Cene nepremičnin GURS, 2. četrtletje 2009: cene padajo, ravno tako tudi število poslov

Geodetska uprava RS je objavila poročilo o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem trgu za 2. četrtletje 2009. Poročilo je začasno, saj prihaja do določenih časovnih zamikov pri pridobivanju podatkov. V drugem četrtletju so se cene nepremičnin v Sloveniji zniževale, ponovno pa se je zmanjšalo tudi število transakcij.

Cene stanovanj

Cene stanovanj v Sloveniji so v 2. četrtletju 2009 padle za 2 %, v letošnjem letu za 7 % in v zadnjem letu dni za 13 %. Velik padec je bilo zaznati tudi v Ljubljani. V 2. četrtletju letos se je povprečna cena znižala za 5 %, v letošnjem letu za 10 % in v zadnjem letu dni za 16 %. V Mariboru, ki je drugo mesto v Sloveniji z največ stanovanjskimi transakcijami, se je povprečna cena stanovanj v 2. četrtletju dvignila za 1 %, vendar pa je bila 6 % nižja od povprečne cene konec lanskega leta, in za 9 % nižja v primerjavi z 2. četrtletjem 2008. V zadnjem četrtletju so se cene nekoliko dvignile tudi v Kranju (8 %), Kopru (9 %) in Celju (0,5 %), kjer gre za popravek navzgor po enoletnem padanju cen. V okolici Ljubljane je bilo število transakcij s stanovanji skromno, se je pa v 2. četrtletju letos nekoliko dvignila povprečna oglaševana cena, in sicer za 3 %. Kljub temu pa je povprečna cena še vedno nižja za 1,2 % glede na konec leta 2008 in za 4,5 % glede na 2. četrtletje 2008.

Preglednica: Povprečne cene stanovanj po izbranih cenovnih območjih po četrtletjih v €/m2 (vir: GURS)

Spremembe na nekaterih območjih, kjer so se povprečne cene v zadnjem četrtletju nekoliko dvignile, bi lahko nakazovale spremembe v trendu. Vendar pa je treba upoštevati, da je število transakcij zelo majhno in so zato izračuni nezanesljivi. GURS sicer špekulira, da je porast cen v Mariboru in Celju že morebitni kazalnik, da so cene stanovanj že dosegle svoje dno. Takšna trditev je vprašljiva, saj v Mariboru oglaševane cene od marca 2007 dalje niso izkazovale močnejšega trenda rasti ali padanja. Mariborski trg ni bil pod takšnimi pritiski, kot je bil Ljubljanski, kjer je povpraševanje močno presegalo ponudbo, zdaj pa so razmere ravno obratne. Za zdaj je še jasno viden trend padanja cen stanovanj v Sloveniji in v Ljubljani, zato v kratkem ni pričakovati ustavitev padanja ali celo ponovne rasti.

Cene hiš

Zaradi izredno majhnega vzorca, število upoštevanih transakcij je za celotno Slovenijo le 161, izračunane povprečne cene za večino cenovnih območij niso zanesljive in ne odražajo dejanskega stanja. Zanesljivi podatki so le za Prekmurje, Slovenske Gorice, Haloze in Kozjansko, okolico Maribora in Celja ter Slovenijo kot celoto.

V Sloveniji so se cene hiš v zadnjem četrtletju v povprečju dvignile za 5 %, in so za 0,6 % nižje kot ob koncu lanskega leta. Povprečna cena je znašala 125.894 €. Glede na 2. četrtletje 2008 so nižje za 9 %. Na drugih področjih, za katera so izračuni statistično korektni, pa so se hiše v zadnjem četrtletju podražile le v Prekmurju.

Zazidljiva zemljišča

V zadnjem četrtletju se je povprečna cena zazidljivih zemljišč v Sloveniji dvignila za 16 %. Vendar pa je zanesljivost tega podatka vprašljiva, saj bilo v izračun zajetih transakcij le 231, večina pa jih izvira z le nekaj področij, kjer so se cene nekoliko dvignile, medtem ko so področja (npr. Ljubljana), kjer je premalo transakcij, da bi vplivale na celotno vrednost.

Evidentirane transakcije na Slovenskem nepremičninskem trgu

Število transakcij, ki jih GURS zajame v analizo, je v korelaciji z dejanskim številom transakcij. To pomeni, da je dejansko število transakcij nekoliko večje od prikazanih, vendar pa je gibanje čez čas bolj ali manj enako.

Slika: Četrtletno gibanje števila evidentiranih transakcij stanovanj, hiš in zemljišč v Sloveniji (vir: GURS)

Iz slike je razvidno, da število transakcij s stanovanjskimi nepremičninami pada že od sredine leta 2007. Padanje je bilo strmo, letos pa se hitrost padanja zmanjšuje, kar je posledica zelo nizkega števila transakcij. Pričakovati je, da se bo padanje števila transakcij v prihodnje ustavilo, saj je rekordno nizko. Rasti števila transakcij pa ni pričakovati, dokler cene ne bodo dosegle ustrezno nizke ravni.

Majhno število transakcij pa je glavna težava analize podatkov. GURS v poročilu opozarja, da so izračuni povprečnih cen za območja, kjer je bilo manj kot 20 transakcij, statistično nezanesljivi. Takšnih območij pa je veliko in postavlja se vprašanje o smiselnosti objavljanja povprečnih cen za ta območja.

Poročilo GURS za 2. četrtletje 2009 >> (pdf)

SLONEP.net