Razdelitev, uporaba, prodaja solastnine

Spoštovani,

Skupaj z babico in stricem imam v lasti 3 etažno hišo s prizidano kletjo in garažo ter pripadajoče zemljišče. V zemljiški knjigi imamo vpisane le idealne deleže, torej vsak 1/3, čeprav je dejanska uporaba hiše sledeča: v pritličju se nahaja vhod in sekundarni prostori (kurilnica, prostor za kurilno olje, prostor za druženje, wc, garaža in klet, ki jo uporabljata samo stric in babica ter hodnik, ki vse skupaj povezuje). V 1 etaži imata stanovanje stric in babica, v 2 etaži pa imam stanovanje jaz. Etaže povezuje stopnišče iz katerega je ločen vhod v vsako stanovanje. Hiši je prizidana garaža s kletjo, ki jo uporabljamo mi.
Sama uporaba pa je bila določena tudi z darilno pogodbo, ki so jo podpisali stari starši in moji starši (od katerih sem dobila stanovanje). Stari starši so podarili moji mami in očetu 2 etažo, ki je bila nedokončana, da sta si lahko uredila stanovanje, določena je bila tudi souporaba pritiklin, vpisano pa je bilo tudi, da je prizidana garaža in klet njuna – torej sedaj moja, ker sta jo zgradila sama.

Sedaj pa me zanima sledeče.
1. Stric bi se rad odselil in ga bo babica izplačala - kakšno pravico imam jaz, kot solastnica, do odkupa njegovega dela?
2. Ker nihče ne uporablja stanovanja, ki ga imam v lasti, bi ga rada oddajala za kar bi potrebovala soglasje solastnikov, ki pa ga ne bom dobila. Torej če grem v nepravdni postopek razdelitve solastnine in bom dosegla etažno razdelitev, bom lahko svoje stanovanje oddajala, kljub temu, da bomo imeli še vedno skupno stopnišče iz katerega je vhod v stanovanje?
Kako je z razdelitvijo zunanjega zemljišča – če je npr. dvorišče skupno, lahko mojemu najemniku preprečita dostop do garaže in vhoda v objekt, terase – torej vseh lastninskih delov do katerih je dostop iz skupnih delov?
Glede na to, da bom jaz zahtevala razdelitev solastnine vsi pravni stroški padejo name ali del tudi na solastnika?
3. Glede na to, da bi pri razdelitvi solastnine imela glede na pogodbo dejansko večji delež, kot pa je vpisan v zemljiški knjigi ali bi morala plačati solastnikoma kakšno nadomestilo?
Kako bi se sicer razdelilo pritličje, kjer ni točno določeno od koga je kaj?
So darilna pogodba in računi za material sploh osnova za dejansko razdelitev solastnine ali bi se delitev naredila glede na deleže vpisane v zemljiški knjigi?
4. Če se odločim, da bi svoj del prodala, moram svoj del oceniti glede na 1/3 delež ali na dejansko uporabo?
Vem, da imata solastnika predkupno pravico – na kakšen način ju moram obvestiti, da prodajam stanovanje? Lahko oddam oglas in morata biti onadva pozorna na to, ali ju moram pisno obvestiti? Že sedaj sem jima namreč ustno povedala, da prodam svoj delež za 35.000 eur.
5. Lahko zahtevam od solastnikov, da na moji terasi – strehi garaže, ki je glede na pogodbo moja, ne postavljajo bazena in miz, ali ne glede na vpis solastnine?

(new_girl)

ODGOVOR:

1. Če se prodaja solastniški delež na nepremičnini, imajo drugi solastniki zakonito predkupno pravico. V primeru, da bo predkupno pravico uveljavljalo več solastnikov (babica in Vi), jo lahko vsakdo izmed njih uveljavlja le v sorazmerju z višino njegovega idealnega deleža.

2. V primeru, da bo solastnina razdeljena na posamezne etažne enote, boste lahko s svojo etažno lastnino prosto razpolagala (tudi oddala v najem). Zemljišče okoli stavbe v kateri je več posameznih etažnih delov, postane skupna last etažnih lastnikov. Uporabe skupnih delov posameznemu etažnemu lastniku (ali najemniku) ni mogoče omejiti. Ker je postopek razdelitve solastnine nepravdni postopek, vsaka od strank v postopku krije svoje stroške postopka, skupni stroški postopka pa se enakovredno razdelijo med vse solastnike (glede na njegov delež).

3. Temeljno vodilo pri nepravdnem postopku razdelitve solastnine je, da solastniki pri razdelitvi v naravi dobijo tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes (to pomeni, da se solastnina fizično razdeli tako, da velikost posameznega deleža ustreza prejšnjemu solastniškemu deležu). Če fizična delitev stvari v naravi ni mogoča ali če bi se z delitvijo deleži spremenili, lahko sodišče  na predlog solastnika odloči, da mu pripade večji delež, vendar mora pri tem za razliko izplačati druge solastnike. V tem primeru ostali solastniki vse do popolnega poplačila obdržijo zastavno pravico na nepremičnini.

Delitev se opravi glede na fizične lastnosti stavbe. Pritličje bi postalo skupni prostor etažnih lastnikov.

4. Svoj del ocenite glede na tržno vrednost deleža. OZ v 507. členu predpisuje, da mora prodajalec obvestiti predkupnega upravičenca o nameravani prodaji in mu ponuditi sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji, ne določa pa, na kakšen način mora to storiti. Najbolje na zanesljiv način (pisno).

5. Solastnina je primarni lastninski odnos več oseb na isti stvari, ki se izvaja tako, da se pri uporabi ne moti ostalih solastnikov (ne sme priti do motenja posesti).
 

Nataša Berghaus, univ. dipl. prav.
ePravnik d.o.o.





 

15.11.2016 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.