Prenos lastninske pravice na nepremičnini

Lastninska pravica je temeljna, osrednja stvarna pravica, ki nosilca upravičuje, da ima stvar v posesti, jo uporablja in z njo razpolaga. Obseg in vsebina konkretnih upravičenj sta odvisna od vsakokratne družbenoekonomske ureditve. Sodobna lastninska pravica je socializirana, kar pomeni, da se lastninska pravica danes omejuje v nekaterih pogledih, zaradi širših družbenih interesov. Ustava RS določa, da lastninsko pravico natančneje opredeli zakon oz. zakonodajalec, ki naj določi način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija.

Lastninska pravica na nepremičnini se navadno prenaša s kupoprodajno pogodbo, možni so še drugi pravni posli, kot so darilna pogodba, darilna pogodba za primer smrti (dediščinski prenos), sklep sodišča,…

Kupoprodajna pogodba je med njimi edina vzajemna, odplačilna in praviloma konsenzualna pogodba. Z njo se prodajalec zavezuje, da bo kupcu izročil stvar, torej v našem primeru nepremičnino, tako, da bo ta na njej pridobil lastninsko pravico. Kupec se zaveže, proti prenosu lastninske pravice na stvari, prodajalcu plačati dogovorjeno kupnino.

Za prenos lastninske pravice sta potrebna dejansko 2 pravna posla:

1) obligacijski (zavezovalni) pravni posel: npr. prodajna pogodba, s katero se torej prodajalec zaveže nasproti plačilu kupca nanj prenesti lastninsko pravico (je še ne prenesete), kar storit tako, da se mu zavežete prenesti zemljiškoknjižno dovolilo.

Zemljiškoknjižno dovolilo je prodajalčeva nepogojna izjava, da dovoljuje vpis prenosa v zemljiško knjigo v korist pridobitelja. Zemljiškoknjižno dovolilo je lahko (navadno je) napisano kar v prodajni pogodbi in mora biti notarsko overjeno.

Sama prodajna pogodba ne potrebuje overbe, le pisna mora biti.

2) stvarnopravni (razpolagalni) pravni posel: izročitev zemljiškoknjižnega dovolila kupcu. Kupec se bo lahko z njim vpisal v zemljiški knjigi kot lastnik in šele takrat dejansko pridobil lastninsko pravico na nepremičnini.

Če ne že od samega začetka iskanja parcele, pa je vsaj od odločitve za nakup naprej bolje, da se obrnemo na agencijo, za katero pravne posle ureja pravnik. Treba je namreč strokovno preveriti zemljiškoknjižno stanje in po pravni poti čimbolj zavarovati tako prodajalca, kot tudi kupca. Pred sklenitvijo posla, je treba pridobiti še potrdilo občine, da gre za stavbno zemljišče ter da na njem ne obstaja predkupna pravica občine, za nekatere katastrske občine je treba pridobiti še soglasje k pravnemu poslu od ministrstva za obrambo. Pogodba z veljavnim podpisom prodajalca, potrdilo davčne uprave o poravnanem davku na promet nepremičnin, zemljiškoknjižno dovolilo in zemljiškoknjižni predlog so listine, s katerimi se lahko poda predlog za prenos lastninske pravice v korist kupca.

V praksi je prenos lastninske pravice na nepremičnini videti približno takole:

1. Prodajalec in kupec skleneta pogodbo o prodaji nepremičnine, ki pa mora biti v skladu z 52. členom OZ v pisni obliki. Za samo pogodbo ni predpisana notarska oblika, razen če vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo (glej točko 2).
2. Kupec (davčni zavezanec, ki uveljavlja davčno olajšavo) mora imeti v skladu s 23. členom SPZ zemljiškoknjižno dovolilo. Gre za izjavo prodajalca, da brezpogojno dovoljuje vpis lastninske pravice v korist kupca. Kupec mora biti v takšnem dovolilu tudi izrecno naveden. Zemljiškoknjižno dovolilo mora biti overjeno pri notarju, glede listine, na kateri bi moralo dovolilo biti navedeno, pa je treba povedati, da je lahko v obliki posebnega dokumenta ali pa je del (bodisi posamezen člen bodisi del člena) pogodbe o prodaji nepremičnine. Če tvori sestavni del pogodbe, mora biti tudi celotna pogodba overjena s strani notarja, če pa je navedena na posameznem listu, pa mora biti overjen samo takšen dokument in notarska oblika za samo prodajno pogodbo ni obvezna.
3. Overitev zemljiškoknjižnega dovolila (glej točko 2).
4. Vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Prehod lastninske pravice nastane v trenutku vpisa v zemljiško knjigo (torej šele pri točki 4 in v nobenem primeru ne more nastati prej). Odgovor na vprašanje kaj je vpis in kdaj začne učinkovati (trenutek, ko kupec postane lastnik in lahko uveljavlja davčno olajšavo) najdemo v ZZK-1. Peti člen določa, da vpisi pravic in pravnih dejstev (torej tudi lastninske pravice) učinkuje od trenutka, ko pristojno zemljiškoknjižno sodišče prejme (zemljiškoknjižni) predlog za vpis.