Odprava napak po nakupu novogradnje

Večina napak novozgrajenega stanovanja, hiše ali poslovnega prostora je vidnih (zamakanje, slabo položen parket, popokan omet,...) in se lahko odpravijo že ob prevzemu. Kupec ima pravico zahtevati njihovo odpravo, dolžnost prodajalca pa je, da jih odpravi v roku enega meseca. Ko so očitne napake odpravljene, mora kupec zadržanih 5 % kupnine prodajalcu plačati v roku 5 delovnih dni. V nasprotnem primeru, ima kupec tri možnosti. Lahko vztraja pri zahtevku za odpravo napak (leto dni ima čas za vložitev tožbe), sam odpravi te napake na stroške prodajalca ali pa zahteva znižanje kupnine. V zadnjih dveh primerih, ko je ugotovljena višina stroškov, oz., ko se obe stranki dogovorita za višino znižanja kupnine, mora kupec prodajalcu plačati zadržani del kupnine, zmanjšan za stroške oz. dogovorjen znesek zmanjšane kupnine. Morebitni višji znesek mora pogodbena stranka plačati drugi pogodbeni stranki v roku petih delovnih dni.

Hujše napake na nepremičnine, ki jih ni bilo možno odkriti ob prevzemu nepremičnine in se pokažejo v dveh letih od prevzema nepremičnine, so skrite napake (streha, fasada, instalacije in drugi vitalni deli). Prodajalec pa odgovarja tudi za napake v solidnosti gradnje, ki se pojavijo v 10 letih od prevzema nepremičnine. Kupec mora prodajalca obvestiti o skritih napakah s priporočeno poštno pošiljkonajkasneje v roku dveh mesecev, ko je napako ugotovil oz. v 6. mesecih, če gre za napako v solidnosti gradnje. Opisati mora, kakšna je napaka in ga pozvati k njeni odpravi. Prodajalec mora v roku enega meseca dostaviti kupcu obvestilo o vzrokih napake in načinu odprave, same napake pa mora odpraviti v roku dveh mesecev po prejemu obvestila, oz., če gre za napako, ki bistveno ovira normalno uporabo nepremičnine, takoj oz. v najkrajšem možnem času. V primeru, da prodajalec napak v roku ne popravi, ima kupec enake možnosti uveljavljati svoje pravice, kot pri očitnih napakah.

Kot smo že navedli, lahko kupec zadrži 5 % kupnine za odpravo skritih napak. To lahko zadrži, dokler mu prodajalec ne izroči bančne garancije. Prodajalec večstanovanjskih stavb lahko namesto izročanja bančne garancije posameznim kupcem stanovanj v splošnih pogojih določi, da bo le to deponiral pri notarju. Garancija se mora glasiti na ime notarja kot upravičenca, veljavnost garancije mora biti najmanj 26 mesecev, šteto od prevzema skupnih delov stavbe. Banka se z garancijo nepreklicno zavezuje, da bo na prvi poziv notarja in brez ugovora izplačala znesek na katerega se glasi garancija. Skupni znesek za katerega se glasijo vse garancije mora biti enak najmanj 5 % skupnega zneska vseh kupninza vse posamezne dele stavbe. Garancija se mora nanašati na zavarovanje obveznosti izvajalcev vseh vitalnih delov stavbe (streha, fasada, instalacije in drugi vitalni deli) Takšno garancijo v korist vseh etažnih lastnikov stavbe lahko unovči le notar na poziv etažnih lastnikov, denar pa nakaže v dobro računa, ki ga navedejo lastniki v zahtevi notarju.

V primeru hujših napak, ki so take narave, da ovirajo normalno uporabo nepremičnine, ali da bistveno odstopa od lastnosti, ki so bile določene v prodajni pogodbi, lahko kupec celo odstopi od pogodbe, ne da bi prej zahtevali odpravo napake ali znižanje kupnine. Prodajalec mora kupcu vrniti plačano kupnino z zamudnimi obresti od dneva, ko mu je kupec plačal kupnino oz. posamezen obrok kupnine.

Tretji pogoj, ki mora biti izpolnjen pri izročitvi novogradnje, je, da prodajalec sklene z upravnikom pogodbo o upravljanju upravniških storitev v večstanovanjskih stavbah, ki imajo več kot osem posameznih delov v etažni lastnini in več kot dva etažna lastnika in če se je prodajalec tako zavezal v splošnih pogojih prodaje.

Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za opravljanje upravniških storitev, ali pa eden od etažnih lastnikov. Če etažni lastniki ustanovijo skupnost lastnikov kot pravno osebo, lahko s stavbo upravljajo sami. Upravnik je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki jih zastopa v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjskih stavb, ter skrbi za redno vzdrževanje in obratovanje stavbe. Dolžnost upravnika je tudi, da o napakah na skupnih delih stavbe obvesti prodajalca in uveljavljati zahtevke na podlagi obveznosti za stvarne napake oz. garancije za brezhibno delovanje naprav in opreme. Ker stanovalci niso strokovnjaki gradbene stroke, lahko v ta namen angažirajo cenilca, ki oceni potrebna sredstva za odpravo napake, vzrok in možno rešitev problema, oceni napake in stroške napak in tudi odgovarja za morebitno previsoko unovčenje garancije.

Nastanek besedila: junij 2009.

Dodaj v:
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog
Prijavite se na
brezplačne E-novice
Sejmi in prireditve

6. iSEC

03.10.2017 - 06.10.2017 Mednarodni sejem varnosti objektov in infrastrukture.

Anketa

Moja hiša potrebuje