v denarni ne v materialni obliki in mu ni zato nič »dolžan«.

Lastniki v stavbah, s katerimi upravlja pošten (in dober) upravnik, so na boljšem tudi glede izplačil zavarovalnic. Iz obstoječih zavarovanj objekta dober upravnik namreč vedno poskuša uveljavljati odškodnine, saj od zavarovalnic ne prejema bonusov v primeru, da odškodnin zaradi morebitnega obljubljenega »postranskega zaslužka na škodo etažnih lastnikov« ne bi uveljavljal ali bi jih »pozabil« uveljavljati.

Tako. Upam, da bo izbira med konkurenčnimi upravniškimi podjetji na trgu za mnoge etažne lastnike zdaj lažja. Informacij o dobrih upravnikih je na spletu kar nekaj, še bolj verodostojne pa so pohvale od ust do ust. Kakor povsod drugod tudi na tem področju štejejo le dejanja, in ne kakšen majčken korenček, na primer v obliki nekajmesečnega brezplačnega upravljanja. Kajti tak korenček se po navadi nahaja pred čeljustmi velikega požrešnega morskega psa.

Gorazd Makarovič
Mag dom