Najemna pogodba z možnostjo odkupa?

Po petih letih najem stanovanja, ko bi najemnik izrozil željo po nakupu te nepremičnine vam lastnik, da v podpis Aneks k najemni pogodbi, kateri v enem izmed členov določa, citiram:"Kupnina se poveča za 2.35% obresti za vsako leto najema in je plačljiva v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju BS na dan plačila.Ob podpisu kupoprodajne pogodbe je kupec dolžan plačati davke po takrat veljavnih predpisih."

Kaj menite na takšen člen? A je zakonit ali "zvit" ?

Lep pozdrav

(Miran K.)

ODGOVOR:

Svetujemo vam, da o tem povprašate odvetnika. Glede določbe o plačilu davkov menimo, da je določba korektna.

Vsekakor pa morate vedeti, da ima najemnik po določbah stanovanjskega zakona zakonito predkupno pravico na stanovanju, v katerem je bil najemnik.

Poglejte določbe stanovanjskega zakona:

PREDKUPNA PRAVICA NAJEMNIKA

(predkupna pravica najemnika - prejšnjega imetnika stanovanjske pravice)

1.       Najemnik, prejšnji imetnik stanovanjske pravice, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za nedoločen čas, ima predkupno pravico na stanovanju, ki je v etažni lastnini, če predkupne pravice ne uveljavlja solastnik oziroma občina v primerih, ki jih določa zakon.

(ponudba lastnika predkupnemu upravičencu)

1.       Lastnik, ki namerava prodati stanovanje ali stanovanjsko hišo, ga mora ponuditi po pošti s povratnico ali z vlogo po sodišču naprodaj predkupnemu upravičencu in mu sporočiti ceno ter druge prodajne pogoje.

2. Če je v ponudbi pogoj, da je treba vso ceno ali del cene izplačati v gotovini, ima izjava o sprejemu ponudbe učinek le, se hkrati izroči ali položi pri sodišču znesek, ki je zahtevan v ponudbi, v roku iz tretjega odstavka tega člena.
3. Če predkupni upravičenec v 60 dneh od prejema ponudbe ne izjavi, da ponudbo sprejema, lahko proda ponudnik stanovanje v etažni lastnini ali nepremičnino drugemu, vendar samo pod enakimi ali za kupca manj ugodnimi pogoji.
4. Pogodbo, sklenjeno s tretjo osebo, je dolžan ponudnik predložiti na vpogled predkupnemu upravičencu v roku enega tedna od overovitve pogodbe.

(kršitev predkupne pravice)

1.       Če lastnik proda stanovanje ali nepremičnino, pa je ne ponudi predkupnemu upravičencu, ali ga proda po ugodnejših pogojih, kot jih je ponudil predkupnemu upravičencu, lahko predkupni upravičenec s tožbo zahteva, naj se prodaja razveljavi in naj lastnik ob enakih pogojih njemu proda stanovanje v etažni lastnini ali nepremično.

2. Tožba zaradi kršitve predkupne pravice se lahko vloži v 30 dneh od dneva, ko je predkupni upravičenec dobil pogodbo v vpogled .
3. Če prodajalec ne predloži predkupnemu upravičencu pogodbe na vpogled, lahko predkupni upravičenec pogodbo izpodbija v 30 dneh od dneva, ko je izvedel za pogodbo, vendar ne pozneje kot eno leto od vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo.
4. Tožnik mora v roku za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice položiti pri sodišču, na katerega območju je stanovanje v etažni lastnini ali nepremičnina, zneske ali garancijo za zneske, ki so na račun kupnine po sklenjeni pogodbi zapadli v plačilo do dneva vložitve tožbe.

28.06.2004 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.