Novice - Cene nepremičnin

novica

Cene SLONEP: cene gozdnih zemljišč januar 2009 - marec 2010

Objavljeno dne 27.05.2010

Podatke o cenah gozdnih zemljišč v Sloveniji in njihovem gibanju je pri nas težko dobiti. Redno podatke o sklenjenih cenah gozdnih zemljišč objavlja Geodetska uprava RS v sklopu poročil o slovenskem nepremičninskem trgu, kjer so podatki podani po cenovnih območjih. Ta med posameznimi obdobji niso medsebojno primerljiva, saj se obseg cenovnih območij spreminja. Podatkov po analitičnih območjih, ki se skladajo s statističnimi regijami, GURS za gozdna zemljišča ne objavlja, zato ni mogoče izdelati časovne vrste po posameznih območjih.

Kompleksnejšo analizo cen gozdnih zemljišč je za obdobje 2003 – 2007 je na podlagi podatkov o ponudbi naredil Igor Kopše (Gozdarski vestnik, 10/2008). Analizo je naredil za 4 upravne enote.

Zaradi pomanjkljivih analiz cen gozdnih zemljišč smo se na SLONEP.net odločili, da naredimo analizo cen gozdnih zemljišč za obdobje januar 2009 – marec 2010 (5 četrtletij) za celotno Slovenijo. Analiza je pokazala, da so se gozdna zemljišča velika en hektar ali več v tem času pocenila za 35 %, zemljišča velika do enega hektara pa za 26 %. Povprečna ponudbena vrednost slovenskih gozdov je v prvem četrtletju 2010 znašala 0,57 €/m2.

Metodologija

Vir podatkov je bil portal E-uprava, kjer so zbrane vse objavljene ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč, kmetij ali gozdov. Vse ponudbe za prodajo teh zemljišč morajo biti, na podlagi Zakona o kmetijskih zemljiščih, objavljene na portalu E-uprava in na oglasnih deskah upravnih enot. Ponudbe so objavljene 30 dni od dneva objave, nato javno niso več dostopne. Objavljene cene so ponudbene in ne nujno tudi sklenjene.

Podatke smo odčitavali 4., 5. in 6. dan v mesecu, na isti dan vedno za iste upravne enote. Pri tem smo pri mesecih, ki so imeli 31 dni, izgubili nekaj objav (za 1 dan), v primeru meseca februarja, ki ima 28 dni, pa je prišlo do podvajanja, vendar je bilo takšnih objav tako malo, da je njihov vpliv na končni izračun zanemarljiv.

Ponudbe so bile napisane na različne načine, nekatere ročno, druge računalniško ali na tipkalni stroj. Večina jih je bila napisanih ročno. Nečitljivih ponudb nismo upoštevali. Upoštevali tudi nismo vseh ponudb, kjer je šlo za prodajo gozdnih zemljišč skupaj s kmetijskimi ali drugimi zemljišči in cena za gozdna zemljišča ni bila znana, kjer je šlo za prodajo deležev, če se je prodajala kmetija kot celota in drugih ponudb, kjer cena ni bila jasno razvidna.

Zbirali smo podatke o ceni (v € ali v €/m2), površini in upravni enoti. Eno enoto (vzorca) je predstavljala posamezna parcela oz. več parcel skupaj z isto ceno (v tem primeru smo površine sešteli). Podatke smo razvrstili po statističnih regijah in po posameznih četrtletjih.

Glavna težava, na katero smo naleteli, so bile izstopajoče visoke cene posameznih parcel. To so bile večinoma majhne parcele, ki so imele cene nekajkrat višje od večine (nekaj 10-krat ali nekaj 100-krat). Predpostavljamo, da gre za špekulativne prodaje, kjer prodajalec računa, da se bo namembnost zemljišča spremenila. Takšnih parcel je bilo malo, vendar so znatno vplivale na izračune. Zato smo podatke razdelili na parcele velike do 1 ha (do 10.000 m2) in na parcele velike 1 ha ali več. Za mejo pri 1 ha smo se odločili na podlagi podrobnega pregleda podatkov, ki je pokazal, da je večina parcel z nenavadno visokimi cenami manjših od 1 ha.

Pri izračunu povprečnih vrednosti nam je eno enoto predstavljal kvadratni meter. To pomeni, da ima večja parcela večji vpliv v izračunu. Izračunali smo aritmetično sredino (povprečje), standardni odklon, mediano in koeficient variacije. Glede na to, da podatki niso normalno porazdeljeni, temveč so na grafu močno pomaknjeni v levo, ocenjujemo, da je mediana boljši kazalnik razmer na trgu, saj je aritmetična sredina pod prevelikim vplivom posameznih (osamljenih) višjih vrednosti. Mediana je vrednost, od katere ima polovica enot v vzorcu višjo, polovica pa nižjo vrednost. Kljub temu prikazujemo povsod podatke tako za aritmetično sredino, kot tudi za mediano.

Cene gozdnih zemljišč v Sloveniji 2009 – 1. četrtletje 2010

Tako pri cenah zemljišč velikih do 1 ha, kot tudi pri velikih 1 ha ali več je v analiziranem obdobju prišlo do padca cen. Povprečna cena prvih (aritmetična sredina) se je zmanjšala za 26 % (mediana za 21 %), drugih pa za 36 % (mediana za 23 %). Povprečna cena zemljišč do 1 ha se je nekoliko dvignila v 3. četrtletju, zemljišč velikih 1 ha in več pa v zadnjem četrtletju 2009.

Preglednica št. 1: Ponudbene cene gozdnih zemljišč v Sloveniji 1. četrtletje 2009 – 1. četrtletje 2010 v €/m2

do 1 ha

1 ha in več

četrtletje

povp.

Me

SD

povp.

Me

SD

1./2009

1,95

0,77

5,38

1,18

0,74

3,49

2./2009

1,79

0,63

4,69

0,97

0,81

1,89

3./2009

1,89

0,71

4,61

0,84

0,53

2,15

4./2009

1,66

0,61

3,89

0,93

0,45

2,58

1./2010

1,44

0,61

4,84

0,76

0,57

0,72

povp. – aritmetična sredina, Me – mediana, SD – standardni odklon

Slika št. 1: Gibanje povprečnih vrednosti ponudbenih cen gozdnih zemljišč velikih do 1 ha v Sloveniji 1. četrtletje 2009 – 1. četrtletje 2010 v €/m2

Cene gozdnih zemljišč do 1 ha

Slika št. 2: Gibanje povprečnih vrednosti ponudbenih cen gozdnih zemljišč velikih 1 ha in več v Sloveniji 1. četrtletje 2009 – 1. četrtletje 2010 v €/m2

Cene gozdnih zemljišč 1 ha in več

Cene gozdnih zemljišč se znižujejo. Verjetno je to delno posledica gospodarske krize, v kateri se sicer zmanjša vlaganje v nepremičnine, manj pa je tudi špekulativnih nakupov in prodaj. Pri cenah gozdnih zemljišč ni pričakovati, da bi se v povprečju močno dvignile, saj gozdovi niso zanimivi za vlaganje, saj so njihovi donosi majhni, da do njih pride pa lahko traja več desetletij. Proizvodne dobe so od 60 do preko 120 let, odvisno od gozda.

Cene gozdnih zemljišč, 1. četrtletje 2010

V spodnji preglednici predstavljamo podatke o cenah gozdov po posameznih statističnih regijah. Zaradi majhnih vzorcev so vrednosti zgolj informativne narave in ne predstavljajo dovolj natančne ocene z izjemo Slovenije kot celote.

Preglednica št. 2: Srednje vrednosti cen gozdnih zemljišč po regijah v €/m2, 1. četrtletje 2010

do 1 ha

1 ha in več

Regija

povp.

Me

SD

m2

n

povp.

Me

SD

m2

n

Slovenija

1,44

0,61

4,84

944.279

283

0,76

0,57

0,72

3.794.362

132

Pomurska

1,33

0,64

1,85

56.270

29

/

/

/

209.237

5

Podravska

1,99

0,72

9,53

173.955

41

/

/

/

139.495

9

Koroška

/

/

/

8.413

5

/

/

/

227.440

3

Savinjska

1,24

0,60

2,33

87.968

29

0,60

0,58

0,28

631.546

26

Zasavska

/

/

/

9.056

5

/

/

/

77.389

2

Spodnjeposavska

0,50

0,49

0,24

66.832

19

/

/

/

153.775

8

JV Slovenija

0,67

0,65

0,39

194.257

53

0,54

0,47

0,22

842.399

30

Osrednjeslovenska

1,88

0,59

4,59

117.048

41

1,04

0,60

1,12

629.487

22

Gorenjska

1,25

0,99

0,98

48.074

11

1,06

0,99

0,70

169.840

10

Notranjsko-kraška

0,52

0,42

0,37

54.207

13

/

/

/

169.512

6

Goriška

1,67

1,10

1,56

79.796

19

/

/

/

485.025

8

Obalno-kraška

4,16

2,93

6,62

48.403

18

/

/

/

59.217

3

povp. – aritmetična sredina, Me – mediana, SD – standardni odklon, m2 – seštevek površin vseh enot v vzorcu, n – število enot v vzorcu

Mediane so v večini med 0,50 € in 1,00 €. Nekoliko izstopata le Goriška in Obalno-kraška regija, kjer so vrednosti nekoliko višje, kar je verjetno posledica večjega števila manjših parcel, pri katerih se pričakuje sprememba namembnosti. Na osnovi zgornjih rezultatov lahko ocenimo, da je bila realna povprečna ponudbena vrednost slovenskih gozdov v prvem četrtletju 2010 0,57 €/m2.

Z napravljeno analizo skušamo natančneje osvetliti stanje na trgu gozdnih zemljišč in zainteresirani javnosti pomagati do bolj obsežnih in kakovostnih informacij. Analiza ima določene pomanjkljivosti. Glavna je zagotovo, da gre večinoma za ponudbene cene, ki pa niso nujno cene po katerih se zemljišča tudi prodajo. Druga hiba je problem zemljišč, ki imajo višjo ceno, ker v naravi niso gozd, ali pa se bo njihova namembnost v prihodnosti spremenila. Gre predvsem za parcele na robu gozda in ob naseljih. Kakšna je njihova prava cena? Na to vprašanje skoraj ni mogoče odgovoriti drugače, kot da je to cena, ki jo je kupec pripravljen plačati. V analizi smo se usmerili v tista prava gozdna zemljišča, na katerih raste gozd in so namenjena pridobivanju lesa in drugih gozdnih proizvodov. Zanimala nas je cena teh gozdnih zemljišč, zato smo naredili analizo za zemljišča do 1 ha in nad 1 ha. Ta večja zemljišča v večini primerov predstavljajo pravi gozd. Metodološko smo se odločili, da bomo pri oceni vrednosti kvadratnega metra upoštevali mediano in ne aritmetično sredino, saj podatki niso normalno porazdeljeni, temveč so na grafu pomaknjeni v levo. Posledično je mediana boljši kazalnik kot aritmetična sredina, na katero preveč vplivajo posamezne visoke vrednosti.

SLONEP.net

Vir: SLONEP
Dodaj v:
  • RSS Novice
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog