Iz nezazidljivega v zazidljivo

Peter želi spremeniti kmetijsko zemljišče okrog hiše v zazidalno. Jana že več let čaka, da se bo parcela, katere del je bil po starem urbanističnem načrtu zazidljiva, v celoti spremenila v stavbno zemljišče in bo tam z možem lahko postavila hišo. Takih Petrov in Jan je še mnogo, kar dokazuje poplava vprašanj na forumih, ki obravnavajo spremembo namembnosti zemljišča. Iz njih je razvidno, da v nas začne vrtati črv zaskrbljenosti, če se v letu, dveh, treh po oddani vlogi za spremembo namembnosti zemljišča nič ne spremeni. O tem kaj se dogaja in kje se zapleta od trenutka, ko oddamo vlogo na občini pa do trenutka, ko izvemo ali je naše zemljišče postalo zazidljivo, smo se pogovarjali z ga. Ireno Raspor, vodjo oddelka za okolje in prostor v občini Ajdovščina.

Kako nastane občinski prostorski načrt

Kot verjetno veste, je občinski prostorski načrt podlaga za pripravo projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja. Osnutek občinskega prostorskega načrta pripravijo občine in ga pošljejo na ministrstvo, ki ga posreduje nosilcem urejanja prostora. Ti bi morali v roku 30 dni podati smernice za načrtovane prostorske ureditve. Na osnovi pridobljenih smernic občina dopolni osnutek prostorskega načrta, zagotovi okoljsko poročilo zanj in vse skupaj pošlje ministrstvu, pristojnem za varstvo okolja. Zakon o prostorskem načrtovanju obvezuje občine, da v okviru 30 dnevne javne razgrnitve omogočijo vsem občanom, da se seznanijo z dopolnjenim osnutkom občinskega prostorskega načrta.

Za spremembo kmetijskega zemljišča v zazidljivo je treba oddati vlogo za spremembo namembnosti zemljišča.

Iz njega lahko razberejo ali je njihova parcela postala stavbno zemljišče in podajo predloge ter pripombe na razgrnjeno gradivo. Na občini preučijo pripombe in predloge javnosti in do njih zavzamejo stališče, ki ga objavijo na krajevno običajen način in na svetovnem spletu. Na osnovi stališč do pripomb na občini pripravijo predlog prostorskega načrta in ga ponovno pošljejo na ministrstvo, ki ga posreduje nosilcem urejanja prostora. Minister v 75 dneh s sklepom potrdi predlog občinskega prostorskega načrta, če nosilci urejanja prostora v mnenjih ugotovijo, da so njihove smernice upoštevane in je bilo izdano potrdilo, da so vplivi njegove izvedbe na okolje sprejemljivi. Občinski svet samo na koncu sprejme odlok, ki potrdi sklep vlade, ki je ključen dokument za spremembe namembnosti. V teoriji vse zveni lepo in prav. Kaj pa v praksi?

Izzivi v praksi

Občinski prostorski plan se pripravlja na osnovi zemljiškega katastra, ki se vsako leto usklajuje, planski akti pa morajo biti definirani na parcelo natančno ter morajo vsebovati različne podatke npr. kataster komunalne infrastrukture, ki ni izdelan na zemljiškem katastru. Tako se dogaja, da je na skrajnem območju občine zamik med katastrom in letalskim posnetkom, katastrom stavb in katastrom komunalne infrastrukture tudi do 40 m.

Občine pri izdelavi in sprejemanju občinskih prostorskih aktov niso samostojne. V prostorskih planih morajo upoštevati strokovne podlage 38 državnih institucij na področju najboljših kmetijskih zemljišč, gozda, kulturne dediščine, ohranjanja narave, varstvu voda, državne infrastrukture itd., ki včasih niso medsebojno usklajene in niso izdelane na parcelo natančno.

Na občinah se srečujejo tudi z neodzivnostjo teh institucij, ki so nosilci urejanja prostora. To je večina ministrstev, Agencija RS za okolje, številni zavodi kot npr. Zavod za varstvo kulturne dediščine, za gozdove, za varstvo narave idr., ki naj bi podali smernice in mnenja k različnim fazam v postopku priprave novih prostorskih aktov. Ministrstvo za okolje in prostor, ki usklajuje postopke, svetuje občinam, naj po zakonsko določenih 30. dneh počakajo na razumni rok, ki je časovno nedefiniran. Zakonodaja sicer dopušča, da se postopek občinskega prostorskega načrta lahko nadaljuje tudi brez upoštevanja smernic nosilcev urejanja prostora, vendar je zanka v tem, da mora pripravljavec upoštevati vse zahteve, ki jih za načrtovanje predvidene prostorske ureditve določajo veljavni predpisi. Tako prihaja do zamud v vseh fazah postopka priprave novih prostorskih aktov in okoljskih poročil.

Spremembe zakonodaje s področja urejanja prostora so po mnenju Irene Raspor prepogoste. Zakon o urejanju prostora je zahteval, da morajo vse občine v Sloveniji do 20.7.2007 pripraviti nove prostorske akte. Hkrati je bil sprejet nov zakon o varstvu okolja, ki zahteva (po presoji MOP) izvedbo celovite presoje vplivov planov na okolje. Občina Ajdovščina je pravočasno začela s postopki za izdelavo predhodnih obveznih strokovnih podlag, izbiro prostorskega načrtovalca in izbiro izdelovalca okoljskega poročila in bi postopke predvidoma lahko pravočasno zaključila. Vendar je bil v sredini leta 2006 napovedan nov zakon o prostorskem načrtovanju, ki naj bi prinesel bistveno bolj enostavno izvedbo postopka sprejema novih planskih aktov. Za občine se postopek žal ni poenostavil, ker so s postopki začeli še po zakonu o urejanju prostora. Nov zakon o prostorskem načrtovanju je bil sprejet šele v aprilu 2007, podzakonski akti pa veliko kasneje, zadnji med njimi šele novembra 2008. V tem času so bili vsi udeleženci v postopku prisiljeni v lastno iznajdljivost, improvizacijo in prilagajanje različnim nosilcem urejanja prostora. Srečevali pa so se tudi z drugimi problemi.

Zakonodaja s področja urejanja prostora že od leta 1999 vedno bolj omejuje širitve naselij, saj so študije pokazale, da imamo Sloveniji v rezervi za 99 let nezazidanih stavbnih zemljišč, zato občine usmerja k poselitvi navznoter s pozidavo nezazidanih stavbnih zemljišč in s pozidavo degradiranih stavbnih zemljišč. Prav tako je prepovedana nova razpršena poselitev, obstoječo pa naj bi omejili s krčenjem obstoječih nezazidanih stavbnih zemljišč.

Sprememba namembnosti odvisna tudi od pogajanj med občino in ministrstvom

Irena Raspor je mnenja, da v Sloveniji manjka večja ozaveščenost o pomenu ohranjanja identitete prostora in ohranjanju kmetijskih zemljišč ter spoštovanja kulturne krajine. Poudarja, da vsaka pobuda za spremembo namenske rabe prostora ni sprejemljiva, pa čeprav bi si na občini želeli, da bi bili vsi občani zadovoljni. Posebej je izpostavila tiste parcele, ki so na najboljših kmetijskih zemljiščih, na poplavnih območjih, območjih Nature 2000, ali, ki pomenijo razpršeno poselitev. V teh primerih je sprememba namembnosti odvisna od pogajanj med občino in pristojnim ministrstvom, potrebne so dodatne utemeljitve in dokazila. Izjemo predstavlja tisto kmetijsko zemljišče, na katerem je včasih že stal objekt oziroma je deloma zazidljivo. Nedvomno so kmetijska zemljišča izjemno pomembna, ker so temelj proizvodnje hrane in dobrina nacionalnega pomena, jasno pa je tudi, da je treba z načrtovanjem razvoja v prostoru omogočiti razvoj vsem dejavnostim, katerih razvoj je odvisen od prostora.

Zazidljivost zemljišča je pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja.

Vsem, ki so oddali vlogo za spremembo namembnosti zemljišča, Irena Raspor svetuje, naj spremljajo dogajanje na občini preko spleta, oglasne deske, krajevne skupnosti ali pa z osebnim obiskom. Zaupala nam je, da lahko lastniki parcel, ki se ne strinjajo povsem s stališčem občine, pridobijo tudi drugo mnenje strokovnjaka, ki se ukvarja s prostorskim načrtovanjem. Opozorila je, da ni dobro graditi življenjske kariere na tem ali bo neko zemljišče zazidljivo ali ne in naj se ljudje ne odločajo za spreminjaje namembnosti zemljišč na zalogo, saj se že vrsto let napoveduje davek na nepremičnine. Prepričana je, da bi občani v dveh letih lahko vedeli, ali njihovo zemljišče lahko postane zazidljivo ali ne, če ne bi bilo treba izdelati novih prostorskih aktov, izvesti celovito presojo sprejemljivosti plana na okolje in če se ne bi zakonodaja tako pogosto menjala. Na presenečenje mnogih se na občinah srečujejo z izzivi, ki se ne nanašajo samo na »lokalce«, ampak je večji del njihovih prizadevanj usmerjen v to, da zadostijo zahtevam zakonodaje oziroma državnih institucij.

Urša Černivec