Vodič - Cene nepremičnin

Razlika med oglaševano in dejansko ceno nepremičnine

V javnosti se, odkar na SLONEP.net opravljamo analize oglaševanih cen nepremičnin, pojavljajo ugibanja o razliki med oglaševano in sklenjeno (prodajno) ceno nepremičnin. Ta razlika obstaja, ker se običajno kupec in prodajalec pogajata o ceni nepremičnine. V večini primerov (vendar ne vedno) je sklenjena cena nižja od oglaševane.

Do sedaj je bilo narejenih malo raziskav, ki so skušale ugotoviti to razliko. Izvedba takšnih raziskav je težavna, saj so potrebni podatki o oglaševani in sklenjeni ceni za isto nepremičnino. Nekateri avtorji so poskušali na različne načine ugotavljati razliko med oglaševano in sklenjeno ceno, vendar pa so zaradi pomanjkanja ustreznih podatkov prišli le do okvirnih ocen. Izpostaviti velja tri raziskave, ki pa so obravnavale stanovanjske nepremičnine.

Leta 2002 je bila objavljena raziskava Jožeta Murka, ki je ugotavljal razlike med oglaševano in sklenjeno ceno za celotno Slovenijo. Ugotovil je, da je za stanovanja razlika v povprečju 21,2 %, ugotovil pa je tudi, da obstajajo velike razlike med posameznimi tipi stanovanj in regijami.

Druga zanimiva raziskava je raziskava v okviru diplomske naloge Mihaela Davida z naslovom Nekateri vidiki obravnave trga stanovanjskih hiš v Mestni občini Ljubljana iz leta 2003. Avtor je s pomočjo anketiranja nepremičninskih posrednikov, lastnikov in potencialnih kupcev ugotavljal, za koliko se zniža cena nepremičnin na podlagi pogajanj. Ugotovil je, da je 70 % posrednikov mnenja, da se cena stanovanj na podlagi pogajanj zniža od 6 do 10 %, med lastniki in potencialnimi kupci jih je bilo takšnega mnenja 63 %.

Najnovejšo raziskavo o razlikah med prodajno in oglaševano ceno je v sklopu diplomske naloge izvedel Gregor Šašel septembra 2006. Z anketo med nepremičninskimi družbami in z analizo podatkov o sklenjeni in oglaševani ceni za 139 nepremičnin, ki jih je posredovala ena izmed nepremičninskih družb, je ugotavljal, kakšne so razlike med cenami za stanovanja, hiše in zemljišča v Ljubljani in njeni okolici.

Preglednica: Razlika med oglaševano in prodajno ceno nepremičnin v Ljubljani v % (vir: Šašel)

Rezultati kažejo, da so sklenjene cene za od 4 do 10 % nižje od oglaševanih. Razlika je največja pri hišah v Ljubljani, kar je mogoče do neke mere pojasniti s tem, da zaradi lokacije v prestolnici prodajalci precenjujejo vrednost hiš in morajo zato bolj popustiti pri ceni.

Murkova raziskava je časovno oddaljena in v tem času je prišlo do sprememb v povpraševanju na stanovanjskem trgu. Od leta 1998 do sredine 2002 je namen gospodinjstev glede nakupa ali gradnje stanovanj oz. hiš padalo, kar kažejo rezultati Ankete o mnenju potrošnikov. Padanje namena se je odrazilo na trgu v obliki zmanjševanja povpraševanja. Zmanjševanje povpraševanja pa podaljšuje čas prodaje nepremičnin in posledično vpliva na pripravljenost prodajalca, da popusti pri ceni.

Šašelova raziskava je verjetno najnovejša in podaja zelo dobro sliko o razliki med oglaševano in prodajno ceno v Ljubljani. Vendar pa njegovih ugotovitev ne moremo posplošiti na celotno Slovenijo. V regijah oz. krajih, kjer je povpraševanje skromno, ponudba pa dovolj velika, se nepremičnine prodajajo dolgo časa. Dolg čas prodaje pa poveča pripravljenost prodajalcev, da bolj popustijo pri ceni, če se oglasi potencialni kupec.

Marko Puschner