Lastnosti zemljišč

Namembnost gradnje

Primerno zemljišče za našo gradnjo bomo seveda v prvi vrsti izbirali glede na namembnost same gradnje. Kot smo že omenili, ločimo trge stanovanjskih, poslovnih, industrijskih, kmetijskih nepremičnin in nepremičnin posebnega pomena in seveda so kot ena vrsta nepremičnine, lahko taka tudi zemljišča.

Primerno lokacijo bomo tako izbirali glede na dejavnost, ki se bo odvijala v novogradnji. Še posebej pomembna je lokacija takrat, kadar se odločamo za gradnjo stanovanjskega objekta. V njem bomo bivali, najverjetneje daljše obdobje, zato se moramo v njem počutiti lagodno, kar pa je v veliki meri povezano ravno z lokacijo oz. zemljiščem.

Tudi pri izbiri lokacije za gradnjo poslovnih in industrijskih prostorov je pomembno, da je ta ustrezno in skrbno izbrana. Oddaljenost od lokacije večine dobaviteljev, oddaljenost od kupcev, slabi pogoji za razvoj in nadgradnjo infrastrukture, vse to lahko pomembno vpliva na vaš posel.

Zazidljivost

Zemljišča so glede na sprejete prostorske plane lahko zazidljiva ali nezazidljiva. Zazidljivost parcele pomeni, da je občina v prostorskem planu to parcelo predvidela kot gradbeno parcelo in hkrati določila tudi pogoje zazidave. Navadno je znotraj zazidljive parcele predvidena največ 70 % pozidava, ostali deli zazidljive parcele so namenjeni dopolnilnim objektom, kot so vrtovi, razne zasaditve in podobno. Nezazidljiva parcela je parcela, na kateri gradnja ni možna, ta območja so navadno predvidena za druge namene.

Zazidljivost parcele je definirana v prostorskih ureditvenih pogojih občine in v drugih predpisih ministrstva za kmetijstvo, okolje in prostor. Zazidljivost posameznega območja se lahko, v skladu s srednjeročnimi plani, tudi spreminja.

Pri izbranem zemljišču, ki je v okviru območja, urejenega z zazidalnim načrtom, so skoraj vsi pogoji za gradnjo, kot so višina in velikost objekta, naklon strehe, vrsta in barva kritine in podobni detajli, že določeni. Pri gradnji nepremičnine bo treba te pogoje spoštovati in upoštevati, kar pomeni, da izbira zunanjega videza objekta ni več popolnoma prepuščena investitorju.

Pomembno je, da ločujemo pojma zazidano in zazidljivo ter nezazidano in nezazidljivo. Pri zazidanosti gre za zemljiško parcelo, na kateri je zgrajen objekt, pri zazidljivosti za dopustnost gradnje na določeni zemljiški parceli. Enako je nezazidano stavbno zemljišče parcela na območju, ki je s prostorskim planom predvideno za pozidavo, vendar na njem objekt še ne stoji, nezazidljivo zemljišče pa zemljišče, na katerem ni mogoče pridobiti gradbenega dovoljenja za objekt.

V povojnem obdobju se je močno povečala gradnja individualnih hiš. Zato je država v tistem obdobju vzpostavila okoljevarstveno politiko glede zazidljivosti kmetijskih in drugih zaščitenih zemljišč. Vsako stavbno zemljišče tako ne pomeni možnosti gradnje individualnega objekta, saj je zemljišče lahko namenjeno objektom infrastrukture ali javne gradnje, kot so bolnišnice, šole, poslovni objekti. Zazidljiva z individualnimi stanovanjskimi površinami so zgolj zemljišča, ki so v projektni dokumentaciji označena kot "nepozidana stavbna zemljišča". Pred nakupom zemljišča se je tako potrebno pozanimati tudi, v katerem območju leži parcela oz. kako je označena v urbanistični dokumentaciji.

Lega in lastnosti zemljišča

Pri izbiri lokacije za novo gradnjo je izrednega pomena tudi lega zemljišča, torej orientiranost parcele glede na strani neba. Parcela je lahko orientirana proti jugu, severu, zahodu ali vzhodu, v grobem pa je pomembno predvsem to, ali parcela leži na prisojni ali na osojni strani. Osončenost zemljišča in s tem gradnje je izrednega pomena za kakovost bivanja, veliko je vredno predvsem zimsko sonce. Pozanimati se je dobro tudi o pogostosti in moči vetra, ki sta povezana z lego zemljišča. Vse to je pomembno pri odločitvi kako bo obrnjena novogradnja. Če je hiša pravilno locirana glede na naravno okolje, jo griči in drevesa ščitijo pred vetrom in preveliko poletno vročino. Poleg tega je dobro vedeti, kakšne so temperature v različnih letnih časih. Poleg dobrega počutja je slednje pomembno tudi v povezavi s stroški, ki bodo kasneje nastali z ogrevanjem in izolacijo gradnje. Pomembno pa je tudi ali je parcela ravna ali poševna, predvsem zaradi samega izkoristka zemljišča.

Idealno zemljišče je suho, ravno, rahlo nagnjeno proti jugu, jugozahodu ali jugovzhodu. Optimalna velikost je med 600 in 800 kvadratnimi metri.

Poleg lokacije v osnovnem pomenu besede sta pomembni še makrolokacija in mikrolokacija. Pri mikrolokaciji je treba presoditi, kakšne značilnosti ima zemljiška parcela, kot je sestava tal, strmine, hudourniki, objekti v neposredni bližini, parcele sosedov in na njih zgrajeni objekti. Zemljišča na močvirnatih tleh, na strmih terenih zahtevajo dodatno sanacijo, kar je povezano z dodatnimi stroški. Dobro se je pozanimati o višini podtalnice, v primeru, da bo hiša podkletena, o elektromagnetnem sevanju na tem območju, pa tudi o geoloških in podzemnih formacijah. Makrolokacija pa pomeni bližino mesta, nakupovalnih središč, delovnih mest, šol in vrtcev, zdravstvenih ustanov in drugih javnih uradov.