Sklenitev pogodbe

Sklenitev pogodbe je najpomembnejša faza pri nakupu novogradnje. Za sklenitev pogodbe o prenosu lastništva na nepremičnine je zakonsko predpisana pisna oblika. V prodajni pogodbi so navedene vse pomembne okoliščine posla, obvezne sestavine prodajne pogodbe pa so:

  • navedba pogodbenih strank, 
  • predmet kupnine, 
  • kupnina, 
  • določitev obveznosti izročitve, 
  • možnosti odstopa od pogodbe, 
  • odgovornost prodajalca za stvarne napake,
  • odgovornost prodajalca za pravne napake.

Prodajalec mora v prodajni pogodbi oz. v prilogi, ki je sestavni del pogodbe, kupca seznaniti o tehničnih lastnostih novogradnje glede izvedbe del in glede vgrajene opreme in naprav. Poleg tehničnega vidika mora biti nepremičnina, ki se gradi v pogodbi določena tudi s pravnega vidika. Gre za intabulacijsko klavzulo oz. zemljiško knjižno dovolilo, ki mora biti obvezni sestavni del pogodbe. To je izrecna nepogojna izjava prodajalca, da dovoljuje vpis lastninske pravice na kupljeni nepremičnini v korist kupca v zemljiško knjigo. Tako se v pogodbo vnesejo v tem pogledu različna določila glede na to, ali je predmet pogodbe enostanovanjska stavba ali posamezni del stavbe, stanovanja ali, pod določenimi pogoji, poslovni prostor v večstanovanjski stavbi. Dovolilo se lahko sestavi in overi tudi naknadno, npr. takrat, ko je plačna kupnina. Vpis v zemljiško knjigo je možen samo na osnovi pravilno sestavljen in overjene intabulacijske klavzule.

Plačilo kupnine je obveznost kupca. Kupnina je fiksna, prodajalec pa mora vse stroške gradnje in morebitne druge stroške vključiti v kupnino. Kupnino lahko prodajalec zahteva šele takrat, ko je sposoben zagotoviti vpis nepremičnine v zemljiško knjigo, in ko lahko nepremičnino izroči kupcu. Pomeni, da mora biti novogradnja popolnoma dokončana. Možno pa je, dase prodajalec in kupec dogovorita za plačilo are. To je točno določen znesek, ki ga ob sklenitvi pogodbe kupec izroči prodajalcu z namenom, da se izkaže, da je pogodba med njima sklenjena. Ara, ki načeloma ne sme biti višja kot 10 % kupnine, se všteje v kupnino kot prvi obrok. V primeru, da ara presega 10 % kupnine, mora prodajalec kupcu zagotoviti ustrezno zavarovanje za primer neizpolnitve pogodbe zaradi finančnih ali drugih razlogov, in sicer v obliki:

  • bančne garancije s poroštvom zavarovalnice;
  • skrbniških storitev na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, z ustrezno kombinacijo navedenih zavarovanj.

Če kupec zamuja s plačilom kupnine oz. posameznim obrokom kupnine, lahko prodajalec odstopi od pogodbe, vendar le v primeru, če kupec v dodatnem roku, ki ne sme biti krajši kot 1 mesec, ne plača te kupnine. Možno pa je tudi, da se kupec in prodajalec v pogodbi dogovorita, da lahko prodajalec odstopi odprodajne pogodbe, ne da bi kupcu dal dodaten rok za plačilo kupnine, čekupčeva zamuda s plačilom kupnine traja določeno obdobje, ki ne sme biti krajše od 1 meseca. V obeh primerih, mora biti odstopna izjava pisana,prodajalec pa mora kupcu v roku 15 dni vrniti že plačano kupnino. Znesek morebitne are ostane prodajalcu.

Kupec novogradnje ima pravico do zdržanja 10 %kupnine, vse, dokler prodajalec ne izpolni pogojev za izročitev nepremičnine kupcu. Pomeni, da mora prodajalec pridobiti in izroči kupcu uporabno dovoljenje ter predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedbenih del. Torej mora zgraditi novogradnjo in jo izročiti kupcu v taki meri in v skladu z lastnostmi, ki so določene v prodajni pogodbi. Prav tako mora določiti upravnika, če gre za prodajo več kot osmih posameznih delov stavbe in, če sta kupca-lastnika več kot dve osebi. Prodajalec tudi odgovarja kupcu za škodo, ki nastane, če pri izbiri pravne ali fizične osebe za upravljanje oz. pri določitvi pravic in obveznosti v pogodbi o upravljanju upravniških storitev ne ravna s skrbnostjo dobrega gospodarja.

Po izpolnitvi teh pogojev, mora kupec prodajalcu plačati navedenih 10 % kupnine.

Ne glede na to, ali izpolnjeni vsi zgoraj navedeni pogoji ima kupec pravico, da lahko skupno zahteva zadržanje 15 % kupnine, in sicer 5 % do odprave očitnih napak, ki se pojavijo na kupljeni novogradnji, oz. 5 % do izročitve bančne garancije za odpravo skritih napak, oz. 5 % do zagotovitve pogojev za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca. Prodajalec mora namreč zagotoviti pogoje za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca. Ta pogoj je izpolnjen, ko prodajalec kupcu izroči zemljiškoknjižno dovolilo. V nasprotnem primeru je prodajalec sankcioniran s petimi odstotki pogodbene kazni.

Vse naštete pravice kupca do zdržanja kupnine se ne izključujejo in jih kupec lahko uveljavlja hkrati.

Nastanek besedila: junij 2009.

Dodaj v:
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog
Prijavite se na
brezplačne E-novice

Anketa

Moja hiša potrebuje